กฎหมายใหม่อสังหาฯ

กฎหมายใหม่อสังหาฯ

30 มิถุนายน 2017

ในเร็วๆ นี้แวดวงอสังหาริมทรัพย์ต้องปรับตัวกับข้อกฎหมายใหม่ 2 ตัว ซึ่งก็คือ "ภาษีลาภลอย" และ "พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ" ซึ่งกระทรวงการคลังได้ร่างกฎหมายและพร้อมที่จะเสนอเข้าที่ประชุมคณะรัฐมนตรีในช่วงเดือน ก.ค.นี้

เชื่อว่าผู้อ่านหลายท่านก็คงไม่รู้ว่ากฎหมายสองตัวนี้ คืออะไร และจะเข้ามาเกี่ยวข้องกับเราๆ ท่านๆ อย่างไร

มาเริ่มที่ตัวของ "ภาษีลาภลอย" กันก่อน อันที่จริงอันนี้ไม่ได้ชื่อกฎหมาย แต่เป็นชื่อที่ใช้เรียกง่ายๆ เพราะไอเดียของกฎหมายตัวนี้ คือ การจัดเก็บภาษีจากฐานมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ปรับสูงขึ้น จากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของรัฐ ซึ่งเปรียบเสมือนลาภลอยที่ได้มาฟรีๆ

ซึ่งก็หมายความว่าใครก็ตามที่มีทรัพย์สิน ที่ดิน อาคาร บ้านเรือน ที่อยู่ใกล้กับโครงสร้างพื้นฐานที่ภาครัฐกำลังลงทุน รถไฟทางคู่, มอเตอร์เวย์ และโครงการเหล่านี้ทำให้ราคาที่ดินอสังหาริมทรัพย์ปรับสูงขึ้น สมมติจาก 100,000 บาท เพิ่มเป็น 400,000-500,000 บาท ตรงนี้กระทรวงการคลังก็อยากจะเข้ามาเอี่ยว ด้วยการขอแบ่งภาษีจากการเปลี่ยนมือเมื่อขายให้กับผู้อื่น

เบื้องต้นภาษีลาภลอยรัฐบาลจะคิดในสัดส่วน 5% ของส่วนต่างทรัพย์สิน โดยภาษีนี้จะเก็บเฉพาะการเปลี่ยนมือ หรือ เปลี่ยนเจ้าของเท่านั้น ซึ่งหากไม่ขายก็จะไม่เจอภาระ อย่างไรก็ดี รายละเอียดยังไม่แน่ชัดว่าอัตราภาษี 5% นั้นจะเก็บจากราคาประเมินของกรมธนารักษ์ หรือเก็บจากราคาซื้อขายจริง คงต้องติดตามรายละเอียดของข้อกฎหมายให้แน่ชัดอีกที แต่ในมุมภาครัฐ ถ้าได้ประโยชน์จากรัฐ แล้วรัฐขอคืนบ้าง มันก็แฟร์ๆ ใช่มะ

ส่วนกฎหมายตัวที่สอง "พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ" ชื่อกฎหมายอ่านแล้วไม่เข้าใจ แต่จริงๆ มันมีบทบาทสำคัญมากในแวดวงอสังหาฯ และการลงทุน โดยเฉพาะประเด็นการเช่าอสังหาฯ ซึ่งหากยึดตามข้อกฎหมายปัจจุบัน การเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์เป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ผู้ให้เช่าสามารถปล่อยให้เช่าไม่เกิน 30 ปี และสามารถต่อเวลาได้อีกครั้งละไม่เกิน 30 ปี ส่วนการเช่าในเชิงพาณิชย์ ระยะเวลาการเช่าตั้งแต่ 30 ปี แต่ไม่เกิน 50 ปี และสามารถต่อเวลาการเช่าได้อีก 50 ปี เท่านั้น แถมการเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์นั้น สัญญาเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า เมื่อผู้เช่าตายสัญญาเช่าจะระงับ อีกทั้งห้ามการเช่าช่วง ซึ่งด้วยข้อกฎหมายดังกล่าว นั้นถือว่ามีข้อจำกัดค่อนข้างมาก

ดังนั้น กระทรวงการคลังจึงต้องการลดอุปสรรคด้วยการตรากฎหมายใหม่ขึ้นมาเฉพาะ โดยกฎหมายว่าด้วยทรัพย์อิงสิทธิ จะลบข้อจำกัดเรื่องอายุสัญญาให้หมดไป ซึ่งก็หมายความว่า ถ้าเจ้าของทรัพย์สินอยากให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ก็สามารถจดทะเบียนเป็นทรัพย์อิงสิทธิได้ ซึ่งคนที่ได้สัญญาไป จะสามารถเปลี่ยนมือหรือทำอะไรก็ได้ ส่งผลให้สัญญาเช่าที่จากเดิมต้องอยู่แต่ในสัญญาเท่านั้น มีความเปิดกว้างยิ่งขึ้น ซึ่งกฎหมายนี้จะเป็นประโยชน์กับภาคธุรกิจ ทั้งยังช่วยเพิ่มมูลค่าของทรัพย์สินปรับสภาพคล่อง กระตุ้นการลงทุน และสร้างความเชื่อมั่นให้แก่นักลงทุนเป็นอย่างมาก

สำหรับสาระสำคัญของ พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ คือ กำหนดให้เจ้าของทรัพย์สินขอจดทะเบียนทรัพย์สินเป็นทรัพย์อิงสิทธิได้ โดยผู้ที่มีทรัพย์อิงสิทธิสามารถให้เช่า ขาย หรือโอนให้ผู้อื่นได้ โดยทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน ซึ่งกำหนดระยะเวลาไม่เกิน 30 ปี นับจากวันที่จดทะเบียนทรัพย์อิงสิทธิ และกำหนดให้ทรัพย์อิงสิทธิตกทอดแก่ทายาทได้ จนครบกำหนดที่จดทะเบียนทรัพย์อิงสิทธิ ยังสามารถนำหนังสือที่จดทะเบียนไว้ นำมาใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันกู้ได้ แถมในกฎหมายยังกำหนดให้ผู้ที่มีทรัพย์อิงสิทธิสามารถดัดแปลง ต่อเติม ปลูกโรงเรือน หรือสิ่งปลูกสร้างได้ โดยไม่ต้องขออนุญาตจากเจ้าของทรัพย์สิน แต่สิ่งที่ทำเหล่านี้จะตกเป็นของเจ้าของทรัพย์สิน เป็นต้น

นับว่าเป็นการปลดล็อกการใช้ทรัพย์สินให้เป็นประโยชน์อย่างมาก ทั้งตัวเจ้าของทรัพย์สิน ทั้งภาครวมของเศรษฐกิจ โดยก่อนหน้านี้ นายกฤษฎา จีนะวิจารณะ ผู้อำนวยการสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) ชี้ถึงข้อดีของกฎหมายทรัพย์อิงสิทธิ หากผ่านสภามีการประกาศบังคับใช้แล้ว จะเกิดผลดีต่อภาคเศรษฐกิจเป็นอย่างมาก เพราะคาดว่าจะช่วยเพิ่มมูลค่าทางเศรษฐกิจของวงการอสังหาริมทรัพย์ ทำให้มีความคล่องตัวขึ้น และสร้างประโยชน์ให้แก่ผู้ปล่อยเช่าและผู้ให้เช่าช่วงอย่างมหาศาลเลยทีเดียว.

ที่มา : thaipost

30 มิถุนายน 2017