อัพเดตร่างผังเมืองกทม. เตรียมเปิดฟังความเห็นหลังเลือกตั้ง

อัพเดตร่างผังเมืองกทม. เตรียมเปิดฟังความเห็นหลังเลือกตั้ง

21 February 2019

ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร(ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4) กำลังขยับไปอีกขั้น เมื่อได้ผ่านการพิจารณาของคณะที่ปรึกษาผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครไปเมื่อวันที่ 11 กุมภาพันธ์ 2562 และเตรียมปิดประกาศ 90 วัน เพื่อรับคำร้องของผู้มีส่วนได้ส่วนเสีย ซึ่งคาดว่าจะดำเนินการได้หลังการเลือกตั้งเสร็จสิ้น จนถึงขณะนี้บอกได้เลยว่าตัวร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครถือว่ามีความนิ่งอยู่พอสมควร ซึ่งเนื้อหาสาระสำคัญๆ ของร่างผังเมืองฉบับใหม่ล่าสุดจะเป็นเช่นไร วันนี้ Baania มีอัพเดตร่างล่าสุดมาฝากกันครับ

สำหรับร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ได้มีการปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินในพื้นที่ 1,568 ตารางกิโลเมตรของกรุงเทพมหานครด้วยกันหลายพื้นที่ หลายบริเวณ เพื่อให้กรุงเทพมหานครมีการพัฒนาเป็นเมืองกระชับ (Compact City) โดยการส่งเสริมการพัฒนาเมืองที่สอดคล้องกับการพัฒนาโครงข่ายรถไฟฟ้า และการพัฒนาบริเวณพื้นที่เปลี่ยนถ่ายการสัญจร(Transit Oriented Development หรือ TOD) ทั้งในเขตชั้นในและเขตชั้นกลาง

นอกจากนี้ ยังได้พัฒนาศูนย์ชุมชนชานเมือง (Sub Center) เพื่อสร้างความสมดุลระหว่างแหล่งงานและที่อยู่อาศัย (Job-Housing Balance) ในเขตชานเมือง ควบคู่กับการพัฒนาศูนย์ชุมชนเกษตรกรรม และการสงวนรักษาพื้นที่ชนบทและเกษตรกรรมที่มีความอุดมสมบูรณ์ของกรุงเทพมหานคร

ขยาย Sub-CBD-เพิ่มศักยภาพที่ดิน
ทั้งนี้ ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ได้มีการขยายพื้นที่พาณิชยกรรมศูนย์กลางรอง (Sub-CBD) เพื่อรองรับการขยายตัวทางด้านเศรษฐกิจและการจ้างงานต่อเนื่องจากพื้นที่พาณิชยกรรมศูนย์กลางเมือง (CBD) ทางทิศตะวันออกไปตามแนวถนนรัชดาภิเษก และได้ส่งเสริมการพัฒนาบริเวณถนนบรรทัดทอง และบริเวณถนนเจริญกรุง-เจริญนครให้เป็นพื้นที่พาณิชยกรรมที่เป็นเศรษฐกิจสร้างสรรค์ (Innovation District)

นอกจากนี้ ยังได้มีการปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางภายในถนนวงแหวนรัชดาภิเษกให้เป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก เพื่อรองรับการให้บริการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนสายสีแดง (บางซื่อ-รังสิต) รถไฟฟ้าสายสีเขียว(หมอชิต-คูคต) และรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (หัวลำโพง-บางแคและบางซื่อ-ท่าพระ)

ส่วนการใช้ประโยชน์ที่ดินของกรุงเทพมหานครฝั่งตะวันออกของแม่น้ำเจ้าพระยา ระหว่างถนนวงแหวนรัชดาภิเษกและถนนวงแหวนกาญจนาภิเษก ได้มีการปรับเปลี่ยนจากการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยเป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง เพื่อรองรับการให้บริการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนสายสีแดง (บางซื่อ-รังสิต) สายสีเขียว (หมอชิต-คูคต) สายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย-มีนบุรี) สายสีเหลือง(ลาดพร้าว-สำโรง) และสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) รวมทั้งได้มีการขยายพื้นที่พาณิชยกรรมบริเวณสถานีร่วม(สถานีวัดพระศรีมหาธาตุ) ศูนย์ชุมชนชานเมืองมีนบุรี และย่านพาณิชยกรรมถนนบางนา-ตราด

