ลงทุนคอนโดช่วงนี้ คุ้มหรือไม่

ลงทุนคอนโดช่วงนี้ คุ้มหรือไม่

09 มีนาคม 2019

ในช่วง 2 เดือนที่ผ่านมา คงเห็นวิธีแก้เกมรับมือกับมาตรการคุม LTV สินเชื่อที่อยู่อาศัย ของฝั่ง Developer กันแล้ว โดยส่วนใหญ่ก็ใช้วิธีอัดโปรโมชันแรงๆ หวังกระตุ้นผู้ซื้อให้รีบจับจองและโอนก่อน 1 เมษายน 2562 ที่จะเริ่มใช้มาตรการใหม่ในการคุมสินเชื่อ ทำให้นักลงทุนหน้าใหม่และหน้าเก่าหลายคนอาจยังลังเลว่าจะลงทุนคอนโดมิเนียมต่อไปอย่างไรดี หรือควรชะลอไว้ก่อนดี ลองฟังทางนี้ครับ



โอกาสดีของคนมีเงินเย็น
สำหรับนักลงทุนที่มีเงินเย็นนอนรออยู่ และคาดหวังผลตอบแทนในระยะยาวหน่อยถือว่าเป็นโอกาสที่ดี เพราะไตรมาสแรกของปี 2562 นี้ Developer หลายเจ้ามีคอนโดที่จำเป็นต้องปล่อยออกจำนวนมาก จะเห็นกันได้ว่ามีการจัดโปรโมชันลดแลกแจกแถมแข่งกันเยอะมาก ขอแนะนำว่าช่วงนี้เป็นอีกช่วงที่น่าสนใจลงทุนของปีนี้ ซึ่งหากเลยหลังจากนั้นหรือเข้าไตรมาสที่ 2 เมื่อไร ยังไม่สามารถคาดเดาได้ว่าจะมีโปรโมชันดีๆ มาอีกหรือไม่

ไม่มีเงินเย็นชะลอก่อน
ขณะที่มาตรการควบคุม LTV สินเชื่อที่อยู่อาศัย ของธนาคารแห่งประเทศไทย ที่ออกมาจะส่งผลกระทบโดยตรงกับนักลงทุนรายย่อยที่คิดจะซื้ออสังหาฯ หลังที่ 2 เป็นต้นไป เพราะต้องจ่ายเงินดาวน์มากขึ้น หากไม่มีเงินเย็นเหลือมากพอก็ควรชะลอก่อนครับ เพราะ yield หรือผลตอบแทนจากการเช่าในช่วงนี้มีแนวโน้มต่ำลงเรื่อยๆ แต่ต้องควักเงินลงทุนเพิ่มจากการวางเงินดาวน์
แม้โปรโมชันคอนโดจะเยอะมากในช่วงนี้ แต่ก็ยังเหมาะกับคนที่มีความสามารถทางการเงินในการดาวน์และผ่อนจ่ายไหว ต้องคำนึงถึงศักยภาพตนเองด้วยว่า หากซื้อมาแล้วขายต่อไม่ได้หรือหาผู้เช่าไม่ได้ ภาระค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นต่อจากนี้ผู้ซื้อต้องรับไว้เองก่อน

กำไรจะมาอีกที 3-5 ปีถัดไป
การหวังกำไรระยะสั้นต้องบอกว่าโอกาสน้อยมาก เนื่องจากช่วงที่ผ่านมาราคาคอนโดมีการปรับขึ้นไปมาก และในหลายทำเลมีสินค้าออกมามากเช่นกัน โอกาสที่จะได้ผลตอบแทนจาก Capital Gain ในระยะสั้นๆ เหมือนที่เคยทำกันมา คงเป็นไปได้ยากขึ้น แต่ถ้าหากมองผลตอบแทนกันในระยะยาวก็โอกาสถือว่ามีสูงนะครับ เพราะดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านมักจะให้คงที่ในช่วง 1-3 ปีแรก ถือเป็นช่วงเวลาของการทำกำไร เนื่องจากในช่วง 3 ปีจะเกิด Capital gain เมื่อรวมกับ yield จากค่าเช่า ก็น่าจะเห็นผลตอบแทนอยู่ที่ประมาณ 10% ครับ

ต้องทำเลเมืองเท่านั้น
สำหรับคอนโดในเมืองยังเป็นกลุ่มตลาดที่มีความต้องการสูงอย่างต่อเนื่อง ข้อมูลของ Baania พบว่า ราคาคอนโดมิเนียมมือหนึ่งในโซนสุขุมวิทที่สำรวจเมื่อตุลาคม 2561 พบว่า ราคาจะอยู่ที่ 198,000-283,000 บาทต่อตารางเมตร โดยมีแนวโน้มว่าจะสูงขึ้นอีก สอดคล้องกับข้อมูลของฮาบิแทท กรุ๊ป ที่ระบุว่า ปัจจุบันคอนโดมือหนึ่งในทำเลไพร์ม แอเรีย ขายกันอยู่ที่ 250,000-300,000 บาทต่อตารางเมตร 
นอกจากนี้ ข้อมูลจาก Baania พบว่า ยังมียูนิตเหลืออยู่ในโซนนี้จำนวนไม่น้อย เนื่องจากต้นทุนที่ดินและค่าก่อสร้างที่สูงขึ้น เหล่า Developer จึงเน้นเพิ่มจำนวนยูนิตในการสร้างนั่นเอง ดังนั้นหากผู้ลงทุนสามารถหาซื้อคอนโดทำเลเมืองได้ในราคาที่ถูกกว่าสัก 20-30% หรือซื้อในราคาที่ต่ำกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตร ก็ยังมี gap ที่ราคาจะไปต่อได้ รับรองเลยว่าในระยะยาวจะได้ผลตอบแทนที่ดีอย่างแน่นอน  

แต่โปรดจำไว้เสมอว่า การลงทุนคือความเสี่ยง ต้องลงทุนด้วยความระมัดระวัง ดังนั้นสิ่งที่นักลงทุนต้องทำคือการประเมินกำลังตัวเอง เลือกทำเลที่ใช่ และราคาที่ถูกต้องเหมาะสม  ด้วยการหาข้อมูล ติดตามข่าวสาร และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญก่อนลงทุนทุกครั้งนะครับ

ขอบคุณภาพประกอบจาก ธนาคารแห่งประเทศไทย
 

27 กุมภาพันธ์ 2019