เคล็ดวิธี “คัดกรองผู้เช่าห้องพัก” อย่างชาญฉลาด

รัฐฯ เพิ่งประกาศควบคุมสัญญาเช่าอพาร์ตเม้นต์และห้องพักให้เช่าที่ให้เช่าตั้งแต่ 5 ห้องขึ้นไป โดยให้เรียกเก็บเงินประกัน และค่าเช่าล่วงหน้าได้ แต่ละอย่างได้ไม่เกิน 1 เดือน และจะต้องเรียกเก็บค่าน้ำ ค่าไฟ ตามจริงเท่านั้น ทำให้ความเสี่ยงในการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปล่อยเช่าพุ่งสูงขึ้นกว่าแต่ก่อนมาก 

หนทางเดียวในการปกป้องตัวเอง และรับมือกับปัญหาผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่า และไม่ดูแลรักษาอสังหาริมทรัพย์ที่เช่า จำต้องหันมาพึ่ง “การคัดกรองเลือกลูกค้า” เพื่อให้ได้ผู้เช่าดีๆ เป็นสำคัญ ภายใต้หลักคิดง่ายๆ ที่ว่า “มีผู้เช่าที่ไม่ดีสักคนหรือเพียงแค่ 1 ห้อง สู้ปล่อยให้ห้องว่าง 10 ห้องไม่ได้ และการปฏิเสธผู้เช่าตั้งแต่แรก จะง่ายกว่าและดีกว่าต้องมาไล่ให้ผู้เช่านั้นออกไปในภายหลัง”



ในแง่การลงทุนแล้ว “เคล็ดวิธีคัดกรองลูกค้าเพื่อให้ได้ผู้เช่าดีๆ” นั้น  เป็นทั้งศาสตร์และศิลป์ และเป็นเรื่องที่ต้องวางแผนตั้งแต่ก่อนเริ่มลงทุนเลย ซึ่งสามารถทำได้ไม่ยาก ตามคำแนะนำ 5 ประการดังนี้

คัดเลือกอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าอย่างระมัดระวัง เป็นภารกิจแรกที่ต้องให้ความสำคัญตั้งแต่ก่อนเริ่มลงทุนเลย เพื่อให้ได้อสังหาริมทรัพย์ที่ดี ที่จะสามารถดึงดูดผู้เช่าดีๆ เข้ามาเป็นลูกค้าได้ ปกติทำเลอสังหาริมทรัพย์ที่จะมีคุณลักษณะเช่นนี้ ทำเลที่คนทั่วไปต้องการอยู่อาศัยกัน ไม่ใช่ทำเลหรือพื้นที่ ที่ผู้อยู่อาศัยถูกบีบบังคับให้ต้องอยู่ ต้องใกล้แหล่งช็อปปิ้ง โรงเรียน และสถานที่พักผ่อนหย่อนใจ ยิ่งใกล้และเดินทางสะดวกมากเท่าไหร่ ยิ่งดีเท่านั้น เพราะจะทำให้มีลูกค้ามาก มีโอกาสคัดกรองและเลือกลูกค้าได้



กำหนดให้ต้องกรอกใบสมัครก่อนเพื่อสมัครเข้ามาเป็นผู้เช่าขั้นตอนนี้ จะช่วยให้เจ้าของหรือผู้ให้เช่า มีข้อมูลสำหรับวิเคราะห์และคัดกรองลูกค้าได้ ข้อมูลส่วนตัวของผู้จะมาเช่า ที่พึงต้องรู้ ก็คือทำอาชีพอะไร มีรายได้เพียงพอที่จะชำระค่าเช่าได้หรือไม่ สถานะทางการเงิน บุคคลอ้างอิงที่ติดต่อได้ ที่อยู่อาศัยที่เคยอยู่ในช่วงก่อนหน้า และเบอร์โทรศัพท์ติดต่อ

เคล็ดลับสำคัญในขั้นตอนนี้ ก็คือเมื่อได้ข้อมูลต่างๆ มาแล้ว ให้ลองโทรศัพท์ไปพูดคุยและสอบถามบุคคลอ้างอิง หรือสถานที่เช่าเดิมของลูกค้ารายนั้นดู ว่าบุคคลผู้นั้นเคยมีปัญหาใดๆ มาก่อนหรือไม่

ตรวจเช็คเครดิต จากเครดิตบูโรในฐานะเจ้าของอสังหาฯ ที่เป็นผู้ให้เช่า มีสิทธิที่จะขอตรวจเช็คเครดิตจากผู้จะเช่าได้ โดยอาจกำหนดเป็นเงื่อนไขที่ต้องทำเป็นปกติก่อนเซ็นต์สัญญาเช่ากัน 

หากตรวจเช็คเครดิตดูแล้วพบว่าผู้จะเช่ามีปัญหาทางด้านเครดิต ขอให้คิดไว้ก่อนได้เลยว่าผู้เช่ารายนี้ มีนิสัยชอบจ่ายเงินล่าช้า ซึ่งจะรวมถึงค่าเช่าด้วย ดังนั้นลูกค้าประเภทนี้ ถ้าเลี่ยงได้ ควรเลี่ยงจะดีกว่า

กำหนดให้มีการวางเงินค้ำประกันอย่างเหมาะสมถือเป็นหนึ่งในเครื่องมือชั้นดี ในการคัดกรองผู้เช่า  ยิ่งกำหนดไว้สูงเท่าไหร่และผู้เช่าสามารถจ่ายได้ นั่นหมายความว่าผู้เช่ามีฐานะดีพอที่จะจ่ายค่าเช่าได้ ปัจจุบันเพดานสูงสุดตามกฎหมายใหม่ ที่บังคับอยู่ในปัจจุบันกับการให้เช่าห้องพักตั้งแต่ 5 ห้องขึ้นไป ก็คือเจ้าของจะเรียกเงินค้ำประกันได้ไม่เกิน 1 เดือน และค่าเช่าล่วงหน้าอีก 1 เดือน 