อัพเกรดพื้นที่เกษตรกรรมฝั่งตอ.-ตต.
ขณะที่พื้นที่นอกถนนวงแหวนกาญจนาภิเษกกำหนดให้มีการใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย มีการปรับลดพื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรมฝั่งตะวันออก โดยการปรับปรุงและเพิ่มประสิทธิภาพการป้องกันน้ำท่วมและการระบายน้ำ นอกจากนี้ยังมีการส่งเสริมการพัฒนาเมืองบริวารหนองจอก ศูนย์ชุมชนชานเมืองลาดกระบัง และศูนย์ชุมชนเกษตรกรรมกระจายตัวอยู่ในพื้นที่ชนบทและเกษตรกรรม

สำหรับการใช้ประโยชน์ที่ดินของกรุงเทพมหานครฝั่งตะวันตกของแม่น้ำเจ้าพระยา ระหว่างถนนวงแหวนรัชดาภิเษก (ถนนจรัญสนิทวงศ์) และถนนวงแหวนกาญจนาภิเษก กำหนดให้ปรับเปลี่ยนจากการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยเป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง และที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก เพื่อรองรับการให้บริการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (หัวลำโพง-บางแค)

นอกจากนี้ยังได้มีการปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรมฝั่งตะวันตกของผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2556 ให้เป็นการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง และพาณิชยกรรม เพื่อรองรับการให้บริการรถไฟฟ้าสายสีแดง (บางซื่อ-ตลิ่งชัน) รถไฟฟ้าสายสีส้ม (ตลิ่งชัน-ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย) และรถไฟฟ้าสายสีเขียว (บางหว้า-ตลิ่งชัน) และการพัฒนาศูนย์ชุมชนชานเมืองตลิ่งชัน

ส่วนพื้นที่นอกถนนวงแหวนกาญจนาภิเษกกำหนดให้มีการใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย และศูนย์ชุมชนเกษตรกรรมกระจายตัวอยู่ในพื้นที่ชนบทและเกษตรกรรม โดยยังคงไว้ซึ่งพื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรมในเขตบางขุนเทียน เพื่อสงวนรักษาระบบนิเวศทางธรรมชาติของพื้นที่ชายฝั่งทะเลของกรุงเทพมหานคร

เพิ่มเงื่อนไขจูงใจ FAR Bonus
ขณะเดียวกัน ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ได้มีมาตรการให้อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินเพิ่มขึ้น (FAR Bonus) โดยการให้สิทธิประโยชน์แก่ผู้ที่เป็นเจ้าของ ผู้ครอบครอง หรือผู้มีสิทธิก่อสร้างอาคารเหนือที่ดินของผู้อื่น ซึ่งได้ดำเนินการให้เป็นไปตามนโยบายต่างๆ ตามที่ (ร่าง) ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร(ปรับปรุงครั้งที่ 4) กำหนด โดยให้สามารถเพิ่มพื้นที่อาคารได้ไม่เกิน 20% ของพื้นที่อาคารตามอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินของการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทนั้นๆ ประกอบด้วย

1) การจัดให้มีที่ว่างเพื่อประโยชน์สาธารณะหรือสวนสาธารณะ โดยให้สามารถเพิ่มพื้นที่อาคารได้อีก 5 ตร.ม. ต่อพื้นที่ว่างเพื่อประโยชน์สาธารณะหรือสวนสาธารณะที่ได้จัดให้มี 1 ตร.ม.

