คุณกำลังจ่ายค่าส่วนกลางคอนโด "ถูก" หรือ "แพง” ?

คุณกำลังจ่ายค่าส่วนกลางคอนโด "ถูก" หรือ "แพง” ?

14 สิงหาคม 2017

Highlights:

  • Baania ได้รวบรวมข้อมูลคอนโดกว่า 1,200 โครงการในกรุงเทพฯ มาวิเคราะห์หา Insights
  • โดยเฉลี่ยคนมีคอนโดในกรุงเทพต้องจ่ายค่าส่วนกลางเดือนละ 40 บาทต่อตารางเมตร
  • คอนโด Low Rise มีค่าส่วนกลางแพงกว่า High Rise ไม่เสมอไป เพราะที่ราคามากกว่า 160,000 บาทต่อตารางเมตร ประเภท High Rise จ่ายแพงกว่า Low Rise 

การใช้ชีวิตในห้องชุด หรือที่เราคุ้นหูกันในชื่อ “คอนโด” นั้น เน้นไปที่ความสะดวกสบายของการพักอาศัยและการเดินทาง ด้วยขนาดพื้นที่ใช้สอยกะทัดรัดซึ่งสามารถตอบโจทย์ใครและใครหลายคนในสังคมเมืองที่ต้องการเพียงพื้นที่เล็กๆ ไว้พักกายและใจ พร้อมสนุกกับไลฟ์สไตล์รูปแบบต่างๆ ในพื้นที่ส่วนกลาง 

เจ้า “พื้นที่ส่วนกลาง” นี่เราได้ยินกันมาบ่อยๆ หรือหลายท่านก็มาใช้บริการกันทุกวันนี่ล่ะครับ ที่อาจจะเป็นเรื่องน้อยนิดมหาศาลซึ่งคุณมองข้ามไป เป็นที่ทราบกันอยู่แล้วว่าพื้นที่ส่วนกลาง อันหมายรวมถึง ลิฟต์และที่จอดรถของคอนโดมิเนียมไม่ใช่ของฟรี และเป็นค่าใช้จ่ายที่บรรดาผู้ใช้ชีวิตในคอนโดต่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ 

แล้วมีสักครั้งหรือเปล่าครับที่คุณสงสัยว่า ค่าส่วนกลางที่จ่ายไปนั้น มันคือราคาที่ถูก แพง หรือสมเหตุสมผลเพียงใด วันนี้ Baania พาคุณไปพบกับข้อมูลเชิงลึกของเรื่องใกล้ๆ ตัวนี้ ... บางทีคุณอาจจะพบคำตอบได้ว่า คุณจ่ายแพงกว่าที่ควรอยู่หรือเปล่า

สำหรับผู้ตัดสินใจจะเป็นเจ้าของคอนโดมือใหม่ เราอยากให้คุณพิจารณาถึงค่าใช้จ่ายที่จะตามมาด้วยครับ เพราะการซื้อคอนโด จะยังไม่จบแค่ราคาห้อง แต่คุณต้องคำนึงถึงค่าส่วนกลางที่ต้องจ่ายเช่นกันครับ บางคอนโดอาจเรียกเก็บเป็นรายเดือน หรือรายปี ก็ว่าไป อย่างไรก็ตามเรามองว่า ค่าส่วนกลางเป็นปัจจัยหนึ่งที่คุณควรจะนำมาคิด ก่อนเลือกซื้อหรือเช่าคอนโดสักห้องหนึ่ง

เราลองไปดูกันว่า ในปัจจุบันค่าส่วนกลางในคอนโดแต่ละประเภทนั้น มีความเป็นไปอย่างไรบ้าง จากภาพด้านล่างนี้ครับ

ค่าส่วนกลางโดยเฉลี่ยสำหรับคอนโดประเภทต่างๆ

 

* หมายเหตุ:             Type: High Rise คือ คอนโดที่มีความสูงมากกว่า 8 ชั้น

                              Type: Low Rise คือ คอนโดที่มีความสูงน้อยกว่า 8 ชั้น

เมื่อพิจารณาจากภาพ เราจะเห็นตัวเลขเฉลี่ยของค่าส่วนกลาง (บาทต่อตารางเมตร) ซึ่งแบ่งตามประเภทของคอนโดในแต่ละช่วงราคาและความสูง โดยค่าเฉลี่ยเหล่านี้สามารถนำไปอ้างอิงได้ว่า คอนโดที่คุณพักอาศัยหรือกำลังอยู่ในความสนใจนั้น มีค่าส่วนกลางอยู่ในระดับที่สมเหตุสมผลหรือไม่ เมื่อเทียบกับคอนโดในลักษณะเดียวกัน

