Guest

แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัย "เชียงใหม่-หางดงตอนบน"

28/8/2016

Baania รวบรวมประวัติและแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยแต่ละพื้นที่ในจังหวัดเชียงใหม่ เพื่อให้คุณเข้าถึงข้อมูลเชิงลึกตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบัน และนำข้อมูลดังกล่าวไปประกอบในการตัดสินใจซื้อในอนาคต สำหรับบทความนี้จะเน้นพื้นที่โซนใต้ของเมืองเชียงใหม่ คือ อำเภอหางดง เนื่องจากช่วงถนนสายนี้มีระยะทางรวมกว่า 12 กิโลเมตร เราจึงแบ่งการวิเคราะห์พื้นที่ออกเป็น 2 ส่วน คือ หางดงตอนบน (แยกสนามบิน-แยกแม่เหียะสมานสามัคคี) และหางดงตอนล่าง (แยกแม่เหียะสมานสามัคคี-ที่ว่าการอำเภอหางดง) เราจะมาโฟกัสที่หางดงตอนบนกันก่อนว่า แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยเป็นอย่างไร

“หางดงตอนบน”ย่านพาณิชย์ใหม่ของเมืองเชียงใหม่
อำเภอหางดง เป็นย่านพาณิชยกรรมใหม่ที่ขยายตัวไปยังทิศใต้ตลอดแนวเส้นถนนเชียงใหม่-หางดง โดยมีการกระจุกตัวของกิจกรรมการค้าเกี่ยวกับรถยนต์ โชว์รูม และห้างสรรพสินค้า ซูเปอร์มาร์เก็ตขนาดใหญ่
ในปัจจุบันหางดงได้กลายเป็นย่านที่อยู่อาศัยชั้นดีที่รองรับคนที่ทำงานและใช้ชีวิตอยู่ในตัวเมือง ผังเมืองรวมเมืองเชียงใหม่ พ.ศ. 2555 กำหนดให้พื้นที่บริเวณหางดงเป็นพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยถึงปานกลาง จึงมีบ้านจัดสรร คอนโด และตึกแถวกระจายตัวอยู่จำนวนมากในพื้นที่นี้ โดยเฉพาะตลอดแนวเส้นทางถนนเลียบคลองชลประทาน

พื้นที่หางดงตอนบนมีความได้เปรียบด้านทำเลที่ตั้ง เนื่องจากสามารถเดินทางเข้าสู่ศูนย์กลางเมืองเชียงใหม่ได้อย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะสำหรับผู้ที่เดินทางไปกลับหรือติดต่อธุระในเมือง อีกทั้งเส้นทางเลียบคลองชลประทานยังเปรียบเสมือนเส้นทางลัดเข้าสู่เมืองเชียงใหม่ได้อย่างรวดเร็ว จึงเป็นทำเลที่ตั้งที่มีความได้เปรียบโดยสมบูรณ์ในด้านการเป็นย่านที่อยู่อาศัยชั้นดีของเมืองเชียงใหม่

แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยในพื้นที่หางดงตอนบน
เพื่อให้สามารถทำความเข้าใจเรื่องแนวโน้มค่ากลางราคาขายที่อยู่อาศัยในพื้นที่หางดงตอนบนอย่างชัดเจน เราได้แบ่งพื้นที่นี้ออกเป็น 9 ย่าน โดยใช้เส้นทางคมนาคมสายหลักเป็นเกณฑ์ในการแบ่ง ดังนี้

