ขายอสังหาฯ อย่างเหนือชั้น ให้กับลูกค้าต่างชาติ

ขายอสังหาฯ อย่างเหนือชั้น ให้กับลูกค้าต่างชาติ

26 พฤศจิกายน 2018

คงปฏิเสธไม่ได้ว่าขณะนี้เป็นช่วงที่ตลาดบ้าน คอนโดฯ รวมถึงอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ขายคนไทยยากเอามากๆ  อันเป็นผลสืบเนื่องมาจากซัพพลายที่ล้นตลาดอยู่ ขณะที่กำลังซื้อลูกค้ากลุ่มชาวไทยยังคงไม่ฟื้นตัว แถมสถานการณ์ยังดูจะเลวร้ายยิ่งขึ้นไปอีกในปีหน้า เพราะธนาคารแห่งประเทศไทยเตรียมจะนำมาตรการจำกัดสินเชื่อมาบังคับใช้เพิ่มเข้ามาอีก

ทางออกที่เป็นไปได้ทางเดียว ก็คือต้องหันมาพึ่งตลาดลูกค้าชาวต่างชาติแทน  แต่จะขายอสังหาฯ ให้ลูกค้ากลุ่มนี้ได้อย่างไรล่ะ ในเมื่อกฎหมายบ้านเราไม่ยินยอมให้คนต่างด้าวเข้ามาถือกรรมสิทธิ์ได้ อนุญาตให้เพียงแค่ถือคอนโดฯ 49% เท่านั้น ทำให้หลายคนคิดกันไม่ออก

จะเชื่อหรือไม่ว่า จริงๆ แล้ว เรามีทางเลือกในการขายอสังหาริมทรัพย์ให้ชาวต่างชาติ อย่างถูกต้องตามกฎหมายถึง 7 ช่องทางด้วยกันดังนี้

1. ขายสิทธิการเช่าระยะยาวไม่เกิน 30 ปี ซึ่งเทคนิคขายให้ได้ราคาสูงๆ  ก็คือเปิดเงื่อนไขให้สามารถเช่าช่วง หรือโอนสิทธิการเช่าได้ รวมถึงให้สิทธิในการต่อสัญญาในอนาคตได้ด้วย

2. ทำโครงการเป็นอาคารชุดแนวราบ โครงการบ้านจัดสรร ทาวน์เฮาส์ หรือตึกแถว นอกจากทำโดยขออนุญาตจัดสรรตามปกติแล้ว ยังสามารถทำในลักษณะขอจดทะเบียนเป็นอาคารชุดแนวราบได้ด้วย ซึ่งการเป็นอาคารชุดแนวราบ จะส่งผลดีทำให้สามารถขายกรรมสิทธิ์ให้กับชาวต่างชาติได้ในสัดส่วนถึง 49% ได้โดยอัตโนมัติ แถมเวลาขายจะได้ราคาดีกว่าโครงการทั่วไปอีก เพราะขายกันเป็นตารางเมตรแทนที่จะเป็นตารางวา

3. ตั้งบริษัทถืออสังหาฯ แล้วขายหุ้น 49% ให้กับชาวต่างชาติ หุ้นที่นำออกขายนี้ อาจเป็นได้ทั้งหุ้นสามัญหรือหุ้นบุริมสิทธิที่มีการระบุสิทธิประโยชน์ต่างๆ  ซึ่งการโอนอสังหาฯ ส่วนบุคคลเข้าบริษัทขณะนี้ ถ้าทำภายใน 31 ธันวาคม 2561 นี้ จะได้สิทธิยกเว้นภาษีเงินได้และลดหย่อนค่าโอน ขณะที่การโอนขายต่อเป็นหุ้น จะช่วยประหยัดค่าโอนและค่าภาษีที่สำนักงานที่ดินได้

4. ขายแลกกับการจด “สิทธิเก็บกิน” ให้ ทรัพยสิทธิตัวนี้เป็นสิทธิที่จะเข้าครอบครอง ใช้และถือเอาประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ของผู้อื่น โดยจะเสียค่าเช่าหรือผลประโยชน์ตอบแทนหรือไม่ก็ได้ เมื่อจดแล้วสามารถเอาทรัพย์ให้ผู้อื่นเช่าและเก็บค่าเช่าได้ จึงเป็นทรัพยสิทธิที่ได้รับความนิยมสูงสุด อีกทั้งยังสามารถ เรียกค่าตอบแทนได้ใกล้เคียงหรือเทียบเท่ากับการขายกรรมสิทธิ์เลยทีเดียว  
คนต่างชาติส่วนใหญ่ ปกติจะคุ้นเคยกับทรัพยสิทธิชนิดนี้ดี ในหมู่ชาวอังกฤษ เรียกกันว่า “Usufruct” หรือ “ยูซุฟรักต์”  ขณะที่ฝั่งชาวฝรั่งเศส จะเรียกเป็น “Usufruit” ออกเสียงว่า “อูซูฟรุย” หรือ “อูซูฟรองค์”   ส่วนชาวจีน จะรู้จักกันดีในนาม 用益物权 หรือ “ย่งอี้อู้เฉวียน”

