รู้ไว้ใช่ว่า...ภาษีอสังหาฯ ใหม่ เรื่องใกล้ตัว

รู้ไว้ใช่ว่า...ภาษีอสังหาฯ ใหม่ เรื่องใกล้ตัว

01 กุมภาพันธ์ 2017

ปี 2560 นี้ เรากำลังจะมีกฎหมายภาษีอสังหาริมทรัพย์ฉบับใหม่ประกาศใช้เพิ่มอีก 2 ฉบับ ฉบับแรกคือภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ฉบับที่สองเป็นการปรับเกณฑ์คำนวณภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายในการซื้อขายอสังหาฯ ใหม่ ซึ่งเมื่อผนวกเข้ากับภาษีการรับมรดกที่เพิ่งเข้ามามีผลบังคับเมื่อต้นปี 2559 เท่ากับว่าแวดวงอสังหาฯ จะมีกฎหมายภาษีใหม่ออกใช้ในเวลาไล่เลี่ยกันถึง 3 ฉบับเลยทีเดียว

เชื่อว่าการเกิดขึ้นของกฎหมายใหม่นี้จะส่งผลกระทบต่อการซื้อขาย รวมถึงการเก็งกำไรที่ดิน บ้าน และคอนโดฯ ในปี 2560 ให้ลดความคึกคักลงอย่างยากจะหลีกเลี่ยงได้ และยังจะส่งผลให้อสังหาฯ ดังกล่าวจำนวนมากทะลักเข้ามาในตลาดด้วย

เพื่อเตรียมการรับมือผลกระทบทั้งทางด้านดีและด้านร้ายของภาษีเหล่านี้แต่เนิ่นๆ จึงขอถือโอกาสพาคุณมารู้จักเนื้อหาและแง่มุมน่าสนใจของกฎหมายทั้ง 3 ฉบับนี้กัน 

1. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
คาดว่าจะมีผลบังคับในปี 2560 ช้าสุดไม่น่าเกินปี 2561 โดยจะถูกนำมาใช้แทนภาษีโรงเรือนและที่ดิน และภาษีบำรุงท้องที่ จัดเก็บทุกปี จึงส่งผลกระทบอย่างยิ่งกับผู้ถือครองอสังหาฯ ทุกประเภท จุดที่น่าสนใจคือมูลค่าการจัดเก็บภาษีในส่วนของสิ่งปลูกสร้างที่กฎหมายยอมให้หักค่าเสื่อมได้ด้วย ซึ่งจะส่งผลให้บ้านเก่าจะเสียภาษีน้อยกว่าบ้านใหม่มาก เนื่องจากมีค่าเสื่อมสูง โดยเฉพาะหากเป็นบ้านไม้

อีกประเด็นที่ได้รับการวิพากษ์วิจารณ์กันอย่างกว้างขวางก็คือกฎหมายระบุว่าบ้านและคอนโดฯ นั้น หากไม่ได้อยู่อาศัยเอง แล้วนำมาให้เช่าเมื่อไหร่ จะถือเป็นอสังหาฯ เชิงพาณิชย์ ทำให้จะต้องเสียภาษีเพิ่มขึ้นกว่าปกติถึง 10 เท่า เช่นเดียวกับตึกแถวที่ชั้นล่างเปิดเป็นร้านค้า แล้วชั้นบนใช้อยู่อาศัย ชั้นบนจะเสียภาษีในอัตราบ้านพักอาศัย ส่วนชั้นล่างต้องเสียภาษีในอัตราพาณิชยกรรม
สำหรับการวางแผนภาษีประเภทนี้ โดยพื้นฐานคืออย่าถือครองอสังหาฯ นานนัก สำหรับคนที่มีบ้าน หรือคอนโดฯ หลายแห่ง อาจย้ายทะเบียนบ้านไปอยู่ในบ้านหลังที่มีมูลค่าสูงสุดแทน เพื่อสิทธิ์ยกเว้นภาษีบ้านหลังแรกที่รัฐกำหนดให้สูงถึง 50 ล้านบาท

อีกวิธีที่แยบยลกว่าก็คืออาศัยการจัดการประเภทอสังหาฯ เนื่องจากกฎหมายนี้กำหนดให้มีการจัดเก็บภาษีที่ดินว่างเปล่าไม่ทำประโยชน์ไว้ค่อนข้างสูง และยกเว้นให้กับที่ดินทำการเกษตรที่มีมูลค่า 50 ล้านบาท โดยหมายถึงที่ดินที่ทำเกษตรกรรม 100% หรือในสัดส่วน 75% ของแปลง อีก 25% เป็นที่อยู่อาศัย ดังนั้น วิธีที่อาจทำได้คือหาทางเปลี่ยนบ้านหลังที่สองให้กลายเป็นที่ดินเกษตร ซึ่งจะส่งผลให้ที่ดินทั้งสองแปลงได้รับสิทธิ์ยกเว้นภาษีสูงถึงแปลงละ 50 ล้านบาท หรือแปลงที่ดินว่างเปล่าให้กลายมาเป็นที่ดินเกษตรด้วยการปลูกพืชผลหมุนเวียนบนพื้นที่ เช่น กล้วย มะละกอ พริก ชะอม ฯลฯ ซึ่งจะช่วยให้เสียภาษีในอัตราที่ดินการเกษตรซึ่งต่ำกว่ามาก

