นาทีทองชอปคอนโดรอบ MRT สายสีม่วง

นาทีทองชอปคอนโดรอบ MRT สายสีม่วง

20 มีนาคม 2019

เป็นที่ทราบกันดีว่า MRT สายสีม่วง คือรถไฟฟ้าที่สร้างขึ้นมาเพื่อรองรับการขยายตัวของเมือง โดยวิ่งไปตามเส้นเตาปูน-บางใหญ่ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ได้เผยสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ-ปริมณฑลไตรมาส 4 ปี 2561 พบว่า มี 5 ทำเลตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่ยังเหลือหน่วยคอนโดมิเนียมคงค้างให้ผู้ซื้อจับจองรวมกันเกือบ 15,000 หน่วย สำหรับสายสีม่วงพบว่า มีจำนวนเหลืออยู่ในตลาดถึง 9,000 หน่วยเชียวครับ ตัวเลขในระดับนี้ตามเกณฑ์จะขายได้หมดในเวลา 18 เดือน แต่โอเวอร์ซัพพลายแบบนี้คิดว่าต้องใช้เวลาอีกกว่า 31 เดือนกว่าจะเคลียร์สินค้าออกได้หมด สถานการณ์แบบนี้ผู้ประกอบการอาจกังวล แต่กลับกลายเป็นโชคดีสำหรับผู้ซื้ออย่างเราๆ นี้เองครับ แต่ก่อนจะรู้ว่าโชคดีอย่างไร ไปดูกันดีกว่าครับว่าทำไมถึงโอเวอร์ซัพพลายได้

  • ระยะเวลาที่สร้างนาน
    MRT สายสีม่วงใช้เวลาในการสร้างนานถึง 6 ปี ในช่วงระหว่างการสร้างนี้ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่างก็มาลงทุนกันไม่หยุดตลอดเส้น MRT สีม่วงจนทำให้มีคอนโดมากถึง 160 โครงการ จำนวน 73,208 หน่วย ถือว่าเยอะมากครับ  สาเหตุที่สร้างออกมาเยอะ ก็เพราะต่างคาดการณ์ก่อนก่อสร้างว่า จะมีผู้โดยสาร 2 แสนคนต่อวัน แต่เมื่อเปิดใช้จริงในช่วงที่ยังไม่ต่อเชื่อมกับสายสีนํ้าเงินกลับมีผู้โดยสารเพียง 2 หมื่นคนต่อวันเท่านั้น และค่อยขยับขึ้นมาเมื่อมีการเชื่อมสถานีให้เมื่อปี 2560 จึงทำให้มีคนใช้บริการมากขึ้นแต่ก็อยู่ที่ 5 หมื่นคนต่อวันเท่านั้น ซึ่งก็ยังน้อยกว่าที่คาดการณ์ไว้ถึง 1.5 แสนคนต่อวัน เมื่อผู้ใช้รถไฟฟ้าน้อย แสดงให้เห็นว่า ผู้คนอาจไม่มีความจำเป็นที่ต้องอยู่อาศัยหรือใช้ MRT กันเท่าไร คอนโดที่สร้า่งมาจึงเกินความต้องการนั่นเองครับ
  • อยากอยู่บ้านมากกว่า
    ราคาบ้านแนวราบตามเส้น MRT สายสีม่วงนี้ มีราคาไม่ได้สูงมากเท่าคอนโดในเมือง จึงทำให้ผู้ซื้อหันไปสนใจซื้อบ้านมากกว่าคอนโด ทำให้บ้านแนวราบแถบนี้เติบโตได้ดีกว่าคอนโดครับ
  • เมืองขยายตัวไม่ทัน เลยไม่คุ้มค่าของเงินที่เสีย 
    ปัจจุบันโซนออฟฟิศใหญ่ๆ ยังคงกระจุกตัวอยู่ในกรุงเทพฯ ชั้นใน โซนสุขุมวิท รวมถึงรัชดาและลาดพร้าว จากข้อมูลของ Baania ที่สำรวจราคาคอนโดพบว่า ราคาคอนโดรอบ MRT สายสีน้ำเงิน สถานีสุขุมวิท ในระยะ 2 กิโลเมตร ราคาเฉลี่ยจะอยู่ที่ 7,060,000 บาท สถานีรัชดา ราคาเฉลี่ยนอยู่ที่ 2,830,000 บาท และ สถานีลาดพร้าว ราคาจะอยู่ที่ 4,130,000 บาท
    จะเห็นได้ว่า แม้ราคาจะสูงลิ่วต่างจากคอนโดนรอบเส้น MRT สายสีน้ำเงินที่ราคาไม่เกิน 2,000,000 บาท แต่หากต้องทำงานในโซนเมือง การอยู่อาศัยตามเส้น MRT สายสีม่วงจะต้องเสียเวลาและค่าใช้จ่ายในการเดินทางหลายต่อ ดังนั้นแม้คอนโดตามเส้น MRT สายสีม่วงจะมีราคาต่ำกว่าโซนเหล่านั้น แต่เมื่อคำนวณเวลาและค่าใช้จ่ายอื่นแล้ว อาจแพงกว่าอยู่คอนโดในเมืองเสียด้วยซ้ำไป

