ผังเมืองกับการลงทุนอสังหา

ผังเมืองกับการลงทุนอสังหา

20 กันยายน 2018

เรามักเข้าใจว่าความเจริญที่เกิดขึ้น ตึกสูง ห้างสรรพสินค้าต่าง ๆ มาจากเงินของนายทุนทั้งนั้น ซึ่งก็ถูกต้อง ส่วนใหญ่แล้วการพัฒนาบ้านเรามักมาจากภาคเอกชนเป็นหลัก แต่ในอีกด้านหนึ่งการพัฒนาเหล่านี้อยู่ภายใต้การควบคุมและการชี้นำของ “ผังเมือง” ด้วย ดังนั้น นักลงทุนหน้าใหม่หน้าเก่า หรือคนที่กำลังคิดจะลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์หรืออะไรก็ตามที่เกี่ยวข้องกับพื้นที่เมือง ก็ฟังทางนี้กันสักหน่อย ไหนๆ จะลงทุนทั้งทีจะได้ไม่ต้องสะดุด ”ผังเมือง” ล้ม

จะลงทุนทั้งที ทำไมไม่ให้สร้าง คำถามเล็กๆ ที่ออกจะขัดใจมาก

ถึงแม้ว่าผังเมืองรวมจะเป็นเพียงกฎหมายศักดิ์เล็ก ๆ อย่างกฎกระทรวงเท่านั้น แต่กฎนี้ก็สามารถระงับโครงการหมื่นล้านของคุณได้ทันที เพราะการจะทำโครงการใดจะต้องมีการขออนุญาตก่อสร้างกันทั้งนั้น แม้กระทั่งจะสร้างบ้าน 1 หลังก็ตาม ดังนั้นหากคุณกำลังคิดจะขึ้นโปรเจคอะไรก็ตาม อย่าลืมตรวจสอบด้วยว่าจะสร้างได้หรือเปล่า ไม่งั้นเงินทุนจม ดอกเบี้ยท่วมท้นระหว่างรอขออนุญาตแน่นอน

ลงทุนทั้งที ก็ต้องเต็มที่

สิ่งที่พนักงานเงินเดือนรอคอยอยู่ทุกปีคงไม่พ้น “โบนัส” ได้มาทีก็ดีใจกันถ้วนหน้า ผังเมืองเมืองก็ไม่น้อยหน้า มีโบนัสมาแจกเหมือนกัน ใครที่คิดจะลงทุนไม่ควรพลาดข้อเสนอนี้นะคะ

โบนัสที่ว่า คือ สิทธิ์ในการสร้างอาคารที่มากขึ้น อย่างเช่น เรามีที่ดิน 1,000 ตร.ม. ผังเมืองกำหนด (FAR.) ให้สร้างได้ไม่เกิน 10 เท่า หรือ รวมทุกชั้นแล้วไม่เกิน 10,000 ตร.ม. แต่ถ้าสร้างให้มากกว่านี้หรอ ผังเมืองมีทางเลือกให้ 5 ข้อเสนอง่ายๆ เช่น ถ้าคุณมีที่พักอาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย, พื้นที่โล่งเพื่อสาธารณะ, ที่จอดรถสำหรับคนทั่วไป, พื้นที่รับน้ำ หรือสร้างเป็นอาคารประหยัดพลังงาน ก็รับไปเลย โบนัส สูงสุดถึง 20% (ตามเกณฑ์ของผังเมืองรวม กทม. 2556) สะดวกทำข้อไหนก็เลือกได้เลย ก็ไหนๆ จะลงทุนทั้งทีก็ต้องเต็มที่ใช่ไหม

โบนัสแบบนี้กำลังจะไม่ได้มีแค่กรุงเทพแล้ว คาดว่าอีกไม่นานเมืองใหญ่ๆ คงจะมีเสนอทางผังเมืองออกเชื้อเชิญการลงทุนบางแน่ๆ ส่วนกรุงเทพก็รอติดตามชมกันต่อไป ได้ข่าวว่าผังฉบับใหม่จะมีอีกหลายมาตรการที่เหมาะกับการพัฒนาอสังหามากทีเดียว

