วิธีใช้งานแผนที่ราคาและแผนผังการใช้ประโยชน์ที่ดิน

วิธีใช้งานแผนที่ราคาและแผนผังการใช้ประโยชน์ที่ดิน

01 มกราคม 2007

ฟีเจอร์หนึ่งในหน้าจังหวัดของเว็บไซต์ Baania ที่หลายคนอาจจะเคยเห็นหรือได้ลองใช้แล้ว เมื่อเข้ามาค้นหาบ้านหรือคอนโดที่เว็บไซต์ของเราก็คือ แผนที่ข้อมูล ของจังหวัดต่างๆ ซึ่งตอนนี้ประกอบไปด้วย แผนที่ราคา (แนวราบและแนวดิ่ง) และแผนผังการใช้ประโยชน์ที่ดิน

 

 

แต่ถ้าหากคุณไม่แน่ใจว่าใช้มันอย่างถูกต้องและเต็มประสิทธิภาพหรือเปล่า ตามเรามาดูวิธีการใช้งานมันให้เป็นประโยชน์อย่างสูงสุดในการค้นหาบ้านและตรวจสอบข้อมูลก่อนซื้อ-ขายบ้าน แบบเป็นขั้นเป็นตอนและเข้าใจได้ง่ายกันครับ โดยเราจะแยกอธิบายตามประเภทแผนที่ 2 อันคือ แผนที่ราคา และ แผนผังการใช้ประโยชน์ที่ดิน

 

>> แผนที่ราคา

 

แผนที่ราคาคืออะไร?

แผนที่ราคา คือ แผนที่แสดงราคาของอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่หนึ่ง โดยเราเก็บข้อมูลราคาของอสังหาริมทรัพย์ระดับแบบบ้านทั้งหมดในพื้นที่ และนำมาวิเคราะห์ราคากลางหรือราคาเฉลี่ยต่อพื้นที่ของอสังหาริมทรัพย์ แล้วแสดงผลบนแผนที่ เพื่อให้สามารถดูราคาอสังหาริมทรัพย์ในภาพรวมและเปรียบเทียบราคาระหว่างพื้นที่ต่างๆ ได้

แผนที่ราคาจะแบ่งการแสดงผลเป็น 2 แบบ ตามประเภทอสังหาริมทรัพย์ คือ แนวราบ (บ้านและทาวน์โฮม) และ แนวดิ่ง (คอนโด) สาเหตุที่ต้องแยกการแสดงผลออกจากกัน เป็นเพราะว่าบ้านและทาวน์โฮมมีที่ดินรวมอยู่ด้วย จึงคิดพื้นที่ของอสังหาริมทรัพย์เป็นตารางวา ในขณะที่คอนโดจะมีเพียงพื้นที่ใช้สอยในตัวห้อง ซึ่งคิดเป็นตารางเมตรตามขนาดห้อง หากนำราคาของทั้ง 2 ประเภทมารวมกันและแสดงผลพร้อมกัน ผลลัพธ์จากการวิเคราะห์แสดงบนแผนที่จะคลาดเคลื่อน

ดังนั้นถ้าคุณกำลังมองหาบ้านให้เลือกดูแผนที่ราคาแนวราบ (แสดงหน่วยเป็นราคากลาง บาท/ยูนิต) โดยสีของพื้นที่ไล่จากราคากลางที่อยู่อาศัยต่ำ(สีเขียว) ไปถึงราคากลางที่อยู่อาศัยสูง (สีแดง) แต่ถ้าหาคอนโดให้กดเลือกดูแผนที่ราคาแนวดิ่ง (แสดงหน่วยเป็นราคาเฉลี่ย/ตารางเมตร) โดยสีของพื้นที่ไล่จากราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรต่ำ (สีฟ้า) ไปราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรสูง (สีส้ม)

 

(ฝังแผนที่ข้อมูล Default หน้าแผนที่ราคากรุงเทพแนวราบ)

 

1. แผนที่ราคาโครงการแนวราบ (บ้านและทาวน์โฮม)

หากบ้านของคุณตกอยู่ในพื้นที่สีแดง แสดงว่าราคากลางของที่อยู่อาศัยของพื้นที่ในบริเวณที่คุณอยู่และรอบข้างมีราคาสูง เมื่อเทียบกับราคากลางที่อยู่อาศั ยในพื้นที่ถัดออกไปทั้งหมด แต่ถ้าอยู่ในบริเวณสีเหลืองหรือเขียว หมายถึงพื้นที่นั้นมีราคากลางของที่อยู่อาศัยค่อยข้างต่ำ โดยช่วงราคาของแต่ละสีเป็นดังนี้

 

 

