ลงทุนที่อยู่อาศัยประเภทไหน จึงจะเหมาะสำหรับคุณ

ลงทุนที่อยู่อาศัยประเภทไหน จึงจะเหมาะสำหรับคุณ

01 กันยายน 2013

เชียงใหม่เวลานี้กำลังเป็นช่วงที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์บูมอย่างสุดๆ มีเจ้าของโครงการทั้งรายเล็กรายใหญ่ หน้าเก่าและหน้าใหม่ แข่งกันทำโครงการที่อยู่อาศัยหลายประเภทออกมาเสนอขายกัน จนแทบจะเลือกกันไม่ถูกว่าควรจะเลือกลงทุนกับที่อยู่อาศัยรูปแบบใดจึงจะดี

         ที่จริงแล้วที่อยู่อาศัยแต่ละประเภทต่างมีจุดเด่นเฉพาะตัวที่เหมาะสมกับการลงทุนไม่เหมือนกัน อาจกล่าวได้ว่าการลงทุนในบ้านจะมีประสิทธิผลได้มากน้อยเพียงใดขึ้นอยู่กับการเลือกประเภทบ้านที่ถูกต้องเป็นสำคัญ โดยต้องสอดคล้องกับสถานการณ์ เงื่อนไขความชอบส่วนตัวและเป้าหมายการลงทุนด้วย ซึ่งบ้านอยู่อาศัยแต่ละประเภทอาจแจกแจงให้เห็นความแตกต่างได้ดังนี้

         บ้านเดี่ยว ถือเป็นที่อยู่อาศัย ที่มีลักษณะทางกายภาพเหมาะกับการลงทุนมากที่สุด เนื่องจาก บ้านแบบนี้ให้บรรยากาศสุขสบายในการอยู่อาศัยได้ดีสุด ให้ความเป็นส่วนตัว มีพื้นที่ว่างในการพักผ่อนหย่อนใจมากกว่าบ้านประเภทอื่น ด้วยเหตุที่บ้านเดี่ยวมีส่วนประกอบที่ดินค่อนข้างมาก จึงเป็นจุดเด่นสำคัญที่ทำให้การเพิ่มมูลค่าเมื่อถือครองในระยะยาว มีแนวโน้มที่เกิดขึ้นได้สูงมาก เพราะมีโอกาสได้รับผลดีจากการเพิ่มค่าของราคาที่ดิน (Appreciation) ตามความเจริญของทำเลที่ตั้ง มากกว่าบ้านประเภทอื่น

         ดังนั้นเคล็ดลับการเลือกบ้านเดี่ยว กรณีที่มีบ้านเดี่ยวให้เลือกหลายหลัง ที่บ้านแต่ละหลังมีคุณลักษณะใกล้เคียงกันและราคาไม่ต่างกัน จึงควรเลือกบ้านที่มีเนื้อที่ดินมากกว่าเสมอ เพราะบ้านแบบนี้ในระยะยาวแล้ว จะทำให้ผู้ลงทุนมีโอกาสได้ประโยชน์จากการเพิ่มมูลค่าได้มากกว่า

         ด้วยเหตุที่บ้านเดี่ยวมักตั้งอยู่ห่างตัวเมืองออกมา ดังนั้นเคล็ดลับในการเลือกบ้านเดี่ยวเพื่อการลงทุน จึงต้องเน้นพิจารณาทำเลที่ตั้งเป็นสำคัญ ซึ่งควรต้องเป็นทำเลที่ต้องสามารถเดินทางเข้าสู่ใจกลางเมืองได้สะดวก รถไม่ติดและใช้เวลาเดินทางไม่นาน และต้องพิจารณาดูด้วยว่าบริเวณใกล้เคียงมีสิ่งอำนวยความสะดวก ตลาดหรือแหล่งชุมชน สะดวกในการจับจ่ายใช้สอยด้วยหรือไม่

         ทาวน์เฮ้าส์ เป็นทางเลือกที่น่าสนใจ สำหรับการลงทุนในบ้าน บริเวณย่านใจกลางเมือง หรือทำเลถัดออกมาไม่ไกล ซึ่งทำเลเหล่านี้เป็นทำเลที่หาบ้านเดี่ยวได้ลำบาก เนื่องจากไม่มีคนทำขาย หรือถ้ามีคนทำขายก็แพงมาก จนยากเกินกว่าที่จะลงทุนได้

         ปัญหาที่พบกันบ่อยก็คือ ปัญหาการอยู่อาศัยร่วมกับเพื่อนบ้าน อันสืบเนื่องมาจากความแออัด บ้านมีขนาดเล็ก ขณะที่กำแพงและรั้วบ้าน ล้วนถูกขนาบจากเพื่อนบ้านทั้งซ้ายและขวา ด้านหน้าและด้านหลัง ดังนั้นถ้าชุมชนไม่ดี โอกาสเจอปัญหาลักษณะนี้ก็จะมีมากตามไปด้วย

         ด้วยเหตุนี้การพิจารณาซื้อทาวน์เฮ้าส์ จึงจำเป็นต้องให้น้ำหนักความสำคัญเป็นพิเศษกับการพิจารณาว่าเพื่อนบ้านเป็นใคร มีนิสัยอย่างไรด้วย ซึ่งข้อมูลเหล่านี้หาได้ไม่ยาก ปกติจะได้จากการสำรวจ และสอบถามพูดคุยกับผู้อยู่อาศัยในบริเวณนั้น

