คอนโดสายพันธุ์ "ญี่ปุ่น" ดีอย่างไร

ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยได้ร่วมเป็นพันธมิตรธุรกิจกับบริษัทจากญี่ปุ่นกันอย่างคึกคัก และยังคงความต่อเนื่องมาถึงปี 2562 โดยมีบริษัทอสังหาฯอีกหลายรายได้ร่วมทุนกับบริษัทญี่ปุ่น เพื่อเสริมความแข็งแกร่งในด้านต่างๆ และคาดว่า การเข้ามาของทุนญี่ปุ่นคงไม่หยุดอยู่แค่นี้  นอกจากนี้ยังทำให้การแข่งขันในตลาดอสังหาฯไทยกลายเป็นการแข่งขันของบริษัทญี่ปุ่นไปแบบกลายๆ โดยแต่ละบริษัทได้เอาทั้งองค์ความรู้ เทคโนโลยี นวัตกรรมต่างๆ รวมไประบบงานเข้ามาประยุกต์ใช้ในการพัฒนาแต่ละโครงการ ซึ่งจริงๆ แล้ว ผู้บริโภคชาวไทยจะได้รับประโยชน์อะไรกับโครงการสายพันธุ์ญี่ปุ่นเหล่านี้บ้างลองไปดูกัน

อยู่คอนโดสไตล์ญี่ปุ่นดีอย่างไร
ธนากร ธนวริทธิ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออลล์ อินสไปร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ซึ่งล่าสุดได้ร่วมกับพันธมิตรญี่ปุ่น ฮูซิเออร์ส โฮลดิ้งส์ และ คิวชู เรลเวย์ คัมปะนี เปิดลักชัวรี คอนโดมิเนียมโครงการใหม่ในย่านเอกมัย สรุปให้ฟังว่า เรื่องแรก จะเป็นเรื่องของการออกแบบฟังก์ชั่นต่างๆ ภายในห้องพักอาศัย ซึ่งได้มีการแชร์ความรู้ในการออกแบบร่วมกัน มีการนำฟังก์ชั่นที่คนญี่ปุ่นชอบมาปรับใช้ภายในห้อง โดยเฉพาะการใช้พื้นที่ให้เต็มประสิทธิภาพ ซึ่งเป็นจุดแข็งเรื่องหนึ่งของญี่ปุ่น รวมถึงเรื่องของ Landscape และ Hardscape ที่ได้มีการนำ Japanese Style มาปรับใช้ในบางส่วนในโครงการอิมเพรสชั่น เอกมัย เพื่อให้เป็นไปตาม Luxury Minimalist Concept

เรื่องสำคัญอีกเรื่องซึ่งเป็นเอกลักษณะของการทำงานในแบบฉบับของญี่ปุ่น ก็คือการใช้ต้นทุนให้คุ้มค่าช่วยให้โครงการสามารถทำราคาออกสู่ตลาดได้น่าสนใจและแข่งขันได้  นอกจากนี้ ญี่ปุ่น ยังมี Know How ต่างๆ มุ่งเน้นความละเอียดของงานก่อสร้างเพื่อให้เป็นไปตามมาตรฐานของการทำงานแบบญี่ปุ่น จะช่วยยกระดับภาพลักษณ์ของแบรนด์ให้เข้าสู่สากล ซึ่งจะมีผลต่อมูลค่าของโครงการในอนาคตด้วย

ว่าด้วยเรื่องของ Know How ญี่ปุ่น หลายๆ บริษัทที่มีญี่ปุ่นเป็นพันธมิตรก็ได้นำ Know How ในเรื่ีองต่างๆ มาประยุกต์ใช้ให้ตอบโจทย์ผู้บริโภคคนไทย อย่างเช่น บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กับพันธมิตร บริษัท ฮันคิว ฮันชิน พร๊อพเพอร์ตี้ คอร์ปเปอเรชั่น ได้นำแนวคิด Geo fit+ ซึ่งเป็นแนวคิดการสร้างที่อยู่อาศัย เพื่อความพอใจสูงสุดของผู้อยู่อาศัย และประโยชน์ใช้สอยสูงสุดสนองความต้องการของทุกวัย โดยการรวบรวมความคิดเห็นของผู้อยู่อาศัยและลูกค้า และนำมาพัฒนาเป็นผลิตภัณฑ์ ใน Geo Lab ซึ่งเป็นการทำวิจัยผู้บริโภคอย่างลึกซึ้งและต่อเนื่อง เพื่อให้สามารถตอบสนองความพึงพอใจของลูกค้าให้ได้มากที่สุด รวมถึงแนวคิดเกี่ยวกับ Future Life ที่เป็นการออกแบบโดยมองไปในอนาคต

