วัยเกษียณมีเฮ! กู้ใช้จ่าย โดยไม่ต้องผ่อนคืน

วัยเกษียณมีเฮ! กู้ใช้จ่าย โดยไม่ต้องผ่อนคืน

20 เมษายน 2017

กลางปี 2560 นี้ เมืองไทยจะมีสินเชื่อชนิดใหม่สำหรับผู้สูงอายุโดยเฉพาะออกมาให้เห็น เรียกว่า  “Reverse Mortgage” หรือ “เงินกู้จำนองแบบย้อนกลับ” เป็นผลพ่วงจากนโยบายรัฐเพื่อช่วยให้ผู้สูงอายุมีเงินใช้ดำรงชีพช่วงบั้นปลายชีวิต

แม้ชื่อจะถูกเรียกว่าเป็น “สินเชื่อบ้านผู้สูงอายุ” แต่รูปลักษณ์แท้จริงจะแตกต่างจากสินเชื่อที่คุ้นเคยกันอย่างสิ้นเชิง เพราะเมื่อพิจารณาตามธุรกรรมแล้วน่าจะเป็นการขายบ้านล่วงหน้าให้ธนาคาร เพื่อแลกกับเงินที่ได้รับเป็นงวดๆ มากกว่า ดังนั้นเพื่อเตรียมพร้อมกับการใช้ประโยชน์จากสินเชื่อใหม่ตัวนี้อย่างชาญฉลาด เราจะพามาคุณไปทำความรู้จักกับแง่มุมลึกๆ ของสินเชื่อคนวัยเกษียณชนิดนี้กันครับ

Reverse Mortgage หากแปลความหมายแบบตรงตัวจะหมายถึงการกู้จำนองบ้านแบบย้อนกลับ ซึ่งที่เรียกกันเช่นนี้เป็นเพราะมีลักษณะการทำงานที่ตรงกันข้ามกับการกู้จำนอง (Mortgage) นั่นเอง หากเป็นการกู้จำนองบ้านแบบปกติ ผู้กู้จะต้องเป็นฝ่ายจ่ายชำระเงินต้นและดอกเบี้ยเป็นงวดๆ ให้กับสถาบันการเงินที่ให้กู้ แต่สำหรับ Reverse Mortgage แล้วจะตรงกันข้าม คือสถาบันการเงินจะเป็นฝ่ายต้องจ่ายเงินให้กับผู้กู้เป็นงวดๆ แทน รวมทั้งอาจจะกันวงเงินจำนวนหนึ่งไว้สำหรับการเบิกใช้ในยามฉุกเฉินเพิ่มเติมให้ด้วย

ทั้งนี้หลังจากได้เงินเอามาใช้แล้ว ผู้กู้ไม่จำเป็นต้องจ่ายเงินคืนใดๆ เลย จนกว่าจะเสียชีวิต แต่สิ่งที่สถาบันการเงินผู้ให้กู้จะได้รับไป ก็คือบ้านหรือที่ดินของผู้กู้ที่เสียชีวิตแล้ว โดยสามารถนำไปขายทอดตลาด หรือขายต่อให้กับทายาทต่อไปได้

สำหรับกลไกการทำงาน อธิบายง่ายๆ จะมีลักษณะเหมือนกับการขายบ้านล่วงหน้าให้กับสถาบันการเงินแบบผ่อนซื้อ ภายใต้เงื่อนไขว่าจะส่งมอบบ้านให้เมื่อเจ้าของบ้านเสียชีวิตแล้ว สถาบันจึงมีหน้าที่ต้องจ่ายเงินดาวน์ และค่างวดให้กับเจ้าของบ้านไปเรื่อยๆ หากผู้กู้ยังไม่ตายก็ยังคงมีสิทธิอาศัยอยู่ในบ้านหรือที่ดินหลังนั้นได้ไปเรื่อยๆ  

ปกติขนาดของเงินรายงวดที่จะได้รับในการทำ Reverse Mortgage จะมากน้อยเพียงใดนั้น ขึ้นอยู่ปัจจัยสามด้านคือ อายุของผู้กู้ตอนยื่นสมัคร ยิ่งมีอายุมากเท่าไหร่ก็ยิ่งมีโอกาสได้รับเงินงวดมากขึ้นเท่านั้น ปัจจัยด้านที่สองคือ คุณลักษณะของบ้านและที่ดินนั้นๆ บ้านยิ่งอยู่ในทำเลดี มีมูลค่าสูงมากเท่าไหร่ เงินรายงวดก็จะได้มากขึ้นเพียงนั้น และปัจจัยด้านสุดท้ายคือ ลักษณะเงื่อนไขของตัว Reverse Mortgage ที่จะเลือกทำ โดยทั่วไป ในส่วนของเงินรายงวด ผู้กู้จะมีสิทธิเลือกรูปแบบการรับเงินได้หลายรูปแบบ เช่น เลือกรับเงินรายเดือนทุกงวดตลอดชีวิต เลือกรับเงินรายเดือนโดยกำหนดเพียงช่วงระยะเวลาหนึ่ง เลือกรับเป็นเงินก้อน (lump-sum) หรือเลือกรับเป็นวงเงินสินเชื่อ (line of credit) ก็ได้

