[รู้ไว้ไม่เสียเปรียบ] ส่วนกลางในหมู่บ้านจัดสรร เรื่องที่ต้องดูให้ “ถี่ถ้วน” ก่อนเลือกโครงการ

[รู้ไว้ไม่เสียเปรียบ] ส่วนกลางในหมู่บ้านจัดสรร เรื่องที่ต้องดูให้ “ถี่ถ้วน” ก่อนเลือกโครงการ

22 สิงหาคม 2017

ในความเป็นจริงสาธารณูปโภคส่วนกลางของหมู่บ้านจัดสรรตามที่กฎหมายกำหนดไว้มีด้วยกัน 8 อย่าง ได้แก่ ถนนและทางเท้า, สวนและสนามเด็กเล่น, ระบบไฟฟ้าแสงสว่าง, ระบบประปา, ท่อระบายน้ำ, ระบบบำบัดน้ำเสีย, ที่ตั้งนิติบุคคล และระบบกำจัดขยะ (ต้องแสดงวิธีการจัดเก็บหรือทำลาย)

ดังนั้นส่วนกลางอื่นๆ ที่ผู้ประกอบการจัดให้มีไว้ในโครงการ อาทิ เช่น สโมสร สระว่ายน้ำ สนามเทนนิส ฯลฯ เหล่านี้ถือเป็นเงื่อนไขทางการตลาดที่ผู้ประกอบการใช้ดึงดูดผู้ซื้อให้สนใจโครงการมากขึ้น

ที่ผู้เขียนยกเรื่องสาธารณูปโภคส่วนกลางของหมู่บ้านจัดสรรมาเล่าให้ฟังนั้น ก็เพื่อเป็นข้อเตือนใจให้ผู้ซื้อได้พิจารณาให้ “ถี่ถ้วน” ก่อนจะเลือกซื้อโครงการจัดสรร  เพราะ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 กำหนดให้หน้าที่ในการดูแลสาธารณูปโภคส่วนกลางนั้น เป็นหน้าที่ของผู้อยู่อาศัยที่จะต้องจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรขึ้นมาดูแลสาธารณูปโภคส่วนกลางของตนเองเป็นลำดับแรก ก่อนที่คิดจะยกให้เป็นหน้าที่ของเจ้าของโครงการหรือยกเป็นสาธารณะประโยชน์

ดังนั้นเมื่อผู้ซื้อได้เลือกซื้อบ้านในหมู่บ้านจัดสรรใดแล้ว ผู้ซื้อก็มีหน้าที่ๆต้องจ่ายค่าใช้จ่ายส่วนกลางในการดูแลสาธารณูปโภคเหล่านี้ตามข้อบังคับที่ลูกบ้านทุกคนจะได้ร่วมกันร่างไว้เป็นกฏกติกาในการอยู่ร่วมกันในสังคม ดังนั้นสาธารณูปโภคส่วนกลางอะไรก็ตามที่อยู่นอกเหนือจากที่กฎหมายกำหนด ผู้ซื้อจึงต้องพิจารณาแยกเป็น 2 ประเด็น  ดังนี้

ประเด็นที่หนึ่ง ในแผนผังจัดสรรที่ผู้ประกอบการจำเป็นต้องแสดงไว้ที่สำนักงานขายนั้น สาธารณูปโภคส่วนอื่นๆ ที่นอกเหนือไปจากที่กฎหมายกำหนดไว้ มีเลขแปลงที่ดินหรือไม่ ถ้าปรากฏว่าสโมสรก็ดี สระว่ายน้ำก็ดี หรือสนามเทนนิสก็ดี มีเลขแปลงที่ดิน ในทางปฏิบัติแล้วจะหมายความว่า ผู้ประกอบการไม่ได้จะยกสาธารณูปโภคส่วนนั้นให้กับนิติบุคคลหมู่บ้านฯ เพราะการมีเลขแปลงที่ดินเท่ากับผู้ประกอบการสามารถนำที่ดินแปลงนี้ไปแบ่งแยกโฉนดและขายได้ ดังนั้นถ้าผู้ประกอบการขายให้กับบุคคลใดในอนาคตก็มีความเป็นไปได้ว่า การเข้าใช้สโมสรสระว่ายน้ำ หรือสนามเทนนิสนั้น ก็ย่อมมีการเก็บค่าใช้จ่าย เพราะบุคคลที่มาซื้อที่ดินแปลงนั้นก็ย่อมคาดหวังที่จะมีผลกำไรจึงมาซื้อไปดำเนินการต่อ เพียงแต่อาจจะมีการเรียกเก็บค่าใช้จ่ายจากผู้อยู่อาศัยในโครงการแตกต่างไปจากบุคคลภายนอกที่เข้ามาใช้บริการ 