2. แผนที่ราคาโครงการแนวดิ่ง (คอนโด)

หากคอนโดของคุณตกอยู่ในพื้นที่สีส้มเข้ม แสดงว่าราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรของคอนโดในบริเวณที่คุณอยู่และรอบข้างมีราคาสูง ถ้าเทียบกับราคาคอนโดทั้งหมด หากอยู่ในบริเวณสีฟ้าคือมีราคาต่ำ โดยช่วงราคาของแต่ละสีเป็นดังนี้

 

3 ขั้นตอนง่ายๆ ในการดูแผนที่ราคา สำหรับมือใหม่เริ่มค้นหาบ้าน

 

1. เข้าหน้า Home ของจังหวัดหรือหน้าข้อมูลโครงการ

- ถ้าคุณยังไม่มีโครงการหรือทำเลอยู่ในใจ แนะนำให้ไปที่หน้า Home ของจังหวัดที่คุณต้องการค้นหาบ้าน และเลื่อนลงไปดูแผนที่ราคา โดยเลือกทำเลที่พอเหมาะพอดีกับงบที่วางแผนไว้ แล้วเริ่มจากตรงนั้น

 

 

- แต่ถ้ามีโครงการในใจอยู่แล้ว เราแนะนำให้เข้าไปที่หน้าข้อมูลของโครงการนั้น และเลื่อนลงมาดูที่ส่วนแผนที่ข้อมูลด้านล่าง คุณจะสามารถดูได้ว่าโครงการที่คุณอยากซื้อ ถูกปักหมุดอยู่ในโซนพื้นที่ที่มีระดับราคาเฉลี่ยต่อพื้นที่สีอะไร แล้วนำราคานั้นไปเปรียบเทียบกับราคาจริงของโครงการคุณ หากราคาโครงการสูงกว่าราคาเฉลี่ยของบริเวณนั้น คุณก็รู้แล้วว่าต้องไปพิจารณาปัจจัยอื่นที่โครงการเสนอขายให้ดีๆ ว่ามันคุ้มกับราคาที่มากกว่าโครงการอื่นในพื้นที่นั้นหรือไม่ หรือสาเหตุอื่นที่ทำให้คุณยินดีจ่ายในราคานี้มีน้ำหนักเพียงพอหรือไม่

 

2. Zoom-in

ขยายแผนที่เข้าไปใกล้ๆ เพื่อดูรายละเอียดของแต่ละพื้นที่ที่ต้องการ เนื่องจากว่า แม้จะเป็นโซนที่ใกล้เคียงกันมากๆ ก็เป็นไปได้ว่าจะมีระดับราคาที่ต่างกันอยู่

 

3. เลือกสีที่ใช่แล้วไปต่อ

เมื่อคุณรู้แล้วว่าราคาที่จ่ายไหวอยู่ในทำเลไหนได้บ้าง ก็จะทำให้ขอบเขตในการเลือกหาบ้านของคุณแคบลง ประหยัดเวลาในการดูโครงการต่างๆ ได้มากขึ้น หลังจากนี้ก็สามารถไปค้นหาบ้านที่อยู่ในโซนราคาที่เราเลือกแล้วดูข้อมูลอื่นต่อไปได้ครับ

 

 

แผนที่ราคาช่วยให้เราซื้อขายบ้านและคอนโดได้ดีขึ้นอย่างไรบ้าง?

- กรณีที่คุณกำลังหาซื้อบ้านและคอนโด การเข้ามาดูแผนที่ราคาทำให้เรารู้ว่าราคาบ้านที่เราสามารถจ่ายไหว มีอยู่ในโซนใดบ้าง ซึ่งจะช่วยให้สามารถโฟกัสได้ ไม่ต้องงมหาข้อมูลจากศูนย์ ถือว่าแผนที่นี้ช่วยให้คุณเริ่มต้นได้ง่ายขึ้น นอกจากนี้ เรายังสามารถเปรียบราคาบ้านที่เราสนใจอยู่กับราคากลางของทุกๆ โครงการได้ ก็จะรู้ว่าราคาบ้านของเราแพงไปหรือไม่ แล้วมันคุ้มค่าไหม

- กรณีที่คุณต้องการขายบ้าน ก็สามารถใช้แผนที่ราคาในการประมาณการณ์การขายคร่าวๆ ได้ เช่น เราสามารถรู้ได้ว่า ราคาบ้านที่เราอยากขาย ถูกหรือแพงกว่าคู่แข่งรอบข้างที่มีอยู่ในตลาดมากน้อยแค่ไหน และประเมินโอกาสในการขายของเราได้ดีขึ้น

 

>> แผนผังการใช้ประโยชน์ที่ดิน

 

แผนผังการใช้ประโยชน์ที่ดินคืออะไร?

