ที่สุดของทำเลศักยภาพย่านพระราม 4

ในอดีต หากพูดถึงถนนที่เป็นย่านการค้าและธุรกิจหลักๆ ของกรุงเทพ ถนนพระราม 4 อาจจะยังไม่ได้ติดท็อป 3 อันดับถนนที่คนนึกถึง แต่นับจากนี้ไปถนนเส้นนี้จะกลายเป็นถนนที่มีศักยภาพที่นักลงทุนต้องจับตามอง เพราะพื้นที่ในย่านนี้กำลังจะถูกพัฒนาเพื่อเป็นย่านนวัตกรรมและการลงทุน ด้วยมีแผนการพัฒนาโครงการเมก้าโปรเจ็คสำคัญถึง 5 แห่ง อันได้แก่
1) สามย่านมิตรทาวน์ บริเวณแยกสามย่าน-พะราม 4
2) ดุสิต เซ็นทรัลปาร์ค บริเวณโรงแรมดุสิตธานี
3) วันแบงค็อก บริเวณแยกสวนลุมพินี-สาทร
4) เดอะปาร์ค บริเวณแยกพระราม 4 - รัชดาภิเษก (ตรงข้ามกับโครงการ เอฟ วาย ไอ เซ็นเตอร์)
5) เอฟ วาย ไอ เซ็นเตอร์ บริเวณแยกพระราม 4 – รัชดาภิเษก (ฝั่งซอยไผ่สิงโต)

นอกจากแผนการพัฒนาพื้นที่ดังกล่าว ถนนพระราม 4 ยังเป็นถนนสายที่เชื่อมต่อกับพื้นที่ศักยภาพอื่นๆ ไม่ว่าจะเป็น ถนนย่านสยาม-พญาไท ย่านวิทยุ-เพลินจิต ท่าเรือคลองเตย รวมถึงถนนสุขุมวิท

เมื่อสำรวจการกระจายตัวชองอาคารสำนักงานในระยะ 800 เมตร รอบถนนพระราม 4 พบว่ามีพื้นที่สำนักงานอยู่ถึงกว่า 532,000 sq.m. ราคาค่าเช่าเฉลี่ย 525 บาทต่อตารางเมตร และหากรวมโครงการขนาดใหญ่อีก 5 โครงการที่กำลังจะเกิดขึ้น จะทำให้พื้นที่ย่านพระราม 4 มีพื้นที่สำนักงานให้บริการถึงกว่า 3,409,244 ตารางเมตร

ด้านการกระจายตัวของโครงการคอนโดมิเนียม พบว่าก่อนปี 2012 มีโครงการที่พักอาศัยในรัศมี 800 เมตร ทั้งหมด 74 โครงการ หรือ 14,130 ยูนิต และก่อสร้างเพิ่มในปี 2012-2018 อีก 41 โครงการ หรือ 15,598 ยูนิต

ย่านพระรามสี่เป็นย่านที่กำลังเติบโตในด้านตลาดที่อยู่อาศัย ดังจะเห็นได้จากแผนการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ (Mixed use mega project) ซึ่งมีการจัดพื้นที่สำหรับการพักอาศัยเฉลี่ยสูงถึง 15% รวมถึงมีการสร้างพื้นที่สีเขียวและพื้นที่เปิดให้กับประชาชนทั่วไปได้ใช้สำหรับเป็นแหล่งพักผ่อน แหล่งเรียนรู้ และสร้างสรรค์งานศิลปะและวัฒนธรรม ซึ่งนับเป็นการเพิ่มมูลค่าให้กับพื้นที่โดยอาศัยการสร้างชุมชนสร้างสรรค์ที่น่าอยู่และมีศักยภาพต่อการค้าและการลงทุนอย่างยั่งยืน

Baania วิเคราะห์ข้อมูลที่อยู่อาศัยออกมาในรูปของแผนที่ราคาโครงการที่อยู่อาศัยแนวดิ่ง ประเภทคอนโดมิเนียม หรือห้องชุดพักอาศัยพบว่าค่าเฉลี่ยของย่านตลอดแนวถนนพระราม 4 สูงถึง 145,000 บาทต่อตารางเมตร

จะพบว่าราคาขายเฉลี่ยต่อตารางเมตรปี 2017 สูงสุดอยู่ที่ย่านลุมพินี-วิทยุ 184,000 บาท ตามมาย่านจุฬา-สยาม 135,000 บาท และย่านรัชดา-พระราม 4 124,000 บาท ตามลำดับ ซึ่งในปี 2023-2025 เป็นที่น่าติดตามว่าเมื่อโครงการยักษ์ใหญ่ทั้ง 5 แห่งก่อสร้างแล้วเสร็จ ย่านพระราม 4 อาจจะจะพลิกขึ้นมาครองแชมป์ย่านที่น่าอยู่อาศัย และมีราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรโครงการคอนโดมิเนียมสูงสุดต่อไป

Market Report's Snapshot

• ในระหว่างปี 2012-2018 มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดรวม 41 โครงการ หรือ 15,598 ยูนิต และตลาดจะยังเติบโตอย่างต่อเนื่องด้วยแผนพัฒนาพื้นที่ย่านพระราม 4 ที่จะสร้างศักยภาพและมูลค่าได้อย่างก้าวกระโดด ด้วย 5 โครงการขนาดใหญ่ - สามย่านมิตรทาวน์ - ดุสิต เซ็นทรัลปาร์ค - วันแบงค็อก - เดอะปาร์ค และ เอฟ วาย ไอ เซ็นเตอร์ รวมพื้นที่พักอาศัยรอเปิดตัวเพิ่มอีกกว่า 430,000 ตารางเมตร
• ค่ากลางโครงการคอนโดมิเนียมต้นปี 2018 ที่ 7.71 ล้านบาท ราคาเฉลี่ย 145,100 บาทต่อตารางเมตร
• ย่านสังคมระดับไฮเอนด์ ลุมพินี-วิทยุ มีค่าเฉลี่ยต่อตารางเมตรสูงสุด 184,000 บาทต่อตารางเมตร

>> อ่านบทความวิเคราะห์ แนวโน้มราคาคอนโดมิเนียม ย่านพระราม 4 ได้ที่นี่