คัดกรองลูกค้า ด้วยตนเอง ก่อนรับมาเป็นผู้เช่าอย่างระมัดระวังซึ่งในทางปฏิบัติแล้ว สามารถทำได้ใน 4 จังหวะโอกาส ดังต่อไปนี้

5.1 คัดกรองเมื่อผู้จะเช่าติดต่อเข้ามาเป็นครั้งแรกโดยทั่วไป มักเป็นการติดต่อสอบถามทางโทรศัพท์ ทุกครั้งควรต้องสอบถามข้อมูลส่วนตัวลูกค้าเบื้องต้น ในเรื่องต่างๆ ต่อไปนี้ เช่น เหตุผลการย้ายที่อยู่ระยะเวลาเช่าจำนวนคนที่มาอยู่ด้วย มีสัตว์เลี้ยงหรือไม่สูบบุหรี่หรือไม่

ปกติ การปฏิเสธการให้เช่า มักมาจากเหตุผลหนึ่งเหตุผลใดดังต่อไปนี้ เรื่องสัตว์เลี้ยงของผู้เช่า จำนวนผู้อยู่อาศัยในแต่ละห้องมากเกินไป มีหลักฐานหรือข้อมูลอ้างอิงจากหัวหน้างานเก่าหรือผู้ให้เช่าคนก่อนในทางลบ และฐานะการเงินไม่มั่นคง เช่นไม่มีรายได้ประจำ

5.2 คัดกรองเมื่อลูกค้าเข้ามาดูห้องให้สังเกตเสื้อผ้า การแต่งตัว รถยนต์ และข้าวของเครื่องใช้ ว่าเป็นเช่นไร หากสกปรก เปื้อน และขาดการดูแล ให้เดาได้เลยว่าลูกค้ารายนี้ เป็นผู้เช่าที่พอเข้ามาอยู่แล้ว จะไม่ดูแลอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงให้สังเกตการโต้แย้งกับท่าน หากติโน่น ตินี่ ในประเด็นเล็กประเด็นน้อย และแสดงท่าทางอยากต่อรองค่าเช่าให้ต่ำลง ให้ตั้งสมมติฐานไว้ได้เลย ว่านั่นคือผู้เช่าไม่ดี

ปกติแล้ว กลุ่มลูกค้าต้องห้าม ที่ควรต้องปฏิเสธการให้เช่า จะได้แก่  เด็กนักเรียนที่อายุน้อยยังไม่บรรลุนิติภาวะเข้ามาอยู่ตามลำพัง กลุ่มวัยรุ่นที่ยังไม่มีงานทำและไม่ได้เรียนหนังสือ ครอบครัวที่มีเด็กอ่อนเด็กเล็ก ผู้เช่าที่มีข้าวของเพียงกระเป๋าใบเดียว ผู้ขอเช่าที่ไม่สามารถให้หลักฐานแนบสัญญาเช่าได้ ผู้ที่ไม่มีงานทำเป็นหลักแหล่ง ผู้หญิงที่มีอาชีพพิเศษหรือทำงานกลางคืน ชาวต่างชาติที่เข้าเมืองแบบไม่ถูกต้อง และผู้ไม่มีอาชีพถาวรเป็นหลักแหล่งหรือไม่มีผู้อ้างอิงได้

5.3 คัดกรองในตอนที่ตกลงที่จะเช่ากันคือในจังหวะที่ผู้จะเช่า ต้องวางเงินดาวน์หรือเงินจอง และนัดวันที่จะมาเซ็นต์สัญญากัน ในขั้นตอนนี้ หากลูกค้าไม่ได้นำเงินมาด้วย ให้ลองนัดวันให้เร็วที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ เพื่อวางเงินและเซ็นต์สัญญาเช่ากัน หากผู้เช่าไม่สามารถกำหนดวันที่แน่นอนได้ นั่นอาจเป็นสัญญาณบ่งชี้อย่างหนึ่งว่าลูกค้ารายนี้ เป็นลูกค้าที่มีปัญหา

5.4 คัดกรองตอนเซ็นต์สัญญาเช่าให้สังเกตดูปฏิกิริยาของผู้เช่า ในการโต้แย้งกับเงื่อนไขในสัญญาเช่าว่ามีมากน้อยเพียงใด ขอให้ระวังผู้เช่าที่โต้แย้งข้อความเล็กน้อยในแทบทุกประเด็น หรือผู้เช่าที่โต้แย้งในประเด็นเงื่อนไขการไล่ออก หรือบทลงโทษกรณีจ่ายค่าเช่าไม่ตรงเวลา

ในขั้นตอนนี้ อาจพบเจอผู้เช่าที่เซ็นต์สัญญาเช่า โดยไม่ชอบอ่านสัญญาเช่าเลย เพราะถือเป็นเรื่องเล็กน้อย วิธีจัดการเรื่องนี้ที่ดีที่สุด ก็คือทำความเข้าใจกับผู้เช่าในเงื่อนไขของสัญญาเช่าให้กระจ่างในทุกประเด็น ซึ่งจะช่วยลดปัญหาที่มีโอกาสเกิดในอนาคตได้






เขียนโดย: อนุชา กุลวิสุทธิ์

กูรูด้านการเงินและการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ที่ปรึกษาอิสระ วิทยากรและอาจารย์พิเศษ

มีพ็อกเก็ตบุ๊คด้านการเงิน การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์