แผนผังการใช้ประโยชน์ที่ดิน คือ การวางผังของการใช้ประโยชน์ที่ดินในแต่ละบริเวณตามความเหมาะสมของพื้นที่ โดย กรมโยธาธิการและผังเมือง ซึ่งในแต่ละพื้นที่ก็จะถูกวางแนวทางการใช้ประโยชน์ที่ดินไว้ ซึ่งช่วยให้เราทราบว่าพื้นที่บริเวณนั้นๆ สามารถพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทใดได้บ้าง เพื่อให้สอดคล้องกับแผนการพัฒนาเมืองของแต่ละจังหวัด

 

(ฝังแผนที่ข้อมูล Default หน้าแผนผังการใช้ประโยชน์ที่ดินของกรุงเทพ)

 

ความหมายของสีบนแผนที่ตามการกำหนดของผังเมือง มีดังนี้

 

จากตัวอย่างแผนผังการใช้ประโยชน์ที่ดิน ผังเมืองรวมเมือง ของจังหวัดนนทบุรีด้านบน จะเห็นได้ว่าจังหวัดนนทบุรีมีการกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม (สีแดง) ตามบริเวณถนนเส้นหลักของเมือง ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก (สีแดงเข้ม) ที่อยู่อาศััยหนาแน่นปานกลาง (สีส้ม) จนถึงที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (สีเหลือง) รวมถึงมีบางพื้นที่ที่เป็นการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภท สถาบันราชการ สาธารณูปโภค และสาธารณูปการ (สีน้ำเงิน) ด้วย

ซึ่งในขณะที่บริเวณพื้นที่สีแดงย่านพานิชยกรรมเป็นจุดรวมแหล่งงานและคอนโด (อาคารสูง) ส่วนบริเวณสีส้มและเหลือง จะเป็นย่านที่อยู่อาศัย ทั้งที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ เป็นต้น การเติบโตของเมืองๆ หนึ่ง ส่วนหนึ่งมาจากการวางกรอบพัฒนาเมือง หรือการกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ิดินไว้แล้ว เพื่อให้เมืองมีความเป็นระเบียบเรียบร้อยสวยงาม มีความเป็นอยู่ที่ถูกสุขลักษณะ  

 

 

แผนผังการใช้ประโยชน์ที่ดินช่วยให้เราซื้อขายบ้านและคอนโดได้ดีขึ้นอย่างไรบ้าง?

เมื่อเรารู้แล้วว่าแต่ละพื้นที่จะถูกพัฒนาไปในทิศทางใดบ้าง เราก็สามารถเลือกที่อยู่อาศัยตามไลฟ์สไตล์ที่เราต้องการได้ เช่น หากเราต้องการอยู่บ้านเดี่ยว แต่ไม่ได้ชอบความเงียบหรือการอยู่ห่างจากผู้คนมากเกินไป ก็ควรเลือกอยู่ในพื้นที่สีส้มหรือเหลืองที่อยู่ติดกับสีแดง แต่ถ้าชอบความสงบมากหน่อย ก็เลือกสีเหลืองไปเลย ไม่มีความวุ่นวายจากอาคารพาณิชยกรรมมารบกวนแน่นอน และถ้าคุณเลือกอยุ่ในสีแดง ก็ต้องเตรียมใจไว้ว่าวันดีคืนดีอาจจะมีตึกสูงที่เอาไว้ใช้ประกอบธุรกิจมาสร้างอยู่ใกล้ๆ ก็ได้

มีประโยชน์ในเรื่องการซื้อที่ดิน เพราะว่าอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกสร้างอยู่บนที่ดินแปลงใดแปลงหนึ่ง จะมีผลต่อราคาของที่ดินนั้นๆ โดยตรง ยิ่งถ้าตั้งอยู่บนพื้นที่สีแดง ซึ่งเป็นย่านพาณิชยกรรม ก็ยิ่งส่งผลต่อราคาที่ดินตรงนั้นมาก ดังนั้นหากคุณเล็งซื้อหรือขายที่ดินโซนไหนไว้ ก็จะสามารถประมาณได้คร่าวๆ ว่ามันจะมีโอกาสพัฒนาจนมีราคาดีขึ้นในอนาคตหรือไม่

 

แผนที่ทั้ง 2 อันนี้ไม่ซับซ้อนอย่างที่คิด และในทางกลับกันยังช่วยคุณได้มากกว่าที่คิดใช่ไหมล่ะ ใครยังไม่เคยลองใช้เราขอแนะนำครับ

 

20 กันยายน 2017