บ้านในฝัน ได้ทั้งอยู่อาศัย ได้ทั้งกำไรติดมือ

บ้านในฝัน ได้ทั้งอยู่อาศัย ได้ทั้งกำไรติดมือ

21 November 2018

การซื้อบ้านหรือคอนโด นับเป็นการตัดสินใจครั้งใหญ่ของชีวิต เราอาจมีเหตุผลหลายอย่างตั้งแต่เหตุผลส่วนตัวจนถึงเหตุผลทางเศรษฐกิจ เพราะในขณะที่บางคนซื้อบ้านก็เพื่อต้องการความรู้สึกที่มั่นคง มีพื้นที่มากพอในการทำกิจกรรมต่างๆ ร่วมกับคนภายในครอบครัว สามารถปรับปรุงตกแต่งได้สอดคล้องกับรสนิยมและความพอใจส่วนตัว 

แต่ในอีกแง่มุมหนึ่ง บ้าน คอนโด หรืออสังหาริมทรัพย์ใดๆ ก็สามารถให้ประโยชน์ในแง่ของการลงทุนได้เป็นอย่างดี เพราะส่วนใหญ่ต้องอาศัยเงินกู้จากสถาบันการเงิน ซึ่งตัวเลขถัวเฉลี่ยของการกู้มักจะสูงประมาณร้อยละ 80 ของราคาบ้าน และจะต้องผ่อนในจำนวนเงินที่คงที่ตลอดระยะเวลา 20–30 ปีของสินเชื่อ เป็นเสมือนการบังคับออมให้เราหยอดกระปุก สะสมไว้รอวันเปลี่ยนเป็นเงินสดในอนาคต
ตรงกันข้ามกับการเช่า ซึ่งนอกจากเงินค่าเช่าจะหายไปอย่างสูญเปล่าทุกครั้งที่ควักจ่ายออกไปแล้ว ค่าเช่ายังอาจสูงขึ้นตามสภาพเศรษฐกิจได้อีกด้วย ในขณะที่การผ่อนสินเชื่อเพื่อซื้อสถานที่อยู่อาศัย มีค่าผ่อนเท่าเดิมคงที่ไปตลอด เมื่อผู้กู้มีรายได้เพิ่มขึ้นในปีต่อๆ มา ทำให้เหมือนรับภาระน้อยลงไปเรื่อยๆ แถมผู้ซื้อบ้าน ยังจะได้ผลตอบแทนจากราคาบ้านที่ปรับตัวสูงขึ้นในระยะยาวอย่างคุ้มค่าอีกด้วย

ที่ดียิ่งไปกว่านั้นคือ ระหว่างการผ่อนชำระเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยนั้น เรายังสามารถหารายได้จากทรัพย์นั้นได้หลายทาง เช่น การนำบ้านเดี่ยวหรือทาวน์เฮาส์ไปปล่อยเช่าต่อทั้งหลังกับ Airbnb ทำออฟฟิศสำนักงานควบคู่ไปกับทำที่อยู่ของตนเอง หรือแค่แบ่งพื้นที่บางส่วนไปทำประโยชน์อื่น รวมทั้งผลประโยชน์จากการนำเงินดอกเบี้ยที่จ่ายชำระค่าผ่อนบ้านให้กับสถาบันการเงินในแต่ละปี มาหักเป็นค่าลดหย่อนภาษีบุคคลธรรมดา เท่ากับประหยัดเงินในกระเป๋าได้สูงถึงหลักแสนบาทต่อปี เสมือนเป็นกำไรเบื้องต้นตั้งแต่เริ่มลงทุนกันเลยทีเดียว

คิดก่อนซื้อสักนิด พิชิตเป้าหมาย ได้ของถูก ดี มีกำไรติดมือ
แต่จะทำอย่างไร ให้การลงทุนซื้อคอนโดแต่ละครั้ง คุ้มค่า น่าอยู่อาศัย ได้ความภูมิใจให้ตนเองและครอบครัว แถมได้ยังกำไรติดมือก้อนเล็กใหญ่แตกต่างกันไปตามแต่ความความสามารถ จังหวะ และโอกาส เรื่องนี้กูรูทางด้านการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทุกสำนัก ต่างก็ให้ข้อคิดเห็นไว้ในทิศทางเดียวกันว่า การลงทุนกับบ้านและคอนโดนั้น มีกฎทองที่ต้องจำให้แม่นอยู่ ดังนี้

