การประเมินศักยภาพที่ดิน (ตอนที่ 1)

การประเมินศักยภาพที่ดิน (ตอนที่ 1)

28 มีนาคม 2017

เราน่าจะพอทราบกันว่า “ที่ดิน” เป็นสิ่งที่ไม่มีราคาตายตัว แล้วถ้าเราอยากจะซื้อหรือขายที่ดินสักแปลง เราจะรู้ได้อย่างไรว่าราคาที่เราจะซื้อ หรือจะขายนั้นเป็นราคาที่เหมาะสม? วันนี้ผมจะมาอธิบายให้ฟังว่ามืออาชีพเขาคิดกันอย่างไรครับ

ในทางทฤษฎี “ราคาที่ดิน” จะถูกกำหนดโดยกระบวนการเจรจาระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ซึ่งก็น่าจะพอเดาได้ว่าในการเจรจาซื้อขายนั้น จำนวนของผู้ซื้อ (นักลงทุน) และผู้ขาย (เจ้าของที่ดิน) ก็น่าจะมีแค่ฝ่ายละไม่กี่ราย เงื่อนไขส่วนตัวของนักลงทุนและเจ้าของที่ดินแต่ละคนจึงกลายเป็นเงื่อนไขในการกำหนดราคาที่ดินไปโดยปริยาย โดยมีข้อมูลราคาซื้อขายหรือราคาเสนอขายของที่ดินที่อยู่ในบริเวณเดียวกันเป็นบริบทสำคัญในการเจรจา 

นอกจากนี้ภายใต้หลักเหตุและผลก็พอจะพูดได้ว่า ราคาที่ดินจะแปลงไหนก็แล้วแต่จะถูกหรือจะแพง ย่อมขึ้นอยู่กับองค์ประกอบใหญ่ๆ 2 ส่วน ส่วนแรกมาจากเงื่อนไขเกี่ยวกับความต้องการของฝั่งผู้ซื้อ (นักลงทุน) ว่าจะนำที่ดินแปลงนั้นไปใช้ประโยชน์อะไร แน่นอนว่าการใช้ประโยชน์ที่คุ้มค่ามากกว่าจะนำไปสู่ผลตอบแทนที่สูงกว่าและทำให้นักลงทุนกล้าจ่ายราคาที่ดินแพงกว่าด้วย องค์ประกอบส่วนที่ 2 คือ  “ความมีจำกัดของที่ดิน”  จะเห็นได้ว่ามีหลายกรณีที่นักลงทุนต้องกัดฟันซื้อที่ดินในราคาที่แพงเกินกว่าจะนำมาพัฒนาได้ทันทีแต่ก็ต้องซื้อเก็บไว้ก่อน เพราะในอนาคตมีความเป็นไปได้ที่จะไม่สามารถหาซื้อที่ดินในทำเลนั้น (ในราคาที่เจรจากันอยู่) ได้อีกแล้ว

ดังนั้นราคาที่ดินในกรณีนี้จึงอยู่บนฐานของการคาดการณ์อนาคตที่จะเกิดขึ้นเป็นสำคัญ (ในบทความนี้ผมจะพูดถึงเฉพาะองค์ประกอบแรกเท่านั้น รายละเอียดเกี่ยวกับความสัมพันธ์ระหว่างราคาที่ดินกับความมีจำกัดของที่ดินสามารถอ่านได้ในบทความต่อไป เร็วๆ นี้ครับ)
 

การวิเคราะห์มูลค่าของที่ดินขึ้นอยู่กับการวิเคราะห์พื้นฐานที่สำคัญที่สุดคือ “การวิเคราะห์ศักยภาพในการพัฒนาที่ดิน” มุมมองที่ใช้ในการวิเคราะห์ประกอบด้วย

1. คุณภาพของทำเลที่ตั้งของแปลงที่ดิน (วิธีการดูทำเล ดี/ไม่ดี ดูอย่างไร/ดูจากอะไร?)

2. ลักษณะทางกายภาพของแปลงที่ดิน

3. ข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาที่ดิน

4. ความเป็นไปได้ทางการตลาดของการพัฒนาในรูปแบบต่างๆ ว่ารูปแบบใดจะขายได้ หรือขายไม่ได้

โดยผลสรุปการวิเคราะห์จะชี้ชัดว่า รูปแบบและรายละเอียดต่างๆ เช่น ขนาดอาคาร การออกแบบ จำนวนห้อง ช่วงราคา ฯลฯ ของการพัฒนาที่ทำให้เจ้าของที่ดินได้ประโยชน์ (กำไร) มากที่สุดคืออะไร (ตำราฝรั่งจะรวมการวิเคราะห์ทำเลที่ตั้งของแปลงที่ดินเข้ากับการวิเคราะห์ด้านกายภาพ และจะเรียกข้อสรุปสุดท้ายของการวิเคราะห์ทั้ง 4 ด้านว่าการวิเคราะห์การใช้ประโยชน์ที่ดีที่สุดและสูงที่สุด ดังนั้นถ้าไปอ่านตำราที่ไหนแล้วเจอว่าต่างกันก็ไม่ต้องแปลกใจนะครับ)