ย่านตามแนวถนนเลียบคลองชลประทาน ตั้งแต่บริเวณแยกตลาดต้นพยอม ถึงแยกอุโบสถวารีประทาน จำนวน 5 ย่าน ได้แก่ ย่านแม่เหียะ 1 และ 2 ย่านคลองชล 1 และ 2 และย่านซอยวัดอุโมงค์
ย่านตามแนวถนนเชียงใหม่-หางดง ตั้งแต่บริเวณแยกสนามบินถึงแยกแม่เหียะสมานสามัคคี จำนวน 2 ย่าน ได้แก่ ย่านแยกสนามบิน 1 และ 2
ย่านตามแนวถนนวงแหวนรอบที่ 2 ตั้งแต่ถนนเลียบคลองชลประทานถึงก่อนข้ามสะพานข้ามแม่น้ำปิง จำนวน 2 ย่าน ได้แก่ ย่านป่าแดด 1 และ 2

จากภาพนี้ จะเห็นได้ว่าพื้นที่หางดงตอนบนยังสามารถแบ่งออกเป็นสองกลุ่มอย่างชัดเจน นั่นคือ พื้นที่ด้านซ้ายหรือด้านตะวันตกตามแนวเส้นทางถนนเลียบคลองชลประทาน และพื้นที่ด้านขวาหรือด้านตะวันออกตามแนวถนนเชียงใหม่-หางดง

ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางถนนเลียบคลองชลประทานมีค่ากลางของราคาที่อยู่อาศัยมากกว่า 5 ล้านบาท โดยเฉพาะอย่างยิ่งบริเวณย่านแม่เหียะหรือแยกอุโบสถวารีประทาน จากการที่พื้นที่เมืองเชียงใหม่ได้ขยายตัวเข้ามาในพื้นที่นี้มากขึ้น จึงมีการเปลี่ยนแปลงจากการใช้ประโยชน์ที่ดินจากเกษตรกรรมเป็นย่านที่อยู่อาศัยชั้นดี ด้วยความได้เปรียบด้านพื้นที่ แปลงที่ดินขนาดใหญ่ มีสภาพแวดล้อมที่ดี ทั้งบรรยากาศและวิวทิวทัศน์ที่อยู่ใกล้ชิดกับธรรมชาติ และมีความเงียบสงบเหมาะแก่การเป็นพื้นที่อยู่อาศัย เพื่อการพักผ่อนและมีความเป็นส่วนตัวสูง

สำหรับพื้นที่ตามแนวถนนเชียงใหม่-หางดงนั้นในสภาพปัจจุบันได้กลายเป็นย่านพาณิชยกรรมชานเมืองที่ขยายตัวไปตามแนวถนนสายหลัก และเป็นเส้นทางที่ได้รับผลกระทบจากการขยายตัวของเมืองเชียงใหม่อย่างชัด เนื่องจากเป็นเส้นทางหลักที่รองรับการเดินทางของผู้คนที่เข้ามาติดต่อกับเมืองเชียงใหม่ ดังนั้น จึงไม่แปลกใจที่จะมีการเติบโตด้านการค้า และพาณิชยกรรมตามแนวเส้นทางอย่างรวดเร็ว ทั้งห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ตลอดเส้นทาง รวมถึงธุรกิจรถยนต์ ตลอดจนอาคารพาณิชย์ที่หลากหลาย ดังนั้น บทบาทหน้าที่หลักของพื้นที่นี้จึงเน้นไปที่การเป็นพื้นที่พาณิชยกรรมเป็นหลัก แต่ก็มีย่านที่อยู่อาศัยภายในบล๊อกถนนอยู่ไม่น้อย โดยค่ากลางของราคาที่อยู่อาศัยในระดับต่ำกว่า 5 ล้านบาท

เมื่อเปรียบเทียบค่ากลางของราคาที่อยู่อาศัย (Median Selling Price) ในแต่ละย่านพบว่า ย่านที่มีราคาเฉลี่ยสูงสุด 3 อันดับ ได้แก่ อันดับ 1 ย่านแม่เหียะ (8.95 ล้านบาท) อันดับที่ 2 ย่านซอยวัดอุโมงค์ (7.89 ล้านบาท) และอันดับที่ 3 ย่านคลองชลฯ 1 (6.38 ล้านบาท)

อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรของที่อยู่อาศัย (Average Selling Price per Square Meter) ในพื้นที่หางดงตอนบน พบว่า ย่านที่มีราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรสูงสุด 3 อันดับ กลับไม่ได้สอดคล้องกับราคากลางข้างต้น ได้แก่ อันดับ 1 คือ ย่านซอยวัดอุโมงค์ (44,230 บาท) อันดับที่ 2 ย่านคลองชลฯ 2 (43,920 บาท) และอันดับที่ 3 ย่านแม่เหียะ 2 (36,980 บาท) นั่นหมายความว่า ราคาต่อหน่วยพื้นที่ของที่อยู่อาศัยในย่านเหล่านี้มีค่าสูงสุดเมื่อเทียบกับย่านอื่นๆ

ดูโครงการยอดนิยม ย่านซอยวัดอุโมงค์ ย่านคลองชลฯ 2 และย่านคลองชลฯ 1 ที่นี่

โครงการแกรนด์ สิริธารา คอนโดมิเนียม : www.baania.com/grandsiritara
โครงการแอร์พอร์ต โฮม คอนโดมิเนียม : www.baania.com/aiporthomecondo
โครงการซีรินเลค : www.baania.com/serenelake
โครงการเดอะ สตาร์ ฮิลล์ : www.baania.com/starhill

สำหรับแนวโน้มการเปลี่ยนแปลงในช่วงระหว่างปี 2555-2559 ที่ผ่านมานั้น จากกราฟข้างล่างจะเห็นได้ว่าราคาที่อยู่อาศัยในพื้นที่ อำเภอหางดง ได้เพิ่มขึ้นเรื่อยมา ทั้งค่ากลางของราคาขายและค่าราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรของพื้นที่ใช้สอยโดยมีอัตราการเพิ่มของราคาต่อตารางเมตรประมาณเฉลี่ยปีละ 2.6% โดยมีแนวโน้มไปในทิศทางเดียวกันกับอำเภอเมือง แม้ว่าราคาทั่วไปยังคงต่ำกว่าอำเภอเมืองอยู่ก็ตาม

หมายเหตุ:
ราคาที่อยู่อาศัยที่นำมาวิเคราะห์และนำเสนอในครั้งนี้เป็นค่ากลาง (Median Price) และค่าเฉลี่ย (Average Price) ของราคาที่อยู่อาศัยต่อพื้นที่ (ตารางเมตร) โครงการที่นำมาวิเคราะห์ประกอบไปด้วยบ้านจัดสรร ทาวน์โฮม และคอนโดมิเนียม จากการเก็บรวมข้อมูลตั้งแต่ปี พ.ศ.2555-2559 โดยทีมงาน Baania และวิเคราะห์ด้วยเทคนิคการประมาณค่าช่วงเชิงพื้นที่ (Spatial Interpolations) ในระบบสารสนเทศภูมิศาสตร์ (GIS)

บทความที่เกี่ยวข้อง

วีรวัฒน์ รัตนวราหะ
ผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ในการนำเอาเทคโนโลยีดิจิตอลและ Big Data มาใช้ในการสร้าง insights สำหรับผู้บริโภคและผู้ประกอบการในธุรกิจพลังงานและค้าปลึก และกำลังพัฒนาระบบ Baania Real Estate Analytics ในรูปแบบที่ไม่เคยมีใครทำมาก่อนในประเทศไทย ปัจจุบันเป็น Head of Business Analytics และ Managing Partner บริษัท บาเนีย (ประเทศไทย) จำกัด

อดิศักดิ์ กันทะเมืองลี้
นักผังเมืองรุ่นใหม่ที่สนใจงานด้าน Urban Planning and Analytics โดยเฉพาะอย่างยิ่งการวางแผนและวิเคราะห์เชิงพื้นที่ (Spatial Analysis) ด้วยระบบสารสนเทศภูมิศาสตร์ (GIS) ปัจจุบันเป็นผู้ช่วยผู้อำนวยการศูนย์ออกแบบและพัฒนาเมือง (UddC) จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย