มองรอบมุมกับคอนโดเช่ารายวัน

มองรอบมุมกับคอนโดเช่ารายวัน

22 กรกฎาคม 2019

คอนโดเช่ารายวัน​กำลังเป็นกระแสร้อนแรงด้านอสังหาริมทรัพย์​ โดยหลักแล้วคือ​เอาคอนโดมิเนียมที่ไม่ได้ใช้งานมาให้เช่ารายวันเช่นเดียวกับโรงแรม​ โดยปกติจะมี​บริษัทที่ตั้งขึ้นมาทำหน้าที่เป็นตัวกลาง​ ให้เจ้าของคอนโดที่ว่าง​ๆ​ เหล่านั้นมาเจอกับผู้ประสงค์จะเช่าระยะสั้นบนเว็บไซด์ เช่น​ AIRBNB​ 

ธุรกิจตัวกลางเกิด ผู้เช่ากับผู้ให้เช่าสบายใจ
บริษัทตัวกลางเหล่านี้ทำให้ผู้เช่ากับผู้ให้เช่าสามารถติดต่อกันได้โดยไม่ต้องเจอตัวกัน​ มีสถานที่ให้ผู้เช่าไปรับกุญแจห้องได้อย่างสะดวก​ เมื่อเข้าพักเสร็จแล้วก็คืนกุญแจไว้ที่เดิม​แล้วก็แยกย้ายกันไป​ ฟังดูแล้วน่าจะดีทั้งกับผู้เช่าและผู้ให้เช่า​ ทั้งการได้เอาห้องในคอนโดมิเนียมที่ไม่มีคนอยู่อาศัย​ ไม่มีคนเช่าระยะยาวอยู่​มาปล่อยให้เช่า​ ทำรายได้ให้กับเจ้าของห้องดีกว่าปล่อยทิ้งไว้เฉย​ ๆ​ ทางด้านผู้เช่าก็ได้ห้องในราคาที่ถูกกว่าโรงแรม​ เพราะไม่ต้องไปจ่ายเงินกับบริการต่าง​ๆ​ ที่ผู้เช่าอาจจะไม่ได้ต้องการใช้งาน​ เช่น​ การต้อนรับและลงทะเบียนแบบโรงแรม​ สระว่ายน้ำและห้องออกกำลังกาย​ อาหารเช้า​ การอำนวยความสะดวกในการยกกระเป๋าและทำความสะอาดห้องทุกวัน ฯลฯ​ 

เหมือนจะดี แต่แท้จริงผิด พรบ.โรงแรม​ 
แต่มีกระแสคัดค้านการเปิดห้องในคอนมิเนียมมาให้เช่ารายวันแบบโรงแรม ศาลจังหวัดหัวหินก็ได้พิพากษาเป็นบรรทัดฐานไว้แล้วว่าผิด พรบ.โรงแรม​ เพราะเป้าหมายของคอนโดมิเนียมคือการใช้งานเพื่อการอยู่อาศัย​ คำว่าอยู่อาศัยแปลว่าพักอยู่ระยะยาว​ ไม่ใช่คำว่าพักแรม​ที่เป็นการอยู่ระยะสั้น​ ซึ่งมีความแตกต่างกันในเชิงพฤติกรรมการใช้งานอยู่ไม่น้อย​ เพราะการอยู่อาศัยระยะยาวจะมีความมั่นคงในการใช้งานมากกว่า​ 
เมื่อคุณอยู่บ้าน​ ก็จะมีการดูแลรักษาและระมัดระวังในการใช้งาน​ มีการใช้สอยอย่างสงบและเกรงใจเพื่อนบ้านในการอยู่ระยะยาว​ เพราะต้องเจอหน้ากันเป็นเวลานาน​ 
แต่การพักแรมโดยเฉพาะนักท่องเที่ยว​ก็มักจะใช้สอยห้องและพื้นที่โดยรอบอย่างไม่ระมัดระวัง​ กินดื่ม​ ส่งเสียงดัง​ เข้าออกวุ่นวายไม่เป็นเวลา​ ใช้พื้นที่ส่วนกลางโดยไม่เกรงใจเพื่อนบ้านตามสมควรนัก​ 
จึงเป็นปัญหามาตลอดว่าคนที่อยู่อาศัยตามปกติในคอนโดมิเนียมไม่ยอมรับการที่เจ้าของห้องบางส่วนเอาห้องของตัวเองมาให้เช่ารายวัน​ แล้วมีปัญหาต่อความสงบสุขของผู้อยู่อาศัย​และเรียกร้องให้นิติบุคคลห้ามลูกบ้านนำห้องมาปล่อยให้เช่ารายวันโดยเด็ดขาด​ แต่เจ้าของห้องก็ไม่ยอมหรอก​ เพราะแหล่งรายได้ของเขา​จึงเกิดความขัดแย้งกันเป็นประจำ

ไม่ใช่แค่ไทย แต่เมืองนอกก็มีปัญหา
ลองหันมามองในภาพใหญ่บ้าง​ว่าการปล่อยคอนโดมิเนียมให้เช่ารายวันเป็นอย่างไรบ้าง​ สถานที่ที่มีบริการแบบนี้ก็ต้องอยู่ในเมืองใหญ่​ เมืองท่องเที่ยวที่โรงแรมไม่สามารถตอบสนองความต้องการของทุกกลุ่มได้อย่างเพียงพอ​ จึงมีนักธุรกิจที่มาติดต่องานระยะสั้นจากต่างเมืองและนักท่องเที่ยวมองหาห้องพักรายวันที่มีองค์ประกอบเหมาะสมกับความต้องการและงบประมาณของพวกเขา ในขณะที่เจ้าของคอนโดมิเนียมก็เห็นช่องทางธุรกิจจากการปล่อยห้องให้เช่ารายวัน 
ผลกระทบในระดับเมืองได้เกิดขึ้นในมหานครต่าง ๆ ที่เป็นทั้งเมืองศูนย์กลางธุรกิจและแหล่งท่องเที่ยว คือมีคนท้องถิ่นอยู่หนาแน่นอยู่แล้วและยังมีนักท่องเที่ยวเข้ามาเพิ่มเติมอีกจำนวนมากด้วย เช่น มหานครปารีส กำลังเจอปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยสำหรับคนปารีสเอง เพราะเจ้าของบ้านและห้องต่าง ๆ เปลี่ยนความคิดจากการให้เช่ารายเดือนที่มีสัญญาระยะยาวตั้งแต่หนึ่งปีขึ้นไปมาเป็นห้องเช่าพักแบบรายวัน เพราะมีการประมาณว่ารายได้จากการให้นักท่องเที่ยวเช่ารายวันเพียงหนึ่งสัปดาห์ก็เท่ากับหรือมากกว่าการให้คนท้องถิ่นเช่าหนึ่งเดือนแล้ว รายได้ต่างกันขนาดนี้แถมนักท่องเที่ยวมาแล้วก็ไป มีปัญหาอะไรก็ไม่ต้องมาตามแก้ไขแล้ว แต่ถ้าให้คนท้องถิ่นเช่าระยะยาวก็ต้องตามดูแลกันตลอด มีปัญหาอะไรก็เป็นเรื่องยาวบางทีต้องจบกันที่โรงที่ศาล ก็เป็นเรื่องธรรมดาที่เจ้าของห้องต้องเลือกทางที่สบายที่สุดและมีรายได้มากที่สุดอย่างแน่นอน จำนวนที่อยู่อาศัยในเมืองจึงลดลงเป็นอย่างมาก เมื่อคนท้องถิ่นหาที่อยู่อาศัยในเมืองไม่ได้ก็ต้องไปอยู่บริเวณชานเมือง การเดินทางก็ไกลขึ้นปัญหาการจราจร การใช้พลังงานในภาคขนส่ง และต้นทุนในการให้บริการสาธารณูปโภคสาธารณูปการกับคนท้องถิ่นที่ไปอยู่ชานเมืองก็ต้องแพงขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ แปลว่ารายได้ที่ดีขึ้นตกอยู่กับเจ้าของห้องแต่ปัญหาต่าง ๆ ไปตกอยู่กับสาธารณะที่ต้องตามแก้ไขกันไป

ผลกระทบตกที่เพื่อนบ้าน
พอมาพิจารณาในระดับอาคารชุดพักอาศัยที่บางส่วนเปิดเป็นห้องเช่ารายวัน ผลกระทบที่เราเห็นกันตามข่าวต่าง ๆ คือ 
1. ความวุ่นวายไม่เกรงใจเพื่อนบ้าน
2. ส่งเสียงดังและใช้พื้นที่สาธารณะอย่างไม่ระมัดระวัง 
3. การใช้สาธารณูปโภคต่าง ๆ เกินกว่าการอยู่อาศัยปกติจนอาคารนั้นมีสาธารณูโภคไม่เพียงพอ ซึ่งเป็นเรื่องปกติของนักท่องเที่ยว จ่ายเงินค่าที่พักเพื่อมาพักผ่อนแล้วจะมาใช้ปกติแบบใช้ในชีวิตประจำวันแบบเดิมคงไม่ใช่การท่องเที่ยว ตัวอย่างเช่น มาตรฐานการใช้น้ำประปาปกติอยู่ที่ไม่เกิน 300 ลิตรต่อคนต่อวัน แต่จากการสำรวจการใช้น้ำเมืองท่องเที่ยวตากอากาศหลายแห่งพบว่า ค่าเฉลี่ยการใช้น้ำของนักท่องเที่ยวมีค่าใกล้เคียง 600 ลิตรต่อคนต่อวัน จึงต้องเป็นโรงแรมที่มีระบบการเก็บน้ำขนาดใหญ่มารองรับ ถ้ามาใช้ระบบน้ำของอาคารชุดพักอาศัยที่ออกแบบมาสำหรับการพักอาศัยปกติ แม้ว่าจะเผื่อไว้ตามมาตรฐานการออกแบบอยู่แล้วก็ไม่เพียงพอต่อการเปลี่ยนเป็นโรงแรมหรอก ยิ่งถ้าในอาคารนั้นมีสัดส่วนห้องที่นำมาเป็นห้องเช่ารายวันมากเท่าไหร่ก็ยิ่งมีปัญหามากขึ้นอีก 

ควรมีการจัดการอย่างเหมาะสม
จะเห็นได้ว่าห้องพักรายวันมีลักษณะเป็นโรงแรมที่ต้องการองค์ประกอบสนับสนุนแบบโรงแรม แต่คอนโดมิเนียมถูกออกแบบมาเป็นอาคารชุดพักอาศัย แม้ว่าลักษณะของห้องไม่ได้แตกต่างกันหรอก มีห้องนอนห้องน้ำเหมือนกัน แต่เบื้องหลังในการจัดการพฤติกรรมการใช้งาน และการจัดเตรียมสาธารณูปโภคไว้รองรับแตกต่างกันค่อนข้างมาก ไม่ได้หมายความว่าควรห้ามเจ้าของคอนโดมิเนียมทำห้องพักให้เช่ารายวันแต่คงต้องมีการจัดการอย่างเหมาะสม เช่น ประเทศญี่ปุ่นได้ออกกฎหมายจำกัดเวลาการให้เช่ารายวันให้ไม่เกิน 180 วันต่อปี ในบางเขตที่มีที่อยู่อาศัยหนาแน่นสูงก็ต้องเพิ่มราคาค่าเช่าในวันหยุดซึ่งเป็นวันพักผ่อนของคนท้องถิ่น บางพื้นที่ก็อนุญาตให้เช่าเฉพาะช่วงวันหยุดเรียนเพื่อความสงบสุขของเด็ก ๆ ในการเดินไปโรงเรียนและระหว่างชั่วโมงเรียน อีกทั้งยังต้องให้เจ้าของห้องมาลงทะเบียนไว้กับรัฐบาลท้องถิ่นเพื่อความปลอดภัยและมีหลักฐานด้านความปลอดภัยสาธารณะต่าง ๆ อย่างครบถ้วนอีกด้วย นอกจากนี้ยังควรมีการปรับปรุงรูปแบบของโรงแรมให้สอดคล้องกับพฤติกรรมของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปด้วย เช่น การให้ผู้บริโภคมีทางเลือกว่าต้องการจะใช้บริการใดบ้างของโรงแรม ไม่ใช่ถูกคิดรวมไว้ให้อัตราค่าเช่าห้องพักทั้งหมด ซึ่งจะทำให้ราคาค่าเช่าห้องในโรงแรมลดลงมาแข่งกับการปล่อยห้องพักให้เช่ารายวันได้ จะเห็นได้ว่ามหานครอื่น ๆ ในโลกล้วนแต่เจอปัญหาเดียวกับที่บ้านเรากำลังเผชิญอยู่ เขาก็ไม่ได้ปฏิเสธการมีห้องเช่ารายวันแต่เลือกวิธีออกมาตรการที่ให้ห้องเช่ารายวันสามารถอยู่ได้อย่างเหมาะสมกับแทรกตัวปะปนอยู่กับที่อยู่อาศัยของคนท้องถิ่นได้อย่างกลมกลืนและสงบสุข

 

แต่หากคุณกำลังหาคอนโดเพื่ออยู่อาศัยทั่วประเทศอยู่ล่ะก็สามารถค้นหาเพื่อสำรวจราคาและพิกัดที่ต้องการได้ที่ Baania.com

เขียนโดย : รศ.ดร.พนิต ภู่จินดา 
หัวหน้าภาควิชาการวางแผนภาคและเมือง คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย
อีเมล : [email protected]

 

22 กรกฎาคม 2019