อีกหนึ่งตัวอย่างที่เป็นจุดขายอย่างชัดเจนของบริษัท ดับเบิ้ลยู-ชินวะ จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทร่วมทุนระหว่าง  บริษัท วรลักษณ์ พร๊อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) และ บริษัท ชินวะ เรียลเอสเตท จำกัด จากประเทศญี่ปุ่น พัฒนาโครงการ รูเนะสุ ทองหล่อ 5 คอนโดมิเนียมที่นำเอาเทคโนโลยีการก่อสร้างซึ่งเป็นนวัตกรรมจากประเทศญี่ปุ่น ได้แก่  Sigma BEAM โดยการปรับคานเป็นพื้นและปรับพื้นให้เป็นคาน ทำให้มีพื้นที่เพิ่มขึ้น 25-40% สามารถนำมาใช้ประโยชน์ได้มากขึ้น รวมถึงการใช้วัสดุก่อสร้าง-ตกแต่งบางส่วนที่นำเข้าจากประเทศญี่ปุ่น อาทิ ห้องน้ำระบบใหม่ที่พื้นสามารถแห้งได้ภายใน 3 นาที หรือจะเป็น Mushu-kan Tile กระเบื้องเทคโนโลยีใหม่ที่ช่วยควบคุมความชื้น ดูดซับกลิ่น และป้องกันไรฝุ่นภายในห้องนอน เป็นต้น

ทั้งนี้ ทั้งนั้น สิ่งสำคัญที่มาพร้อมคุณภาพและบริการที่ยกระดับขึ้นนั่นก็คือราคา ที่ผู้บริโภคจะต้องพิจารณาประกอบด้วย ว่า คุ้มค่า เหมาะสม กับเงินที่ต้องจ่ายไปหรือไม่

ออลล์ อินสไปร์ดึงคิวชู เรลเวย์ร่วมทุน
กลับมาที่การร่วมทุนรายล่าสุด ก็คือ บริษัท ออลล์ อินสไปร์ ดีเวลลอปเม้นท์ หลังจากได้ร่วมกับ ฮูซิเออร์ส โฮลดิ้งส์ พัฒนาคอนโดมิเนียมภายใต้แบรนด์  ดิ เอ็กเซล ไฮด์อะเวย์ สุขุมวิท 50 ไปแล้วก่อนหน้านี้ ปีนี้ ออลล์ อินสไปร์ ได้พันธมิตรญี่ปุ่นเพิ่มอีกราย คือ คิวชู เรลเวย์ คัมปะนี บริษัทที่ก่อตั้งขึ้นในปี 2530 หลังการแปรรูปการรถไฟแห่งชาติญี่ปุ่น เป็นบริษัทเดินรถไฟในแถบเมืองคิวชู และยังทำธุรกิจเกี่ยวกับการขนส่ง อสังหาริมทรัพย์ ค้าปลีก รวมถึงรับเหมาก่อสร้าง

ผู้บริหารของทั้ง 2 บริษัทจากญี่ปุ่น ให้เหตุผลตรงกันว่า การเข้ามาลงทุนในไทย เป็นเพราะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นถึงจุดอิ่มตัว อัตราการเกิดลดต่ำลง ขณะที่ผู้สูงอายุเพิ่มจำนวนมากขึ้น จึงต้องมองหาตลาดใหม่โดยโฟกัสมาที่เอเชียที่กำลังเติบโต โดยเฉพาะประเทศไทย และกรุงเทพฯ แม้ว่าจะทราบดีว่าตลาดอสังหาฯในกรุงเทพฯจะอยู่ในภาวะที่ชะลอตัวลง แต่ก็ยังมีอนาคตที่ดีอยู่ในระยะยาวยังถือเป็นตลาดที่น่าสนใจลงทุน ส่วนสถานการณ์หลังการเลือกตั้งในไทย คงต้องดูกันอีกทีหากมีปัญหาความขัดแย้งภายในเกิดขึ้นอีก ก็อาจจะเปลี่ยนแนวคิดในการลงทุนได้