         ปัจจุบันรูปแบบการลงทุนในทาวน์เฮ้าส์ที่นิยมทำกันก็คือ การซื้อมาปล่อยเช่า หรือใช้ในการทำออฟฟิศ ซึ่งปกติทาวน์เฮาส์ในเมืองแบบพิเศษที่ถูกเรียกว่า ทาวน์โฮม มักเหมาะสมกับการใช้ทำสำนักงานธุรกิจมากกว่า ถือเป็นลู่ทางการประยุกต์ใช้ประโยชน์ให้เกิดสูงสุดและดีที่สุด (Highest & Best Use) ที่น่าสนใจอย่างหนึ่ง

         ตึกแถว เป็นทางเลือกที่ไม่ควรมองข้ามช่องทางหนึ่งของการคิดจะมีบ้านในเมือง หรือในย่านที่มีความเจริญแล้ว ตึกแถวส่วนใหญ่มักมีข้อด้อยตรงที่ไม่มีที่จอดรถ ทำให้ไม่สะดวกในการอยู่อาศัยและใช้ทำธุรกิจ ด้วยเหตุนี้ตึกแถวที่คนส่วนใหญ่ให้ความสนใจกัน จึงมักจำกัดตัวอยู่เฉพาะตึกแถวในทำเลที่มีคนเดินผ่านพลุกพล่าน หรือเป็นตึกแถวตรงป้ายรถเมล์เป็นสำคัญ

         ข้อด้อยอีกประการหนึ่งของตึกแถวก็คือการกู้ยืมเงินเพื่อลงทุน มักมีข้อจำกัดมากกว่าบ้านชนิดอื่น เนื่องจากถูกมองว่าเป็นการกู้ยืมเพื่อธุรกิจการค้า ดังนั้นเคล็ดลับในการกู้ยืมเงินมาลงทุนเพื่อให้ได้เงื่อนไขดีๆ จึงต้องพยายามเจรจากู้ยืมบนเงื่อนไขของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยให้ได้ ซึ่งจะทำให้สามารถกู้ได้วงเงินสูงขึ้น ระยะชำระคืนเวลานานและดอกเบี้ยต่ำลง

         ปกติแล้วตึกแถวที่จัดว่าเหมาะสมกับการลงทุน ควรต้องเป็นตึกแถวในทำเลที่คนผ่านไปผ่านมาจอแจและสามารถจอดรถบริเวณถนนด้านหน้าได้ หรืออย่างน้อยที่สุดควรสะดวก หรือยืดหยุ่นในการจอดรถในบริเวณใกล้เคียงได้

         คอนโดมิเนียม จัดเป็นที่อยู่อาศัยที่มีลักษณะทางกายภาพที่เหมาะกับการลงทุนน้อยที่สุด เพราะมีองค์ประกอบที่ดินน้อยสุด ส่วนใหญ่เป็นสิ่งปลูกสร้างที่นานวันไปจะมีการเสื่อมค่า (Depreciation) ทำให้ในระยะยาวแล้วมูลค่าเพิ่มมีความโน้มเอียงที่จะเกิดน้อยกว่าบ้านแบบอื่น

         นอกจากนั้นคอนโดฯ ยังเป็นรูปแบบการอยู่อาศัยที่ต้องอยู่อาศัยร่วมกับครอบครัวเจ้าของร่วมอื่นๆ อีกเป็นจำนวนมาก ดังนั้นปัญหาในการอยู่อาศัยจึงมีโอกาสเกิดขึ้นได้ง่ายและบ่อยกว่า

         จุดอ่อนที่สำคัญอีกด้านเรื่องหนึ่งก็คือ ค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษาจะสูงมากเมื่อเทียบกับบ้านแบบอื่นๆ เพราะต้องมีค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางและยังมีข้อจำกัดในเรื่องการปรับปรุงเปลี่ยนแปลงห้องชุด ซึ่งทำให้ขาดความยืดหยุ่นในการใช้ประโยชน์

         สำหรับเคล็ดวิธีการเลือกซื้อห้องชุดในคอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุน กุญแจความสำเร็จขึ้นอยู่กับการเลือกทำเลเป็นสำคัญ ซึ่งจะต้องเป็นทำเลที่เด่นสุดเพียงหนึ่งเดียวที่ไม่มีโอกาสที่จะมีคอนโดฯ อื่น หรือที่อยู่อาศัยประเภทอื่นเข้ามาแข่งขันได้เลย

         นอกจากนั้นด้วยความที่เป็นการอยู่อาศัยร่วมในห้องสี่เหลี่ยมพื้นที่จำกัด การเลือกห้องชุดจึงจำเป็นต้องพิจารณาปัจจัยหลายอย่างเพิ่มเติมเข้ามาประกอบด้วย ทั้งนี้ปัจจัยสำคัญๆ ที่ต้องให้ความสนใจเป็นพิเศษก็คือ วิวทิวทัศน์ ทำเล วัสดุก่อสร้างและตบแต่งที่ใช้สิ่งอำนวยความสะดวก ราคาขายและค่าเช่าต่อตารางเมตร ค่าใช้จ่ายส่วนกลางและความน่าเชื่อถือของผู้ดำเนินโครงการ

ข้อมูลจาก:
นิตยสารโฮมบายเออร์ไกด์ เชียงใหม่ ฉบับเดือนกันยายน 2556
07 เมษายน 2016