1. ต้องให้พอเหมาะกับกำลังฐานะของตนเอง เพราะการลงทุนในบ้านและคอนโดนั้น เป็นการลงทุนที่มีโอกาสทำกำไรได้ตั้งแต่ตอนเลือก มีคนจำนวนมากที่สามารถสร้างรายได้ ด้วยการจับจองคอนโดมิเนียมคุณภาพดี ในทำเลที่มีความต้องการสูง ซึ่งสามารถขายต่อกินส่วนต่างได้ในทุกช่วงเวลา จนบางครั้งสามารถทำการซื้อขายได้ก่อนการโอนกรรมสิทธิ์เสียด้วยซ้ำ แต่หากผู้ซื้อไม่เข้าใจกระบวนการ หรือวางแผนการเงินไม่รอบคอบพอ หรือไม่สามารถรับภาระค่าผ่อนจ่ายได้อย่างสม่ำเสมอ ก็มีโอกาสที่จะสูญเสียหลักประกันที่ใช้ในการขอสินเชื่อจากทางสถาบันการเงินได้ในภายหลัง

2. ต้องมีเงินออมหากเกิดกรณีฉุกเฉิน เพราะการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้น เป็นทรัพย์ก้อนโต ต้องลงทุนระยะยาว มีสภาพคล่องค่อนข้างต่ำ เวลาจะซื้อ ขาย เปลี่ยนเป็นเงินสด อาจต้องใช้เวลาในการขายค่อนข้างนานกว่า ยุ่งยากกว่า มีค่าใช้จ่ายและขั้นตอนมากกว่าทรัพย์สินประเภทอื่น ดังนั้น ต้องรู้จัก รู้จักประเมินสถานทางเศรษฐกิจของตนเองโดยประมวลจากอดีต ปัจจุบัน และอนาคต คิดเผื่อในวันที่เกิดเหตุการณ์ไม่คาดคิด ตกงาน เจ็บป่วย อุบัติเหตุรุนแรง ซึ่งเราควรจะมีทุนสำรองในกระเป่าเพียงพอที่จะครอบคลุมค่าใช้จ่าย ในการดำรงชีวิตและการชำระหนี้ ในช่วงเวลายากลำบาก อย่างน้อย 6 เดือน

3. อย่าซื้อทรัพย์ในราคาที่ไม่เหมาะสม คำว่าเหมาะสมในที่นี้ ไม่ได้หมายถึงความ “ถูก” หรือความ “แพง” แต่เป็นความเหมาะสมระหว่างทรัพย์และตัวผู้ซื้อ เช่น บางคนซื้อบ้านหรือคอนโดที่ “เกิน” ความจำเป็นของชีวิต เพราะบ้านสวยหรูดูภูมิฐาน มักตามมาด้วยค่าส่วนกลางที่แพงกว่า ค่าเข้าสังคมกับเพื่อนบ้านผู้มีฐานะหรูหรากว่า หรือแม้แต่ต้องจ่ายค่าสโมสร ค่าสระว่ายน้ำ ค่าซื้อเฟอร์นิเจอร์ ค่าจ้างคนทำสวนให้สวยสมหน้าตาของบ้าน

4. อย่ายึดติดปัจจัยที่ไม่เกี่ยวข้อง เช่น หลายคนหลงในคารมของทีมงานฝ่ายขาย ที่พยายามชักแม่น้ำทั้งห้ามาหว่านล้อม บางคนก็ซื้อเพราะความยั่วยวนใจของโปรโมชั่น ของแถมหรือสิทธิ์ชิงรางวัลสารพัด รวมทั้งพวกที่ตัดสินใจเพราะแฟนชอบ เจ้านายยุ ญาติสนิทมิตรสหายชวนให้มาซื้ออยู่ใกล้กัน หรือเห่อตามกระแสนิยม ซึ่งสิ่งเหล่านี้มักมีอิทธิพลต่อการตัดสินใจในเวลาที่เรากำลังลังเลระหว่างหลายตัวเลือกที่คล้ายคลึงกัน แต่อย่าลืมว่าเมื่อถึงเวลาสำคัญแล้ว ของแถมลวงตาเหล่านี้จะไม่ช่วยอะไรได้เลยในเวลาของการขายต่อ หรือเอาทรัพย์สินนั้นไปทำกำไรตามแผนการที่วางไว้