ลองยกตัวอย่างแบบนี้ครับ หากคอนโดของคุณอยู่ในระดับ Economy 2 (ช่วงราคา 50,000-70,000 ต่อตารางเมตร) และเป็นประเภท High Rise หรือมีความสูงมากกว่า 8 ชั้น ค่าส่วนกลางโดยเฉลี่ยเมื่อเทียบกับคอนโดประเภทเดียวกัน จะอยู่ที่เดือนละ 32.9 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งหมายความว่า ถ้าคุณต้องจ่ายค่าส่วนกลางเดือนละ 40 บาทต่อตารางเมตร คุณกำลังจ่ายเกินกว่าค่าเฉลี่ยครับ ทำให้คุณควรที่จะได้รับสิ่งอำนวยความสะดวกเกินกว่า (หรือคุณภาพดีกว่า) คอนโดอื่นๆ ที่มีค่าส่วนกลางถูกกว่าด้วยเช่นกัน 

Baania Insights:

คอนโดกลุ่ม Economy และ Premium ประเภท Low Rise มีการจ่ายค่าส่วนกลางแพงกว่า เพราะด้วยยูนิตที่มากขึ้นของ High Rise สามารถช่วยเฉลี่ยค่าส่วนกลาง ลูกบ้านสามารถจ่ายน้อยลงได้

ในคอนโดช่วงราคามากกว่า 160,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไป ประเภท High Rise มีค่าส่วนกลางแพงกว่าแบบ Low Rise โดยอาจมาจากหลายปัจจัย ส่วนหนึ่งคือ สิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางในระดับ Premium ทีพบได้เฉพาะในคอนโดประเภท High Rise เช่น ลักษณะและจำนวนของลิฟท์ ห้องรับรองหรือห้องประชุมพิเศษ พื้นที่สวนบริเวณด้านล่างและสวนบนดาดฟ้า สระว่ายน้ำขนาดใหญ่ สิ่งเหล่านี้ต่างส่งผลให้ค่าส่วนกลางเพิ่มขึ้น ทำให้คอนโดประเภท High Rise ช่วงราคามากกว่า 160,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไป มีค่าส่วนกลางแพงกว่าประเภท Low Rise แม้ว่ามีจำนวนยูนิตที่มากกว่า 

ทั้งนี้ราคาเฉลี่ยที่เรานำเสนอคำนึงถึงประโยชน์ใช้สอยส่วนกลางเป็นหลัก คุณจำเป็นต้องพิจารณาเรื่อง การออกแบบ ความสะดวก และคุณภาพของส่วนกลางประกอบด้วยครับ รวมทั้งปัจจัยอื่นๆ อย่างเช่น สัดส่วนที่จอดรถ ก็อาจจะมีผลครับ

ค่าส่วนกลางของคอนโดในกรุงเทพ

เมื่อพิจารณาจากข้อมูลของ Baania แล้ว เราพบว่าค่าส่วนกลางโดยเฉลี่ยของคอนโดทั้งหมดที่อยู่ในกรุงเทพ มีลักษณะการกระจุกตัว ซึ่งก็ถือเป็นเรื่องปกติครับ เพราะส่วนใหญ่แล้วสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางของคอนโดแต่ละแห่งนั้นจะมีลักษณะคล้ายๆ กัน

โดยทั่วไปผู้พักอาศัยตามคอนโดในกรุงเทพต้องจ่ายค่าส่วนกลางอยู่ที่เดือนละ 35-45 บาทต่อตารางเมตร โดยมีค่ากลางอยู่ 35 บาท และค่าส่วนกลางต่อเดือนที่สูงที่สุดคือ 160 บาทต่อตารางเมตรครับ

*หมายเหตุ Median หรือ ค่ากลาง คือ ค่าที่อยู่ตรงกลาง เมื่อนำข้อมูลทั้งหมดมาเรียงจากน้อยไปหามาก สามารถสะท้อนถึงความแม่นยำ และขนาดของข้อมูลได้ในอีกแง่มุม Baania จึงเลือกนำเสนอทั้งสองอย่าง เพื่อให้ผู้อ่านได้ข้อมูลครบถ้วนครับ

สำหรับใครที่กำลังมองหาคอนโดที่มีค่าส่วนกลางต่ำกว่าค่าเฉลี่ยดังกล่าว เราก็ไม่ลืมที่จะนำมาให้คุณได้เก็บไว้เป็นตัวเลือกในใจครับ

    

    

ทำไมเราต้องจ่ายค่าส่วนกลาง?

เมื่อพูดถึงค่าส่วนกลางของคอนโดแล้ว หลายคนต้องเคยต้องคำถามอย่างน้อยสักครั้งครับว่า เจ้านี่คือค่าใช้จ่ายสำหรับอะไร?

