จริงหรือที่จอดรถทำให้ราคาคอนโดคุณแพง ?

จริงหรือที่จอดรถทำให้ราคาคอนโดคุณแพง ?

31 สิงหาคม 2017

Highlights:

  • กรุงเทพฯ มีโครงการคอนโดมากกว่าบ้านจัดสรรประมาณ 9%
  • ราคาพื้นที่ใช้สอยของคอนโด (บาท/ตร.ม.) มีมูลค่าแฝงของ โครงสร้าง, ทำเลที่ดิน, การออกแบบ, พื้นที่ส่วนกลาง, ชื่อเสียงผู้พัฒนาโครงการ, และสัดส่วนที่จอดรถ
  • ผลการวิเคราะห์ของคอนโดทุกประเภท หากคุณต้องการซื้อคอนโดและมีสัดส่วนที่จอดรถเพิ่มขึ้น 1% คุณต้องจ่ายเงินเพิ่มขึ้น 0.4% ของราคาคอนโดต่อตารางเมตร

 

อ่านบทความก่อนหน้า เพื่อเปรียบเทียบสัดส่วนที่จอดรถคอนโดของคุณกับคอนโดอื่นๆ ใน กทม. ก่อนเริ่มอ่านบทความนี้ได้ที่นี่ครับ

 

 

ปัจจุบันนี้ เราเห็นได้ว่าจำนวนที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมีการเปิดขายมากกว่าโครงการบ้านจัดสรรอย่างเห็นได้ชัด โดยในกรุงเทพมหานครมีการเติบโตของโครงการคอนโดมากกว่าถึง 9% และมีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นอีกเรื่อยๆ นั่นก็หมายความว่า หากคุณสนใจที่จะซื้อคอนโดสักห้อง คุณก็มีตัวเลือกมากมาย โดยมีปัจจัยต่างๆ อาทิ ที่จอดรถ ส่วนกลาง ทำเล หรือแม้แต่การตกแต่งภายในมากขึ้น ที่ส่งผลต่อการตัดสินใจเลือกห้องที่ตรงกับความต้องการ

 

แต่เหนือสิ่งอื่นใด ปัจจัยลำดับต้นๆ ที่หลายคนนำมาพิจารณาคือเรื่องของ ราคา แต่จะมีใครทราบบ้างว่า ราคาคอนโดที่เราเห็นกันอยู่นั้นมีผลมาจากสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ที่โครงการได้จัดเตรียมไว้ให้ รวมถึงรายละเอียดด้านโครงสร้าง ทำเล การออกแบบ และชื่อเสียงของผู้พัฒนาโครงการด้วย

 

 

แต่สิ่งสำคัญอย่างหนึ่งที่เราค้นพบคือ สัดส่วนที่จอดรถในโครงการนั้นส่งผลกับราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรอย่างเห็นได้ขัด

หากพูดถึงเรื่องที่จอดรถแล้ว แน่นอนว่าใครๆก็อยากให้คอนโดมีที่จอดรถว่างพร้อมสำหรับตัวเอง หรืออย่างน้อยๆ ก็จะมองหาคอนโดที่มีสัดส่วนที่จอดรถประมาณ 70% ขึ้นไป บางคนอาจจะทราบอยู่แล้วว่า การกำหนดสัดส่วนสร้างที่จอดรถกับขนาดและจำนวนห้องของคอนโดนั้น จะต้องเป็นไปตามข้อบังคับของกฎหมาย

แต่ความจริงยิ่งกว่านั้นก็คือ ราคาคอนโดต่อตารางเมตรที่คุณต้องจ่ายได้ซ่อนราคาทรัพย์สินส่วนกลางประเภท ที่จอดรถไว้ด้วย โดยคุณต้องจ่ายเงินก้อนนี้เพื่อแชร์ที่จอดรถกับเพื่อนบ้านของคุณ หรือก็คือ ไม่ว่าคุณจะใช้ประโยชน์จากที่จอดรถหรือไม่ แต่ถ้าคอนโดนั้นมีสัดส่วนที่จอดรถมาก ราคาห้องก็จะแพงขึ้นครับ

เราลองไปดูตัวเลขเฉลี่ยอัตราส่วนที่จอดรถของคอนโดใน 8 กลุ่มช่วงราคาจากการสำรวจโครงการกว่า 1,200 แห่งทั่วกรุงเทพ ตามภาพด้านล่างนี้

 

 

เราจะเห็นได้ชัดว่า สัดส่วนที่จอดรถ (%) จะแปรผันตรงกับราคาพื้นที่ใช้สอยต่อตารางเมตรของคอนโด หรือกล่าวคือ ยิ่งมีที่จอดรถเยอะ ราคาก็จะยิ่งสูงครับ

 

Big Data by Baania's Insights

 