โดยทั่วไปแล้วคุณภาพของทำเลที่ตั้งจะเป็นสิ่งที่นักลงทุนต้องพิจารณาก่อนว่าที่ดินแปลงนั้นตั้งอยู่ในทำเลที่ เหมาะสมกับการพัฒนาที่ดินหรือไม่ โดยอาจพิจารณาจากองค์ประกอบพื้นฐานของทำเลที่ตั้ง กล่าวคือ พิจารณาความสะดวกในการคมนาคม ความใกล้แหล่งงานและแหล่งเศรษฐกิจ และความหนาแน่นของชุมชน นอกจากนี้นักลงทุนยังต้องพิจารณาถึงแนวโน้มในการเปลี่ยนแปลงของทำเลที่ตั้งและราคาที่ดินในระดับภาพรวมของทำเล (รายละเอียดเกี่ยวกับความสัมพันธ์ของทำเลที่ตั้งและมูลค่าที่ดินสามารถอ่านได้จากบทความวงจรของทำเล มูลค่า และการพัฒนาที่ดิน ซึ่งจะเห็นได้ว่าการวิเคราะห์ทำเลที่ตั้งที่ชัดเจนเฉียบคม เป็นขั้นตอนสำคัญในการลงทุน ช่วยลดความเสี่ยงไปได้เยอะ ดังนั้นใครอยากจะเป็นนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ก็ต้องฝึกไว้นะครับ)และโอกาสหรือระดับของความเป็นไปได้ที่การเปลี่ยนแปลงนั้นจะเกิดขึ้นว่าสิ่งที่นักลงทุนคาดไว้จะมีโอกาสเกิดขึ้นมากน้อยเพียงไรในการวิเคราะห์โอกาสการเปลี่ยนแปลงนี้ควรต้องมีการกำหนดกรอบเวลาที่แน่นอน เช่น มีโอกาสมากกว่า 70% ที่ทำเลนี้จะดีขึ้นภายใน 3 ปีถึง 5 ปี ภายหลังการพัฒนารถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย 

การกำหนดกรอบเวลาในการวิเคราะห์นี้มีความสำคัญมากเพราะนักลงทุนแต่ละคนมีเงื่อนไขของการอดทนรอคอยที่แตกต่างกันซึ่งถือว่าเป็นเงื่อนไขส่วนตัวของนักลงทุนแต่ละคนใครจะทนได้มากหรือน้อยอย่างไรเป็นเรื่องส่วนตัวว่ากันไม่ได้ครับและระดับความอดทนที่แตกต่างกันนี้จะนำไปสู่การกำหนดราคาที่ดินที่แตกต่างกันด้วย (รายละเอียดเกี่ยวกับความสัมพันธ์ระหว่างความอดทนและราคาที่ดิน สามารถอ่านได้ในบทความต่อไป เร็วๆนี้ครับ)

เมื่อนักลงทุนพิจารณาคุณภาพของทำเลที่ตั้งจนแน่ใจแล้วว่าทำเลดังกล่าวมีศักยภาพในการพัฒนาสูงเพียงพอต่อการลงทุน ก็จะเข้าสู่การพิจารณาศักยภาพในการพัฒนาที่ดินขั้นตอนที่ 2 ซึ่งจะต้องวิเคราะห์ลักษณะทางกายภาพของแปลงที่ดิน และข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาที่ดินไปพร้อมๆ กัน (กฎหมายสำคัญๆ ที่นักลงทุนควรต้องทราบหลักๆ ก็มีกฎหมายผังเมือง การขออนุญาตก่อสร้าง การขออนุญาตใช้อาคาร การขออนุญาตจัดสรรฯ การออกโฉนดห้องชุดรายละเอียดเกี่ยวกับกฎหมายเหล่านี้สามารถหาอ่านได้ทั่วไปครับ)

ในครั้งหน้าผมจะมาเล่าให้ฟังต่อว่า การวิเคราะห์ขั้นที่ 2 และขั้นตอนต่อๆไปจะต้องดำเนินการอย่างไร และจะต้องพิจารณาเรื่องอะไรกันบ้าง
 

เขียนโดย: ดร.ชูชาติ เตชะโพธิวรคุณ

วิทยาศาสตร์มหาบัณฑิต (ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์) (MRE) มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ และการวางแผนภาคและเมืองดุษฎีบัณฑิต จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย เชี่ยวชาญด้านการวิเคราะห์การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ศักยภาพที่ดิน การประเมินมูลค่าทรัพย์สิน

MSc in Financial Economics, University of Exeter, UK

จบการศึกษา เศรษฐศาสตร์บัณฑิต มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์

ปัจจุบันดำรงตำแหน่งที่ปรึกษาคณะกรรมการกำหนดราคาประเมิน ธนาคารแลนด์ แอนด์ เฮาส์ จำกัด (มหาชน), กรรมการสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย และกรรมการผู้จัดการ บจก. วิน เรียล เอสเตท อินเทลลิเจนซ์รีเสิร์ช เซอร์วิส แอนด์ แมนเนจเมนต์
 

Contact Info:
www.facebook.com/Win-real-estate-intelligence-255098521568745
Email: [email protected]
Tel: +6694-624-2442

บทความที่เกี่ยวข้อง:

29 มิถุนายน 2017