คำจำกัดความที่สั้นที่สุดคือ นี่เป็นเงินที่นิติบุคคลคอนโดนั้นๆ เรียกเก็บจากลูกบ้านตามวาระที่กำหนด เพื่อนำไปพัฒนาและบำรุงรักษาทรัพย์สินส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ สวน สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ระบบความปลอดภัย ลิฟต์ ค่าดูรักษาอาคาร การทำความสะอาด และอื่นๆ จิปาถะ รวมถึงการบริหารจัดการนิติบุคคลเอง 

นอกจากนี้ ยังมีค่าใช้จ่ายอีกส่วนหนึ่งที่คล้ายๆ ค่าส่วนกลาง นั่นคือ “เงินกองทุนคอนโด” ครับ ซึ่งอาจจะเรียกเก็บเพียงครั้งเดียวเพื่อสำรองไว้ใช้ซ่อมแซม บำรุงรักษาอาคารและทรัพย์สินต่างๆ หรือบรรเทาเหตุฉุกเฉินอื่นๆ เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาทางการเงินภายในโครงการในอนาคต ซึ่งทำให้ผู้พักอาศัยในคอนโดทุกคนต้องเดือดร้อน โดยเงินส่วนนี้จะช่วยในกรณีที่จัดเก็บค่าส่วนกลางไม่ได้ตามเป้าหมายด้วยครับ

ในกรณีที่เงินกองทุนหมด บางโครงการอาจจะเรียกเก็บเพิ่มโดยหักจากค่าส่วนกลางที่จัดเก็บอยู่แล้ว หรือเรียกเก็บเพิ่มเติมตามมติการประชุมของลูกบ้านในโครงการนั้นๆ ก็ได้ครับ ปกติแล้วมีมักจะกำหนดเงินกองทุนดังกล่าวไว้ไม่ต่ำกว่า 10 เท่าของค่าใช้จ่ายในโครงการ และในหลายโครงการ ทางนิติก็จะนำเงินกองทุนไปลงทุนบริหารให้เกิดกำไร เพื่อนำมาสนับสนุนค่าใช้จ่ายต่างๆ สำหรับโครงการครับ

ไม่จ่ายได้ไหม?

คำตอบคือ ไม่ได้ครับ ถ้าคุณยังต้องการใช้ชีวิตอย่างปกติสุขในคอนโดต่อไป อย่างไรเสีย คุณก็ต้องจ่ายค่าส่วนกลาง แม้คุณจะคิดว่า คุณไม่ได้ใช้ที่จอดรถ ไม่ได้นั่งเล่นในสวน ไม่ได้ออกกำลังกายในฟิตเนสที่จัดไว้ให้ หรืออื่นใดที่เป็นทรัพย์ส่วนกลางก็ตาม แต่อย่าลืมว่า คุณก็ยังใช้งานสิ่งจำเป็นอย่างลิฟต์ ไฟส่องสว่าง การเก็บขยะ การดูแลรักษาอาคารและอื่นๆ อีกมากมาย เรียกว่าอยู่ร่วมกันแล้ว ก็รับผิดชอบร่วมกันครับ และจริงๆ แล้วบริการส่วนกลางก็เปิดให้คุณใช้ได้เต็มที่ ไหนๆ ต้องจ่ายเงินก็ควรจะใช้ให้คุ้ม

แต่นอกจากประเด็นเรื่องจิตสำนึกต่อสาธารณะแล้ว หากคุณไม่ยอมจ่ายจริงๆ ก็อาจถึงขั้นถูกนิติฟ้องร้องและเรียกค่าปรับได้ครับ ซึ่งตามกฎหมาย พ.ร.บ. จัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ 2) พ.ศ.2558 ได้ระบุไว้ว่า “ผู้ที่ค้างชำระเงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคตั้งแต่ 3 เดือนขึ้นไป อาจถูกระงับการให้บริการหรือการใช้สิทธิในสาธารณูปโภค และในกรณีที่ค้างชำระตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินจัดสรรของผู้ค้างชำระจนกว่าจะชำระให้ครบถ้วน ทั้งนี้ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด”

รู้แบบนี้แล้ว ก็อย่าลืมชำระค่าส่วนกลางกันนะครับ

ข้อมูลเกี่ยวกับค่าส่วนกลางในบทความนี้น่าจะช่วยให้คุณสามารถนำไปคำนวณดูได้ว่า ตอนนี้คุณกำลังจ่ายค่าส่วนกลางแพงกว่า หรือถูกกว่า คอนโดที่คล้ายๆ กับของคุณ หรือคอนโดที่คุณกำลังสนใจนั้นมีค่าส่วนกลางถูกหรือแพงอย่างไรบ้าง นี่เป็นเรื่องที่มองข้ามไม่ได้นะครับ

เรื่องของค่าส่วนกลางดูเหมือนจะยังไม่จบแต่เพียงเท่านี้ เพราะยังมีอะไรให้คุยกันอีกมากมาย ร่วมค้นหาความสัมพันธ์ของค่าส่วนกลางกับปัจจัยต่างๆ ที่อาจจะทำให้คุณเข้าใจค่าส่วนกลางที่ตัวเองต้องจ่ายอยู่ได้ดีขึ้น เพราะเราทราบว่าดีว่า เรื่องบ้าน (หรือคอนโดก็ตาม) เป็นเรื่องใหญ่ ... และเราจะไม่ปล่อยให้คุณเดินเดียวดายครับ

 

23 พฤษภาคม 2018