แต่ถ้าไม่มีเลขแปลงที่ดิน ก็จะต้องพิจารณากันในประเด็นที่สอง กล่าวคือ การไม่มีเลขแปลงที่ดินเท่ากับว่า ผู้ประกอบการมีเจตนาที่จะยกสาธารณูปโภคส่วนนี้ให้เป็นของนิติบุคคลหมู่บ้านฯ ดังนั้นผู้ซื้อจึงควรพิจารณาให้ถ้วนถี่ว่า  ส่วนกลางที่ผู้ประกอบการจัดให้มีเพิ่มขึ้นมาเหล่านี้จำเป็นต่อการอยู่อาศัยในหมู่บ้านแห่งนี้หรือไม่ เพราะบางโครงการอาจจะไม่ได้มาในรูปแบบของสโมสรหรือสระว่ายน้ำ แต่อาจจะเป็นสื่อสัญลักษณ์อื่นๆ ที่กลายเป็นภาระให้ผู้ซื้อต้องดูแลและบำรุงรักษาเช่นเดียวกับ ถนน สวนหรือสนามเด็กเล่นที่เป็นส่วนกลางตามที่กฎหมายกำหนด เพราะการที่ผู้ประกอบการไม่ระบุเลขแปลงที่ดินไว้นั้นเท่ากับได้แสดงไว้ในวิธีการยื่นขออนุญาตจัดสรรแต่ต้นแล้วว่า ส่วนกลางเหล่านี้จะเป็นส่วนควบที่ต้องการยกให้กับนิติบุคคลหมู่บ้านฯ รับผิดชอบดูแล

ดังนั้นผู้ซื้อจึงควรพิจารณาสาธารณูปโภคส่วนกลาง ประกอบการตัดสินใจเลือกอยู่อาศัยในโครงการใดๆด้วยเสมอ เพราะภาระในการจ่ายค่าบริหารทรัพย์ส่วนกลางนั้น ย่อมมีทั้งค่าบำรุงรักษา เช่น ค่าซ่อมแซมถนน ค่าลอกท่อระบายน้ำ ค่าซ่อมบำรุงระบบไฟฟ้าแสงสว่าง ฯลฯ และค่าบริการสาธารณะ เช่น ค่ายามรักษาความปลอดภัย ค่าจัดเก็บขยะ ค่าคนกวดถนน ค่ารดน้ำตัดต้นไม้ ฯลฯ

ดังนั้นอะไรที่จะเป็นภาระให้เกิดค่าใช้จ่ายในการดูแลทรัพย์ส่วนกลางเพิ่มขึ้น จึงควรต้องนำมาพิจารณาด้วยว่าจำเป็นหรือไม่ ผู้ซื้อจะเลือกจ่ายค่าดูแลเฉพาะส่วนที่ตนเองใช้ประโยชน์คงไม่ได้ เพราะเป็นสาธารณูปโภคส่วนกลางที่ลูกบ้านทุกคนต้องช่วยการดูแล

ของเหล่านี้พอรับโอนมาแล้วก็ต้องจ่าย “ถี่ถ้วน” ก่อนซื้อโครงการน่าจะดีกว่า

 


เขียนโดย: รศ.ยุวดี ศิริ

ปัจจุบันเป็นอาจารย์ประจำคณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย  เชี่ยวชาญด้านกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และโครงการพัฒนาที่ดิน

จบการศึกษาปริญญตรีทางด้านศึกษาศาสตร์ และนิติศาสตร์

ปริญญาโทด้านเคหพัฒนศาสตร์

อดีตเป็นผู้สื่อข่าวด้านอสังหาริมทรัพย์ ประจำกอง บรรณาธิการหนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ

มีข้อสงสัยเพิ่มเติมติดต่อ: [email protected]

 

 

บทความแนะนำ:

12 ธันวาคม 2017