จุดน่าสนใจของเงินกู้คนวัยเกษียณแบบ Reverse Mortgage ก็คือคนที่ยื่นกู้ไม่จำเป็นต้องแสดงหลักฐานรายได้ และไม่ต้องตรวจสุขภาพใดๆ ขอเพียงแค่มีบ้านและที่ดินเป็นของตัวเองเท่านั้น เมื่อกู้แล้วผู้กู้ยังไม่มีภาระชำระเงินต้นหรือดอกเบี้ยคืนใดๆ อีกด้วย

เพื่อให้เห็นภาพชัดเจนยิ่งขึ้น ขอยกตัวอย่างเงื่อนไข Reverse Mortgage ในต่างประเทศ ซึ่งโดยทั่วไปจะมีประเด็นหลักๆ ที่สำคัญ ได้แก่

  • เงื่อนไขด้านอายุ โดยกำหนดอายุขั้นต่ำของผู้กู้รวมถึงคู่สมรส ซึ่งในสหรัฐฯ ได้กำหนดไว้ที่อายุ 62 ปี แคนาดา 55 ปี เกาหลีใต้ 60 ปี เป็นต้น
  • เงื่อนไขของบ้านที่นำมาจำนอง ต้องปลอดภาระ กล่าวคือ ต้องเป็นบ้านที่ผ่อนหมดเรียบร้อยแล้วและไม่ติดจำนองที่อื่นๆ ไว้ ซึ่งบ้านในที่นี้จะครอบคลุมทั้งบ้านเดี่ยว ทาวเฮาส์ คอนโดมิเนียม
  • เงื่อนไขการครอบครองบ้าน บ้านที่นำมาจำนองต้องเป็นบ้านที่อยู่อาศัยเป็นบ้านหลัก ไม่ได้เป็นบ้านพักตากอากาศ หรือบ้านที่ซื้อไว้เพื่อลงทุน โดยในบางประเทศอาจมีการกำหนดระยะเวลาขั้นต่ำที่ผู้กู้ต้องอาศัยอยู่ในบ้านนั้น เช่น เกาหลีใต้กำหนดไว้ที่อย่างน้อย 6 เดือนต่อปี เป็นต้น
  • เงื่อนไขด้านค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับบ้าน ผู้กู้ยังคงต้องเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายต่างๆ เช่นค่าภาษีที่อยู่อาศัย  ค่าประกันภัย ค่าส่วนกลางสำหรับอาคารชุดหรือหมู่บ้าน รวมไปถึงค่าบำรุงรักษาที่อยู่อาศัยอื่นๆ
  • เงื่อนไขด้านกรรมสิทธิ์บ้าน เมื่อนำบ้านไปจำนองแล้ว ผู้กู้ยังเป็นผู้ครอบครองกรรมสิทธิ์บ้านและยังสามารถอยู่อาศัยในบ้านได้จนกว่าจะเสียชีวิต หลังจากนั้นบ้านจึงจะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของธนาคาร

ปกติค่าธรรมเนียมการทำ Reverse Mortgage ที่ต้องเสียหลักๆ ก็คือค่าธรรมเนียมการดำเนินการ(Origination Fee) 2% ของมูลค่า Reverse Mortgage ที่จะได้ ค่าประเมิน(Appraisal Fee) ค่าประกันภัย และค่านิติกรรม(Closing Costs)

สำหรับความคืบหน้าของ Reverse Mortgage ในบ้านเรา ธนาคารออมสินถือเป็นธนาคารแห่งแรกที่เปิดให้บริการ โดยคาดว่าจะให้ยื่นคำขอได้ตั้งแต่ช่วงกลางปี 2560 เป็นต้นไป และคาดว่าช่วงครึ่งปีหลัง 2560 คงจะได้เห็นสินเชื่อลักษณะเดียวกันจากธนาคารแห่งอื่นออกตามมาแบบติดๆ โดยเฉพาะธนาคารอาคารสงเคราะห์ และธนาคารพาณิชย์เอกชนอื่นๆ เนื่องจากล่าสุดภาครัฐได้ทำการแก้ไขกฎระเบียบและข้อกำหนดต่างๆ ที่เป็นอุปสรรคต่อการเกิด Reverse Mortgage หมดแล้ว  

 

เขียนโดย: อนุชา กุลวิสุทธิ์

กูรูด้านการเงินและการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
ที่ปรึกษาอิสระ วิทยากรและอาจารย์พิเศษ
มีพ็อกเก็ตบุ๊คด้านการเงิน การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

บทความแนะนำ

 

30 มิถุนายน 2017