2) การจัดให้มีที่จอดรถยนต์ภายในระยะ 500 เมตร โดยรอบสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนเพื่อการจอดแล้วจร (Park and Ride) ของประชาชนทั่วไป โดยให้สามารถเพิ่มพื้นที่อาคารได้อีก 30 ตร.ม. ต่อการจัดให้มีที่จอดรถยนต์ 1 คัน

3) การจัดให้มีที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่าราคาตลาด (Affordable Housing) หรือที่อยู่อาศัยสำหรับผู้อยู่อาศัยเดิมภายในระยะ 5 กม. โดยให้สามารถเพิ่มพื้นที่อาคารได้อีก 4 ตร.ม. ต่อพื้นที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่าราคาตลาดหรือที่อยู่อาศัยสำหรับผู้อยู่อาศัยเดิมที่ได้จัดให้มี 1 ตร.ม.

4) การจัดให้มีอาคารเขียวหรืออาคารประหยัดพลังงาน โดยให้สามารถเพิ่มพื้นที่อาคารได้อีก 5%, 10%, 15% และ 20% ในกรณีที่ได้รับการรับรองการเป็นอาคารเขียวหรืออาคารประหยัดพลังงานระดับที่ 1 (Certified) ระดับที่ 2 (Silver) ระดับที่ 3 (Gold) และระดับที่ 4 (Platinum) ตามลำดับ

5) การจัดให้มีพื้นที่รับหรือกักเก็บน้ำฝน 1 ลูกบาศก์เมตรต่อพื้นที่ดิน 50 ตารางเมตร ให้มีอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินเพิ่มได้ 5% ถ้าสามารถกักเก็บน้ำได้มากกว่า 1 ลูกบาศก์เมตร ให้มีอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินเพิ่มได้ตามสัดส่วนแต่ต้องไม่เกิน 20%

6) การจัดให้มีพื้นที่สำหรับการเปลี่ยนถ่ายการสัญจร (Transit Facilities) ภายในระยะ 200 เมตร โดยรอบสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน โดยให้สามารถเพิ่มพื้นที่อาคารได้อีก 5 ตร.ม. ต่อพื้นที่สำหรับการเปลี่ยนถ่ายการสัญจรที่ได้จัดให้มี 1 ตร.ม.

7) การจัดให้มีพื้นที่ว่างเพื่อประโยชน์สาธารณะริมแม่น้ำเจ้าพระยา (River Front Open Space) โดยให้สามารถเพิ่มพื้นที่อาคารได้อีก 8 ตร.ม. ต่อพื้นที่ว่างเพื่อประโยชน์สาธารณะริมแม่น้ำเจ้าพระยาที่ได้จัดให้มี 1 ตร.ม.

8) การจัดให้มีสถานที่ดูแลเด็กและผู้สูงอายุในเวลากลางวัน (Day Care) ในอาคารพาณิชย์ สำนักงานหรือที่อยู่อาศัย โดยให้สามารถเพิ่มพื้นที่อาคารได้อีก 8 ตร.ม. ต่อสถานที่ดูแลเด็กและผู้สูงอายุในเวลากลางวันที่ได้จัดให้มี 1 ตร.ม.

มาตรการโอนสิทธิการพัฒนา
มาตรการโอนสิทธิการพัฒนา (Transfer of Development Right หรือ TDR) เป็นมาตรการส่งเสริม (Incentive Measure) เพื่อให้เจ้าของ ผู้ครอบครอง หรือผู้มีสิทธิก่อสร้างอาคารเหนือที่ดินของผู้อื่นใช้ประโยชน์ที่ดินตามแผนผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินของผังเมืองรวมได้เต็มตามศักยภาพด้านที่ตั้งและโครงสร้างพื้นฐานด้านการคมนาคมขนส่ง สาธารณูปโภค และสาธารณูปการของบริเวณการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทนั้นๆ

นอกจากนี้ยังเป็นมาตรการสร้างความเป็นธรรม (Corrective Measure) เพื่อให้การชดเชยเยียวยาแก่เจ้าของ ผู้ครอบครอง หรือผู้มีสิทธิก่อสร้างอาคารเหนือที่ดินของผู้อื่นที่ได้รับผลกระทบจากการใช้บังคับผังเมืองรวมหรือกฎหมายที่เกี่ยวข้องอื่นๆ ให้ต้องใช้ประโยชน์ที่ดินต่ำกว่าศักยภาพ เช่น พื้นที่ที่เป็นที่ตั้งของอาคารอนุรักษ์ พื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม ฯลฯ