ขณะที่ ธนากร ธนวริทธิ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออลล์ อินสไปร์ ดีเวลลอปเม้นท์ กล่าวว่า ทั้ง 3 บริษัท จะร่วมทุนกันภายใต้บริษัท เอเอชเจ เอกมัย จำกัด ด้วยทุนจดทะเบียน 100 ล้านบาท ออลล์ อินสไปร์ ถือหุ้น 51% ฮูซิเออร์ส โฮลดิ้งส์ 29% และคิวชู เรลเวย์ 20% เพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรีแบรนด์ อิมเพรสชั่น เอกมัย เนื้อที่เกือบๆ 3 ไร่ ตรงข้ามบิ๊กซี ในซอยเอกมัย พัฒนาเป็น คอนโดมิเนียม 2 อาคาร สูง 43 ชั้น และ 25 ชั้น จำนวน 380 ยูนิต และที่จอดรถ 16 ชั้น อีก 1 อาคาร มูลค่ารวม 4,800 ล้านบาท มีขนาดห้องทั้ง 1 ห้องนอน 2 ห้องนอน และ 3 ห้องนอน ไปจนถึง เพนต์เฮาส์ เนื้อที่เริ่มตั้งแต่ 30-183 ตารางเมตร

เผยคอนโดเอกมัยราคาปรับขึ้นแรง
สำหรับตลาดคอนโดมิเนียมในย่านเอกมัย เป็นอีกตลาดที่ในช่วงที่ผ่านมามีซัพพลายใหม่ๆ เข้ามามาก การแข่งขันในตลาดระดับไฮเอนด์อยู่ในระดับที่ค่อนข้างรุนแรง อย่างไรก็ตาม การเติบโตของราคาคอนโดมิเนียมในย่านเอกมัยก็เป็นอะไรที่โดดเด่น เนื่องจากหาที่ดินได้ยาก และมีราคาแพงขึ้นเรื่อยๆ ทำให้ราคาคอนโดในย่านเอกมัยถีบตัวสูงขึ้นมาอย่างต่อเนื่อง  

จากข้อมูลของ ออลล์ อินสไปร์ พบว่า การขยับขึ้นของราคาคอนโดมิเนียมในย่านทองหล่อที่เด่นชัดที่สุดเริ่มตั้งแต่ปี 2014 มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 100,000 บาท/ตารางเมตร ขยับขึ้นเป็น 140,000 บาท/ตารางเมตร ในปี 2016 หรือเติบโตสูงถึง 40% และเพิ่มเป็น 175,000 บาท/ตารางเมตร ในปี 2017 และในปี 2018 ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 220,000 บาท/ตารางเมตร โดยใน 2 ปีหลังราคาขยับขึ้นปีละประมาณ 25%

ขณะที่ผลตอบแทน (yield) จากการเช่าในย่านเอกมัยยังอยู่ในระดับ 4-6.5%   โดยหากเป็นห้องสตูดิโอ พื้นที่ 25-30 ตารางเมตร ราคาค่าเช่าจะอยู่ที่ 15,000-20,000 บาท ผลตอบแทนจากการเช่าจะอยู่ที่ 4-5% ห้องขนาด 1 ห้องนอน พื้นที่ 30-40 ตารางเมตร ค่าเช่าอยู่ที่ 22,000-40,000 บาท ผลตอบแทนอยู่ที่ 4-5%  ห้องขนาด 2 ห้องนอน พื้นที่ 45-75 ตารางเมตร อัตราค่าเช่าอยู่ที่ 42,000-65,000 บาท ผลตอบแทนอยู่ที่ 4.5-6.5% และห้องขนาด 3 ห้องนอน พื้นที่ 74-120 ตารางเมตร ค่าเช่าอยู่ที่ 65,000-100,000 บาท ผลตอบแทนอยู่ที่ 5-6.5%

“บริษัทตั้งราคาขายเริ่มต้นไว้ที่ 1.56 แสนบาท/ตารางเมตร โดยมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 2 แสนบาท/ตารางเมตร โดยโฟกัสไปที่ขนาด 2 ห้องนอน และ 1 ห้องนอนพลัส ที่มีสัดส่วนห้องสูงถึง 68% เนื่องจากตลาดคอนโดมิเนียมในเอกมัยยังเป็นตลาดครอบครัวที่มีความต้องการห้องชุดขนาดใหญ่ ขณะที่การพัฒนาห้องชุด 2 ห้องนอน ในช่วงที่ผ่านมามีน้อยลง จึงเป็นช่วงในว่างในการทำตลาดของ ออลล์ อินสไปร์ ประกอบกับ ภายรวมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ยังชะลอตัว บริษัทจึงต้องเจาะไปยังกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อ ไม่เหมือนปีก่อนๆ ที่ทำอะไรก็ขายได้หมด โดยคาดว่าจนถึงสิ้นปีนี้ อิมเพรสชั่น เอกมัย จะมียอดขายประมาณ 60% ” ธนากร กล่าว