2. เปลี่ยนฐานคำนวณภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ในการขายอสังหาริมทรัพย์ใหม่
หากประกาศในราชกิจจานุเบกษาปี 2560 เมื่อไหร่ ก็จะมีผลบังคับในทันที ภาษีประเภทนี้จะส่งผลกระทบต่อธุรกรรมการขายอสังหาฯ ทำให้ต้องเสียภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายสูงขึ้นเนื่องจากฐานภาษี เปลี่ยนจากที่เคยคิดจากราคาประเมิน มาอิงจากราคาซื้อขายจริงแทน

วิธีที่ชาวบ้านทำกันในแบบสีเทาๆ มีอยู่ 2 วิธีด้วยกัน วิธีแรกคือแจ้งราคาซื้อขายอสังหาฯ ต่ำกว่าความเป็นจริง เน้นให้ใกล้เคียงกับราคาประเมินกรมธนารักษ์ เพื่อให้เสียภาษีต่ำ วิธีที่สองคือแบ่งที่ดินเป็นแปลงย่อย แล้วทยอยแบ่งขายทีละแปลง

แต่การวางแผนภาษีแบบมืออาชีพนั้นสามารถทำได้ 2 วิธี หนึ่งคือปรับแผนการลงทุนให้ใช้เวลาสั้นที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ ทำให้เวลาขายทำกำไรจะเสียภาษีเงินได้น้อยลง ที่เป็นเช่นนี้เพราะในการคำนวณภาษี ค่าใช้จ่ายที่กฎหมายยอมให้หักได้ขึ้นอยู่กับเวลาการถือครองเป็นหลัก ยิ่งถือครองสั้นเท่าไหร่ ก็จะหักได้มากเท่านั้น ถือครอง 1 ปีหักได้ 92%, 2 ปีหักได้ 84%, 3 ปี 77%, 4 ปี 71%, 5 ปี 65%, 6 ปี 60%, 7 ปี 55% และ 8 ปีขึ้นไปจะหักได้ 50%

วิธีที่สองคืออาศัยกลไกการขอคืนภาษี ทั้งนี้ การขายบ้าน หรือคอนโดฯ ที่เจ้าของมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน ประชาชนทั่วไปมีสิทธิ์ขอคืนภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และค่าอากรแสตมป์จากกรมสรรพากรได้ ภายใต้เงื่อนไขคือต้องมีการซื้อบ้านหรือคอนโดฯ หรือห้องใหม่ที่มีราคาแพงกว่าบ้านหลังเดิม ภายใน 1 ปีก่อนหรือหลังการขาย

3. พระราชบัญญัติภาษีการรับมรดก 2558
เพิ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 1 กุมภาพันธ์ 2559 โดยกำหนดให้มีการเรียกเก็บภาษีจากผู้รับทรัพย์มรดกในอัตรา 5% ในกรณีที่ทายาทเป็นบุพการีหรือผู้สืบสันดาน และเก็บในอัตรา 10% ในกรณีที่ทายาทเป็นบุคคลอื่น โดยฐานภาษีจะคิดจากมูลค่าทรัพย์มรดก เฉพาะส่วนที่มีมูลค่ารวมเกินกว่า 100 ล้านบาท

ประเด็นน่าสนใจของภาษีประเภทนี้คือมรดกที่คู่สมรสได้จากเจ้าของมรดกนั้นกฎหมายไม่ครอบคลุมถึง และมีทรัพย์สินบางประเภทไม่อยู่ในข่ายถูกเรียกเก็บภาษี ทั้งนี้ ทรัพย์สินที่อยู่ในข่ายเสียภาษีการรับมรดก ได้แก่ ที่ดิน บ้าน คอนโด อาคาร หุ้น พันธบัตร หน่วยลงทุน หลักทรัพย์อื่นๆ เงินฝากธนาคาร รถยนต์ และเครื่องบินส่วนตัว ส่วนทรัพย์สินที่ไม่อยู่ในข่ายต้องเสียภาษี คือ เงินสด ทองคำ เพชรพลอย ทรัพย์สินทางปัญญา นาฬิกา เครื่องเพชร เครื่องประดับ พระเครื่อง ของสะสม และของโบราณ

การวางแผนภาษีมรดก อธิบายให้ง่ายที่สุดคือหากรู้ว่าตัวเองใกล้ตายเมื่อไหร่ ก็ให้เปลี่ยนการถือครองทรัพย์สินมาเป็นประเภทที่ไม่ต้องเสียภาษีมรดกแทน หรือไม่ก็อาจใช้วิธีโอนทรัพย์สินให้ทายาทในขณะยังมีชีวิตอยู่ ทั้งนี้ การโอนอสังหาฯ ให้บุตร โดยไม่มีค่าตอบแทน หากมีมูลค่าไม่เกินปีละ 20 ล้านจะได้สิทธิ์ยกเว้นภาษี

**************************************************************

บทความแนะนำ

4 กลยุทธ์ระยะสั้นทำเงินกับ “ที่ดินเปล่า”

6 เคล็ดวิธีวางแผนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่

11 วิธีส่องทำเลแบบนักลงทุนมืออาชีพ

10 กุมภาพันธ์ 2017