5. ต้องแยกแยะต้นทุนของทรัพย์ที่ซื้อให้ออก สิ่งที่ผู้ซื้อจะสามารถนำมาพิจารณาเปรียบเทียบในเรื่องของราคาได้ง่ายขึ้น ประกอบด้วยต้นทุนในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ทั้ง ต้นทุนที่ดินเปล่า (ต้นทุนด้านทำเล) ต้นทุนการพัฒนาสาธารณูปโภค(สิ่งอำนวยความสะดวก ถนน น้ำประปา ไฟฟ้า สวนสาธารณะ สนามกีฬา โรงเรียน ห้างสรรพสินค้า เส้นทางคมนาคม ฯลฯ) และต้นทุนในการก่อสร้าง (คุณภาพของวัสดุที่เลือกใช้ รวมทั้งความยากง่ายในการก่อสร้าง) และสุดท้ายคือ ต้นทุนในด้านของแบรนด์จากผู้ประกอบการ (แบรนด์ดังและได้รับค่านิยม ย่อมมีผลต่อระดับราคาซื้อขาย)

6. ต้องไม่ซื้อแพงกว่าราคาที่เป็นจริง ถ้าเป็นไปได้ควรซื้อในราคาต่ำกว่า หรืออย่างน้อยต้องไม่แพงกว่าราคาตลาด ซึ่งในปัจจุบันเราสามารถหาข้อมูลได้ง่ายและสะดวก จากทั้งหน่วยงานที่เกี่ยวข้องอย่างกรมที่ดิน หรือลงทุนจ้างเอกชนมืออาชีพที่รับประเมินราคาได้อย่างแม่นยำกว่า แต่ที่ทั้งฟรีและดีมีอยู่จริง ก็คือการไปปรึกษากับเจ้าหน้าที่และผู้เชี่ยวชาญด้านสินเชื่อบ้านจากสถาบันการเงินที่มีชื่อเสียง มีความเชี่ยวชาญเฉพาะด้าน และมากประสบการณ์พร้อมจะให้บริการลูกค้าด้วยความเต็มใจ

7. ข้อมูลทางกายภาพสำคัญๆ เช่น คอนโดใหม่ที่อยากซื้อต้องรอสร้างเสร็จอีกนานไหม ผ่าน EIA หรือการตรวจสอบเรื่องผลกระทบสิ่งแวดล้อมแล้วหรือยัง หรือถ้าซื้อคอนโดเก่าต้องบูรณะซ่อมแซมเป็นเงินอีกเท่าไร คอนโดที่มีจำนวนชั้นและระดับความสูงจะมีราคาถูกแพงกว่ากันขึ้นอยู่กับวิวทิวทัศน์ของห้องนั้นๆ หรือปัจจัยเรื่องจำนวนผู้อยู่อาศัยกับจำนวนที่จอดรถ ห้องที่เลือกหันหน้าไปทางทิศที่รับแดดหรือหลบแดด มีกลิ่น เสียง ควันรบกวนแค่ไหน ห้องกว้างกับห้องแคบ ทั้งหมดนี้มีผลต่อค่าใช้จ่ายในการดูแลเพิ่มเติม เช่น ติดม่านบังแดด ติดกระจกกันเสียง รวมทั้งค่าหารเฉลี่ยในการชำระค่าส่วนกลางอีกด้วย

ผลตอบแทนที่ดี ต้องมีสูตรที่ใช่
ถ้าจะซื้อคอนโดโดยพิจารณาอัตราผลตอบแทนที่จะได้จากการซื้อ มีเครื่องมือหลายตัวที่สามารถนำมาใช้วัดความถูกความแพงของบ้านหรือคอนโดที่ซื้อได้ค่อนข้างง่าย นั่นคืออาศัยวัดหรือเทียบดูจาก “อัตราผลตอบแทนต่อปีที่พึงได้รับ (Rate of Return)” หรือที่รู้จักกันในนาม “Yield” ซึ่งมีหลายวิธีคิด เช่น

“Rental Yield” คือ ผลตอบแทนที่ได้รับจากค่าเช่า ควรสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยถัวเฉลี่ยที่กู้มาซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นๆ หรืออย่างน้อยต้องสูงกว่าดอกเบี้ยกู้ 2% ขึ้นไป
Rental Yield = ( ค่าเช่าที่พึงได้รับทั้งปี x 100 ) / ราคาซื้อทรัพย์ชิ้นนั้นๆ เช่น 
คุณจูเนียร์ซื้อคอนโดยูนิตหนึ่งมาในราคา 1,300,000 บาท 
หากนำมาปล่อยเช่าพบว่าได้ค่าเช่าเดือนละ 12,000 บาท
Rental Yield ที่ได้เท่ากับ ( 12,000 x 12 x 100 )  / 1,300,000 = 11.07% 