จากการวิจัยโดย Baania's Insight เพื่อที่จะหามูลค่าแฝงของที่จอดรถในคอนโดแล้ว เราจึงได้ใช้แบบจำลองทางสถิติเข้ามาวิเคราะห์เพื่อประเมินตัวเลขดังกล่าว แต่การที่เราจะค้นพบคำตอบได้นั้น จำเป็นที่จะต้องหักลบมูลค่าส่วนเพิ่ม (marginal cost) ของปัจจัยด้านอื่นๆของคอนโดออก อาทิ

  • โครงสร้างคอนโด
  • ทำเลที่ดิน
  • การออกแบบ
  • พื้นที่ส่วนกลางอื่นๆ
  • มูลค่าเพิ่มที่เกิดจากชื่อเสียงบริษัทเจ้าของโครงการ (ฺBrand)

จนสุดท้ายแล้ว เราก็ได้คำตอบว่า “โดยเฉลี่ย จากคอนโดทุกประเภท หากคุณต้องการสัดส่วนที่จอดรถเพิ่มขึ้น 1% คุณต้องจ่ายเงินเพิ่มขึ้น 0.4% ของราคาคอนโดต่อตารางเมตร”  (Baania's Insights, 2017)

ตัวอย่าง

คอนโดประเภทที่ราคา 120,000-160,000 บาท/ตร.ม. โดยเฉลี่ยแล้วมีสัดส่วนที่จอดรถอยู่ 64.72% ซึ่งหากคุณกำลังมองหาคอนโดช่วงราคานี้ แต่มีสัดส่วนที่จอดรถเพิ่มขึ้นมากกว่าค่าเฉลี่ย 1% โดย ไม่คำนึงถึงทำเล การออกแบบ โครงสร้างอาคาร และมูลค่าเพิ่มจากชื่อเสียงของบริษัทอสังหาฯ คุณจำเป็นที่จะต้องจ่ายเพิ่มขึ้น 0.4% ของมูลค่าพื้นที่ครับ

 

 

หรือ ลองดูตัวอย่างอีกแบบหนึ่งคือ ถ้าคอนโด A มีราคาต่อตารางเมตรในโครงการโดยเฉลี่ยเท่ากับ 120,000 บาท และมีสัดส่วนที่จอดรถคิดเป็น 60% (อ้างอิงจากภาพด้านบน) หากโครงการนี้เพิ่มสัดส่วนที่จอดรถเป็น 100% ราคาคอนโดจะเพิ่มสูงขึ้น ในอัตรา 0.4% x 40% x 120,000 บาท หรือ 19,200 บาท และทำให้ราคาคอนโดต่อราคามเมตรกลายเป็น 139,200 บาท (โดยประมาณ) ทันที ซึ่งอาจสังเกตเห็นได้ว่า ยิ่งราคาของคอนโดสูงขึ้นมากเท่าไหร่จะยิ่งทำให้จำนวนเงินที่ต้องจ่ายเพื่อให้มีสัดส่วนที่จอดรถมากขึ้นสูงขึ้น

 

ภาระของคนไม่ใช้ที่จอดรถ

 

ในทางกลับกัน ข้อมูลดังกล่าวอาจหมายความว่า การมีที่จอดรถน้อยลงจะทำให้ราคาคอนโดมิเนียมลดลง กลุ่มผู้มีรายได้ในระดับต่างๆ ก็จะสามารถซื้อคอนโดเพื่ออยู่อาศัยได้มากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มผู้ที่ไม่มีความจำเป็นต้องใช้ที่จอดรถ

 

ในปัจจุบันนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้สร้างคอนโดมิเนียมที่ค่อนข้างตอบสนองต่อไลฟ์สไตล์ของผู้ซื้อ เราจึงสามารถหาคอนโดมิเนียมที่มีที่จอดรถในสัดส่วนที่สูงได้ไม่ยาก แต่นั้นก็หมายถึงคุณต้องยอมจ่ายเพิ่มขึ้นด้วยเช่นกัน หรือสำหรับใครที่ไม่ต้องการที่จอดรถก็สามารถซื้อคอนโดที่มีที่จอดรถไม่มากพร้อมกับราคาที่ย่อมเยาว์ลง

 

สุดท้ายนี้ การที่คอนโดมิเนียมสร้างที่จอดรถในจำนวนมากนั้น ส่งผลให้กลุ่มผู้ที่มีรายได้ค่อนข้างจำกัดไม่สามารถซื้อเพื่อคอนโดเพื่ออยู่อาศัยได้ แม้ว่ากลุ่มดังกล่าวหลายคนไม่ได้ต้องการที่จอดรถก็ตาม  

 

กรุงเทพฯ จะเป็นเมืองที่มีไว้เพื่อรถยนต์ หรือเมืองที่ทุกคนสามารถพักอาศัยอยู่ได้ เป็นภาระที่เราต้องกำหนดคำตอบร่วมกันต่อไปครับ

 

30 สิงหาคม 2017