ทั้งนี้จะให้สามารถ่ายโอน (ขาย) พื้นที่อาคารตามอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินที่ไม่ประสงค์หรือไม่สามารถใช้ประโยชน์ได้ ไปยังพื้นที่รับโอน (ซื้อ) ซึ่งได้แก่บริเวณพื้นที่ที่ผังเมืองรวมส่งเสริมให้มีการพัฒนา เช่น พื้นที่ย่านพาณิชยกรรมศูนย์กลางเมือง พื้นที่โดยรอบสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน ฯลฯ

สำหรับใน (ร่าง) ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ได้กำหนดมาตรการโอนสิทธิการพัฒนาในกรณีต่างๆ ดังนี้

1) การโอนสิทธิการพัฒนาภายในบริเวณการใช้ประโยชน์ที่ดินเดียวกัน

2) การโอนสิทธิการพัฒนาระหว่างการใช้ประโยชน์ที่ดินต่างบริเวณ ได้แก่ การโอนสิทธิการพัฒนาจากอาคารอนุรักษ์ และการโอนสิทธิการพัฒนาจากพื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรมซึ่งเป็นแนวผันน้ำาหลาก (Flood Way) ไปยังพื้นที่ส่งเสริมการพัฒนา ได้แก่ ย่านพาณิชยกรรมศูนย์กลางเมือง ย่านพาณิชยกรรมศูนย์กลางรอง และย่านพาณิชยกรรมในระยะ 500 เมตร โดยรอบสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน

นอกจากนี้ ด้วยนโยบายในการส่งเสริมให้กรุงเทพมหานครมีพื้นที่สวนสาธารณะขนาดใหญ่เพิ่มมากขึ้น (ร่าง) ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ยังได้กำหนดให้ผู้ที่เป็นเจ้าของ ผู้ครอบครอง หรือผู้มีสิทธิก่อสร้างอาคารเหนือที่ดินของผู้อื่น สามารถรับโอน (ซื้อ) สิทธิการพัฒนาจากพื้นที่ที่กรุงเทพมหานครกำหนดให้เป็นสวนสาธารณะ หรือสามารถถ่ายโอนพื้นที่ว่างเพื่อสาธารณประโยชน์หรือสวนสาธารณะตามมาตรการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR Bonus) ไปยังพื้นที่ที่กรุงเทพมหานครกำหนดให้เป็นสวนสาธารณะ

เปิดทางพัฒนาโครงการขนาดใหญ่
นอกจากนี้ ในร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ได้มีข้อกำหนดโครงการพัฒนาขนาดใหญ่ (Planned Unit Development หรือ PUD) โดยมีข้อกำหนดเกี่ยวกับเงื่อนไขในการให้การใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทพาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัยหนาแน่นมากที่มีขนาดของแปลงที่ดินเกินกว่า 20 ไร่ ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางที่มีขนาดของแปลงที่ดินเกินกว่า 50 ไร่ และที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยที่มีขนาดของแปลงที่ดินเกินกว่า 100 ไร่ สามารถขอปรับเปลี่ยนแผนผังและข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินภายในแปลงที่ดินดังกล่าวโดยให้ยังคงไว้ซึ่งประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินและอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FloorArea Ratio หรือ FAR) โดยรวมไม่เกินกว่าที่ผังเมืองรวมกำหนด

หลังการเลือกตั้งใหญ่ที่จะมีขึ้นในวันที่ 24 มี.ค.ที่จะถึงนี้ ร่างผังเมืองกรุงเทพมหานคร ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 คงจะเผยโฉมให้ประชาชนคนทั่วไปได้รับทราบข้อมูล และให้ผู้ที่มีส่วนได้ส่วนเสียได้ยื่นคำร้อง ก่อนที่จะเดินหน้าตามกระบวนการต่อไป โดยคาดว่า กว่าจะได้ประกาศใช้กันจริงๆ คงต้องเลยไปปี 2563 หรือดีไม่ดีอาจจะมีลุ้นไปถึงปี 2564 เลยทีเดียว

21 February 2019