MQDC ผนึก อิโตชู ผุดคอนโดหรู
ส่วนบริษัทอสังหาฯไทยอีกราย ที่ดึงพันธมิตรจากญี่ปุ่นเข้ามาร่วมพัฒนาโครงการ นั่นคือ บริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด หรือ MQDC โดยได้ลงนามร่วมเป็นพันธมิตรทางธุรกิจกับบริษัท อิโตชู คอร์ปอเรชั่น (ITOCHU)  ซึ่งเป็นบริษัทการค้าที่ใหญ่ที่สุดแห่งหนึ่งของประเทศญี่ปุ่น เพื่อพัฒนาโครงการวิสซ์ดอม อโศก-สุขุมวิท ซึ่งเป็นคอนโดมิเนียมสูง 39 ชั้น วิวสวนป่าเบญจกิติ มูลค่าโครงการกว่า 9,500 ล้านบาท โดยทางอิโตชูได้ร่วมลงทุนถือหุ้นในสัดส่วน 38% และนับเป็นการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยครั้งแรกในรอบ 20 ปี

วิสิษฐ์ มาลัยศิริรัตน์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น กล่าวว่า MQDC และ อิโตชู มีพันธกิจร่วมกันคือเรื่องคุณภาพและความยั่งยืน ซึ่งพันธกิจหลักของ MQDC คือ For all well-being เพื่อสร้างความเป็นอยู่ที่ดี ไม่เพียงแค่ผู้อยู่อาศัยในโครงการ แต่รวมถึงชุมชน สภาพแวดล้อม โดยผ่านการดำเนินงานตามแนวคิดนวัตกรรมเพื่อความยั่งยืน สอดคล้องกับทางอิโตชูที่ให้ความสำคัญต่อสิ่งแวดล้อมในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

“การได้ร่วมงานกับหนึ่งในบริษัทที่ใหญ่และได้รับการยอมรับมากที่สุดในโลก ไม่เพียงแค่เกิดผลดีต่อ MQDC เท่านั้น แต่ยังแสดงให้เห็นว่าทั่วโลกให้ความสนใจธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของกรุงเทพฯ อย่างต่อเนื่องอีกด้วย” วิสิษฐ์ กล่าว

ขณะที่ มาซาโตชิ มากิ ประธานเจ้าหน้าที่ปฏิบัติการ ฝ่ายก่อสร้าง อสังหาริมทรัพย์และโลจิสติกส์ บริษัท อิโตชู กล่าวว่า อิโตชู กำลังมองหาพันธมิตรทางธุรกิจที่แข็งแกร่งและยั่งยืน ซึ่งขยายความไปถึง “ธุรกิจทางนวัตกรรม” ด้วย ซึ่งการร่วมกับ MQDC พัฒนาโครงการวิสซ์ดอม อโศก-สุขุมวิท ถือได้ว่าเป็นพันธมิตรที่สามารถสร้างความสัมพันธ์ที่แข็งแกร่งและยั่งยืนได้ และ MQDC คือพันธมิตรที่มีศักยภาพในการขยายธุรกิจทางด้านนวัตกรรม นอกจากนี้ เรากำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในย่านธุรกิจใจกลางกรุงเทพฯ

สำหรับโครงการวิสซ์ดอม อโศก-สุขุมวิท เป็นคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรี่ ในย่านศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ มีความสูง 39 ชั้น อยู่บนทำเลถนนรัชดาภิเษกที่สามารถมองเห็นวิวสวนเบญจกิตติขนาด 450 ไร่ อยู่ใกล้รถไฟฟ้าบีทีเอส และรถไฟ้ใต้ดิน MRT สถานีอโศก มีจำนวนทั้งสิ้น 553 ยูนิต ประกอบด้วย 1 ห้องนอนและ 2 ห้องนอน รวมถึงอัลตราเพนต์เฮาส์ ราคาเริ่มต้น 9 ล้านบาท