โอกาสดี นาทีทองของผู้ซื้อ
เมื่อโอเวอร์ซัพพลายมารวมกับมาตรการ LTV ที่มีขึ้น เจ้าของโครงการจึงยื่นข้อเสนอมากมายมาช่วยให้ผู้ซื้อตัดสินใจง่ายขึ้น ซึ่งไม่เพียงแค่ข้อเสนอของโครงการเท่านั้น แต่ยังมีข้อดีอื่นๆ อีก ไปดูกันครับ

1. โปรโมชันเยอะ อำนาจต่อรองเยอะ
ช่วงนี้โครงการคอนโดได้ปล่อยโปรโมชันมากมาย หวังซื้อใจผู้ซื้อให้ตัดสินใจก่อนมาตรการคุมสินเชื่อ หรือ LTV ประกาศใช้  รวมถึงโปรโมชันคอนโดถามเส้น MRT สีม่วงด้วย เช่น แต่งครบ เริ่ม 1 ล้านต้นๆ, จองเพียง 999 บาท, ผ่อนโดยให้ดอกเบี้ย 0 บาท นานถึง 2 ปี หรือจะเป็นฟรีทุกค่าใช้จ่ายวันโอน ฟรีค่าส่วนกลาง 1 ปี และฟรีเครื่องใช้ไฟฟ้าบวกเฟอร์นิเจอร์ เป็นต้น ผมว่าช่วงนี้จึงเหมาะมากๆ ที่จะคว้าโอกาสจากโปรโมชันเหล่านี้ไว้เลยครับ

2. ได้เปรียบเรื่องราคา ก่อนปรับผังเมือง
หลังมีประกาศปรับผังเมืองนนทบุรี ซึ่งคาดว่าจะประกาศใช้ไม่เกินปี 2563 แน่นอนว่าคอนโดที่จะก่อสร้างหลังประกาศปรับผังจะมีน้อยลงและราคาอาจสูงขึ้น ดังนั้นหากซื้อคอนโดในช่วงนี้ นอกจากจะได้โปรโมชันดีๆ แล้วยังได้ราคาที่ถูกกว่าหลังการปรับผังเมืองอย่างแน่นอน

3. เดินทางง่ายขึ้น เพราะมี RTC
อีกไม่นานจะมีรถโดยสารประจำทาง RTC City Bus นนทบุรี ซึ่งจะเป็นระบบขนส่งสาธารณะ feeder line รองรับแนว MRT สายสีม่วงในเส้นทาง "ราชพฤกษ์-ติวานนท์-แคราย-ท่านํ้านนท์" รวมระยะทาง 33 กิโลเมตร เพื่อรับส่งผู้คนให้สามารถมาใช้ MRT สายสีม่วงกันได้ง่ายขึ้น โดยคาดว่าจะเปิดใช้วันที่ 19 เมษายน 2562 เป็นต้นไป สำหรับค่าโดยสารว่าจะอยู่ที่ 24 บาทตลอดสาย ถือเป็นอีกช่องทางการเดินทางที่จะช่วยอำนวยความสะดวกให้คนที่อยู่บริเวณนี้เข้าเมืองกันได้ง่ายและรวดเร็วขึ้น

4. เดินทางง่ายๆ ได้ต่อเดียว
ใครที่สามารถเดินทางด้วยรถไฟฟ้าสายสีม่วงแบบต่อเดียวก็ถึงจุดหมาย การซื้อคอนโดตามเส้นรถไฟฟ้าสายสีม่วงที่ช่วงนี้มีโปรโมชันเยอะแบบนี้ก็จะถือเป็นโอกาสทองเลยครับ

5. งบไม่สูงมาก ก็มีคอนโดได้
สำหรับคนที่มีเงินในกระเป๋าและความสามารถในการผ่อนที่ไม่สูงมาก จากข้อมูลของ Baania พบว่า ราคาขายคอนโดมือหนึ่งรอบเส้นรถไฟฟ้าสายสีม่วงในระยะเดินได้ 2 กิโลเมตรจะมีราคาอยู่ที่ 800,000 - 1,600,000 บาทเท่านั้น  โดยแบ่งตามสถานี ได้ดังนี้
เตาปูน - กระทรวงสาธารณสุข          มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 1,559,506 บาท
ศูนย์ราชการ - สะพานพระนั่งเกล้า      มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 1,128,045 บาท
ไทรม้า - สามแยกบางใหญ่              มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 1,114,000 บาท
ตลาดบางใหญ่ - คลองบางไผ่           มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 851,571 บาท 

ท้ายที่สุดเมืองก็จะต้องขยายตัวตามเส้นรถไฟฟ้าสายสีม่วงอย่างแน่นอน ซึ่งหากใครคิดว่าจะลงทุนคอนโดหวังกำไรต้องบอกว่า ยังต้องรออีกหลายปีอยู่นะครับถึงจะมองเห็นกำไร แต่ผมเชื่อว่าในอนาคตคอนโดตามเส้นรถไฟฟ้าสายสีม่วงนี้จะเป็นที่ต้องการเพิ่มขึ้นแน่นอนครับ แต่อย่างไรก็ตามก่อนซื้อคอนโดต้องประเมินศักยภาพตนเอง และไลฟ์สไตล์ของตนเองก่อนซื้อทุกครั้งนะครับ
 

20 มีนาคม 2019