“Net Rental Yield”  การคำนวณหาผลตอบแทนค่าเช่าสุทธิ ที่พึงได้รับทั้งปี หลังจากหักค่าดูแลรักษา ค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่ายอื่นๆ แล้ว
Net Rental Yield = ((ค่าเช่าที่พึงได้รับทั้งปี – ค่าใช้จ่ายทั้งปี) x 100 )/ราคาซื้อทรัพย์นั้นๆ เช่น
คุณจูเนียร์ซื้อคอนโดยูนิตหนึ่งมาในราคา 1,300,000 บาท
หากนำมาปล่อยเช่าพบว่าได้ค่าเช่าเดือนละ 12,000 บาท
แต่คาดว่า คอนโดห้องหนึ่ง น่าจะมีค่าใช้จ่ายรายเดือน เดือนละ 1,000 บาท
Net Rental Yield เท่ากับ ((ค่าเช่าที่พึงได้รับทั้งปี – ค่าใช้จ่ายทั้งปี) x 100 )/ราคาซื้อทรัพย์นั้นๆ
 ((12,000 X 12 – 1,000 X 12) x 100 ) / 1,300,000 = 10.15 %

“Cash-on-cash Rental Yield” หรืออัตราผลตอบแทนค่าเช่าสุทธิตามเกณฑ์เงินสดในทุกมิติ คือมีการคิดรวมไปถึงเรื่องการกู้ยืมเงิน เงินจอง เงินดาวน์ เงินผ่อน และค่าตกแต่ง เข้ามาร่วมด้วย ซึ่งเป็นตัวที่คำนวณได้ค่อนข้างยาก แต่ถือกันว่าแม่นยำกว่า น่าเชื่อถือได้มากกว่า 
Cash-on-cash Rental  Yield = ((เงินได้พึงได้รับทั้งปี-ค่าใช้จ่ายทั้งปี-เงินผ่อนธนาคารทั้งปี) x100 )  / (เงินจอง+เงินดาวน์+ค่าตกแต่ง) เช่น
คุณ A ซื้อคอนโดยูนิตหนึ่งมาในราคา 1,300,000 บาท
หากนำมาปล่อยเช่าพบว่าได้ค่าเช่าเดือนละ 12,000 บาท
แต่คาดว่า คอนโดห้องหนึ่ง น่าจะมีค่าใช้จ่ายรายเดือน เดือนละ 1,000 บาท
ต้องผ่อนชำระคืนธนาคารเดือนละ 9,000 บาท 
ในขั้นตอนการซื้อมีการจองและใช้เงินดาวน์ทั้งสิ้น 150,000 บาท 
ใช้งบตกแต่งเพิ่มเติมก่อนนำไปปล่อยเช่าอีกราว 20,000 บาท 
Cash-on-cash Rental Yield เท่ากับ 
= ((12X12,000 -12X1,000 - 12 X9,000) X100) /(150,000 + 20,000)
= ((144,000 – 12,000 – 108,000 ) x 100) / 170,000  = 14.12 %

ทำเลดี มีชัยไปกว่าครึ่ง
เพราะ “ทำเล” คือปัจจัยสำคัญที่สุด ในการพิจารณาเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ จนชาวบ้านพูดกันติดปากว่า “การซื้อบ้านคือการซื้อทำเล” หรือที่นักเศรษฐศาสตร์บางสำนักเรียกการซื้อที่อยู่อาศัยว่า "เช่าทำเล" นั่นเอง ซึ่งองค์ประกอบของการเลือกทำเลที่เหมาะสมนั้น มีวิธีพิจารณาอย่างง่ายที่สุด ดังนี้

1. ทำเลที่เลือกต้องมีความสามารถในการทำรายได้ เช่น ถ้าเป็นย่านกลางเมือง จะมีความต้องการเช่าของนักลงทุนและนักธุรกิจต่างชาติสูง รวมทั้งย่านที่มีสถาบันการศึกษา ซึ่งอัตราผลตอบแทนจะสูงหรือต่ำขึ้นอยู่กับประชากรในสถาบันการศึกษานั้นๆ ว่ามีกำลังซื้อมากพอจะจ่ายค่าเช่าหรือทำให้เราขายต่อได้ราคาในอนาคตแค่ไหน แต่ถ้าเป็นย่านคนทำงาน ต้องดูทิศทางของการขยายเมือง ซึ่งจะทำให้เกิดจากการโยกย้ายหน่วยงานราชการ กระทรวง รัฐวิสาหกิจ รวมไปถึงการเกิดขึ้นของกิจการโมเดิร์นเทรดต่างๆออกไปในย่านดังกล่าวมากแค่ไหน 