จุดน่าสนใจของกลยุทธ์นี้ ก็คือกฎหมายถือเป็นแค่ขาย “ทรัพยสิทธิ” ไม่ใช่ขาย “กรรมสิทธิ์” จึงสามารถจดให้กับชาวต่างชาติได้ค่อนข้างเสรี แถมค่าใช้จ่ายจดทะเบียนยังต่ำ สามารถเลือกจดได้ทั้งแบบมีระยะเวลา และแบบตลอดชีวิตซึ่งยาวนานกว่า 30 ปีได้ ที่สำคัญก็คือมีสิทธิเลือกจดทะเบียนแบบมีค่าตอบแทน หรือไม่มีค่าตอบแทนก็ได้ 
ทั้งนี้การจดทะเบียนทรัพยสิทธิ(ทุกประเภท) กรณีไม่มีค่าตอบแทน หรือไม่มีทุนทรัพย์ จะเสียค่าธรรมเนียมเพียงแปลงละ 50 บาท ส่วนกรณีมีค่าตอบแทน ค่าธรรมเนียมเสียเพียง 1% ของค่าตอบแทนที่เรียกจากลูกค้า

5. ขายแลกกับการจด “สิทธิเหนือพื้นดิน (Superficies)” ให้ ถือเป็นทรัพยสิทธิ อีกตัวที่ในบ้านเรานิยมจดให้กัน ซึ่งในแง่กฎหมายเท่ากับผู้ทรงสิทธิมีสิทธิเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูกบนดินหรือใต้ดินของผู้อื่น ส่วนเจ้าของที่ดินยังคงมีกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองอยู่ เพียงแต่ยอมให้ผู้อื่นเข้ามามีกรรมสิทธิ์ในโรงเรือน สิ่งปลูกสร้างหรือสิ่งเพาะปลูกที่อยู่บนดินหรือใต้ดินนั้นเท่านั้น ตัวอย่างที่มีการจดกันในบ้านเรา ก็เช่นการจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดิน เพื่อมีสิทธิเป็นเจ้าของฮวงซุ้ยซึ่งได้ก่อสร้างบนที่ดินนั้นมาแต่เดิม
จุดน่าสนใจอยู่ตรงที่ ที่ดินว่าง ๆ ไม่มีโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูกบนดินหรือใต้ดินในขณะก่อให้เกิดสิทธิ ก็สามารถที่จะจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินให้ได้ แถมสิทธิเหนือพื้นดินอาจโอนได้และรับมรดกกันได้ด้วย

6. ขายแลกกับการจด “ภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ (Charge on Immovable Property)” ให้ ถือเป็นทรัพยสิทธิอีกตัวที่นิยมขายสิทธิให้แก่กัน ซึ่งภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ หมายถึงการที่บุคคลหนึ่งซึ่งไม่ได้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ แต่มีสิทธิได้รับชำระหนี้เป็นคราวๆ จากทรัพย์สินนั้น หรือได้ใช้ตลอดจนถือเอาซึ่งประโยชน์แห่งทรัพย์สินนั้นตามที่ระบุไว้
คณะกรรมการกฤษฎีกาเคยวินิจฉัยไว้ว่าสิทธิอาศัยที่ดินเป็นสิทธิที่ผู้รับประโยชน์ได้ใช้และถือเอาซึ่งประโยชน์แห่งทรัพย์สินตามที่ระบุไว้จึงถือเป็นภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์อย่างหนึ่ง กรณีมีผู้มาสามารถมาขอจดทะเบียนสิทธิอาศัยในที่ดิน กับสำนักงานที่ดิน จึงอยู่ในประเภท “ภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์”  

7. ขายแลกกับการจด “สิทธิอาศัย (Right of Habitation)” ให้ เป็นสิทธิที่จะอยู่อาศัยในโรงเรือนของผู้อื่นโดยไม่ต้องเสียค่าเช่า จุดอ่อนของทรัพยสิทธิแบบนี้ ที่ทำให้ได้รับความนิยมน้อยกว่าทรัพยสิทธิอื่น อยู่ตรงที่จดทะเบียนได้เฉพาะโรงเรือนเท่านั้น  จะจดทะเบียนสิทธิอาศัยในที่ดินไม่ได้ ในทางปฏิบัติถ้าคู่กรณีประสงค์จะให้อาศัยในที่ดิน กับกรมที่ดิน จะต้องจดทะเบียนเป็น “สิทธิเหนือพื้นดิน” หรือ “ภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์” แทน อีกทั้งสิทธิอาศัยยังโอนกันไม่ได้ แม้โดยทางมรดก

 

เขียนโดย: อนุชา กุลวิสุทธิ์

กูรูด้านการเงินและการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ที่ปรึกษาอิสระ วิทยากรและอาจารย์พิเศษ

มีพ็อกเก็ตบุ๊คด้านการเงิน การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
 

Baania มี Line แล้วนะ
ติดตามเรื่องราวอสังหาริมทรัพย์แบบอินเทรนด์ ได้ทุกวันผ่าน Line ID @baania

26 พฤศจิกายน 2018