ลงทุนทั้งทีขออะไรแนว ๆ ได้ไหม

ได้สิคะ ผังเมืองเราไม่ได้บังคับว่าคุณจะสร้างอะไร อยากจะพัฒนาคอนโดหรูหรา หรือทาวน์โฮมแบบบัคเจตก็ย่อมได้ เสนอมาได้เลย แต่ถ้าจะแปลกแหวกสุดขั้ว เช่น อยากลงทุนสร้างสนาม F1 กลางกรุงเทพ อันนี้ก็.... น้องผังเมืองของให้หยุดความคิดนั้นเอาไว้ก่อนนะคะ เพราะในผังเมืองรวมกทม. 2556 ไม่อนุญาตให้สร้างสนามแข่งรถ สนามแข่งม้า สนามยิงปืน หรือคลังน้ำมัน กลางเมืองเพิ่มอีกแล้ว ลองหาพื้นที่ใหม่ๆ ที่เข้ากับโครงการของคุณไปเลยจะได้ไม่เสียเวลาอันเป็นเงินเป็นทองของคุณไป

ลงทุนทั้งทีขอไปในที่ยังไม่มีคู่แข่งดีกว่า

“กลางเมืองตึกเยอะแล้ว ไปสร้างคอมเพล็กซ์ชานเมืองกันดีกว่า”

ดีจริงหรือเปล่า? ต้องขอบอกว่า ที่ผังเมืองต้องบังคับไม่ให้คุณสร้างอาคารขนาดใหญ่ในบางพื้นที่ ก็เป็นเพราะ เราไม่ได้เตรียมโครงสร้างพื้นฐาน เช่น ไฟฟ้า ประปา หรือ ถนน ได้อย่างเพียงพอ ถ้าคุณไปสร้างคอมเพล็กซ์หรูหรา ใช้ไฟประหนึ่งย่านราชประสงค์ ในพื้นที่หนองจอก ก็ไม่ต้องตกใจถ้าไฟจะดับหรือรถติดมหาศาลจากงานคอนเสิร์ต เพราะโครงสร้างพื้นฐานในพื้นที่นั้นสร้างไว้เพื่อรองรับเพียงการอยู่อาศัยธรรมดาเท่านั้นเอง

ลงทุนทั้งทีต้องเล็งดีๆ กำไรงามๆ

ถ้าเราไม่มองภาพรวมก็คงไม่มีทางเห็นโอกาสที่กว้างขึ้น ปัจจัยหนึ่งที่ส่งผลกับราคาที่ดิน คือ ศักยภาพในการพัฒนาบนพื้นที่นั้น แน่นอนว่ามือถือปุ่มกดจะไปสู้ราคาสมาร์ทโฟนได้อย่างไร ราคาขายต่อยิ่งไม่ต้องพูดถึง แค่มีคนรับซื้อก็ดีใจแล้ว ดังนั้น ถ้าอย่างจะได้ที่สวยๆ กำไรงามทั้งทีก็แอบดูผังเมืองสักหน่อยว่าย่านไหนที่กำลังมีการพัฒนา พื้นที่ไหนกำลัจะมีการตัดถนน หรือมีแนวรถไฟฟ้าตัดผ่าน  เรียกว่าดูแค่แผ่นเดียว ทะลุไปหลายเรื่องเลย

5 ข้อที่บอกเลยว่า จะลงทุนทั้งที จะเมินหน้าหนีน้องผังเมืองไม่ได้นะคะ เพราะเราใส่ใจเวลาของคุณ เราเป็นห่วงคนวงการเดียวกัน อย่าให้การลงทุนของคุณต้องสะดุดอะไรเข้าเลย มาพัฒนาบ้านและเมืองของเราไปด้วยกันเถอะค่ะ

 

04 กันยายน 2018