2. ทำเลที่ดีต้องมีความสะดวกในการเดินทาง ถ้าเป็นย่านที่มีความสะดวกในการเดินทาง ใกล้เคียงกับสถานีรถไฟฟ้าหรือมีแผนการของภาครัฐว่าจะมีการสร้างระบบในอนาคต ซึ่งจะส่งผลต่อโอกาสในการที่ทำเลนั้นจะได้รับประโยชน์จากการพัฒนาเชิงเศรษฐกิจ เช่น ประปา ไฟฟ้า โทรศัพท์ โรงพยาบาล สถานีตำรวจ สถานีดับเพลิง ตลาด โรงเรียน ห้องสมุด สวนสาธารณะ ศูนย์สุขภาพ ขนส่งมวลชน ฯลฯ และข้อควรระวังคือ การตัดสินใจซื้อจากข่าวทียังไม่แน่ชัด เช่น ข่าวห้างยักษ์ใหญ่จะมาลงทุน ภาครัฐจะเปิดเส้นทางคมนาคมหรือขยายเส้นทางรถไฟฟ้าใหม่ๆ อาจจะมีความเสี่ยงในกรณีที่โครงการดังกล่าวไม่เกิดขึ้นจริงตามที่คาด

3. ทำเลที่ดีต้องตรวจสอบแล้วถึงการจัดโซน-การวางผังเมือง เพราะผังเมืองเป็นเรื่องของการกำหนดประเภทของการใช้ที่ดิน  ที่มีผลได้ผลเสียต่อผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยตรง อีกทั้งยังจะมีส่วนเกี่ยวข้องกับการเวนคืนในอนาคต และเพื่อไม่ให้เผลอไผลไปซื้อที่ดินหรือซื้อบ้านในโซนที่มีข้อกำหนดห้ามก่อสร้างอาคารบางประเภท หรือบางครั้งอาจต้องย้ายบ้านเพื่อหนีปัญหาน้ำท่วมโดยเรียกร้องเอาอะไรกับใครไม่ได้ เพราะไปซื้อบ้านไว้ในแนวพื้นที่รับน้ำด้วยความไม่รู้อิโหน่อิเหน่นั่นเอง 

4. ทำเลเป็นตัวกำหนดความแพงหรือถูก ทุกวันนี้บ้านหรือคอนโดโครงการใหม่ๆ ต้องเปิดตัวไกลออกไปเรื่อยๆ เนื่องจากที่ดินใจกลางเมืองมีเหลือน้อยหรือแทบไม่เหลืออีกแล้ว โครงการที่อยู่ใกล้จึงมีระดับราคาที่สูงกว่าตัวเลือกที่อยู่ห่างออกไป บางคนคิดว่ายอมซื้อทำเลไกลๆแต่ถูกกว่า ก็ต้องไม่ลืมว่าทำเลที่ถูกกว่านั้น อาจจะมีต้นทุนในการซื้อจริงแอบแฝงอยู่ด้วย เช่น ค่าเวลาตอนรถติด เดินทางลำบาก ต้องจ่ายค่าน้ำมันค่าทางด่วนค่าสึกหรอรถเพิ่มทุกเช้าเย็น โอกาสในการเลือกโรงเรียนให้ลูกก็ด้อยกว่า สุดท้ายอาจต้องกลายเป็นว่ามาหาเช่าที่อยู่ในเมืองใกล้ที่ทำงานของพ่อหรือที่เรียนของลูก กลายเป็นเรื่องเข้าทำนอง "ซื้อของถูกร้องไห้หลายหน ซื้อของแพงร้องไห้หนเดียว"
ขอสินเชื่อบ้าน ใครว่ายาก

กล่าวโดยสรุปได้ว่า ไม่ว่าการซื้อคอนโดแต่ละครั้ง จะซื้อเพื่ออยู่เองหรือเพื่อลงทุน ต้องมองในหลายมิติให้รอบด้าน และที่สำคัญคือควรพิจารณาประกอบคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญเฉพาะทาง ซึ่งท่านผู้สนใจสามารถขอคำปรึกษาจากเจ้าหน้าที่สินเชื่อบ้านยูโอบี ที่พร้อมให้บริการด้วยข้อเสนอดอกเบี้ยต่ำ ผ่อนสบายๆ ยาวสูงสุด 30 ปี กู้ได้สูงสุดถึง 100% สอบถามที่โทร. 02-093-2030 หรือแค่ add LINE: @UOBhomeloan คลิก www.uob.co.th/LineUOBBaania ง่ายๆ เพียงเท่านี้ ท่านก็จะสามารถมีที่ปรึกษา..ส่วนตั๊ว..ส่วนตัว ไว้คอยบริการพูดคุย ตอบข้อซักถาม ตามเวลาที่ท่านสะดวกได้ทันทีครับ 

20 November 2018