วิเคราะห์ตลาดคอนโดมือสองย่านสามย่าน-สะพานเหลือง

วิเคราะห์ตลาดคอนโดมือสองย่านสามย่าน-สะพานเหลือง

13 ธันวาคม 2018

Highlights

  • คะแนนความน่าอยู่ของพื้นที่ (Living Score) "ย่านสามย่าน สะพานเหลือง" มีระดับของความน่าอยู่ที่สูงมาก เหมาะกับการพักอาศัยและใช้ชีวิตด้วยรูปแบบการเดินทางทุกรูปแบบ ด้านความสะดวกในการกินของพื้นที่กลางวัน และกลางคืนได้คะแนนที่สูงมากเช่นกัน
  • ในปี 2018 ค่ากลางของห้องสตูดิโอ - 1 ห้องนอน ของคอนโดมือสองสามย่าน-สะพานเหลือง อยู่ที่ 5.96 ล้านบาท หรือ 151,000 บาทต่อตารางเมตร 2 ห้องนอน  อยู่ที่ 10.34 ล้านบาท หรือ 154,000 บาทต่อตารางเมตร
  • ห้องแบบสตูดิโอ และ 1 ห้องนอน ค่าเช่าเฉลี่ย 25,000 บาทต่อเดือน ขณะที่แบบ 2 ห้องนอน มีค่าเช่าเฉลี่ย 40,300 บาทต่อเดือน
  • การวิเคราะห์ผลตอบแทนจากการลงทุนปล่อยเช่าในย่านของห้องแบบสตูดิโอ และ 1 ห้องนอน ประมาณ 5.08% ห้องแบบ 2 ห้องนอน ประมาณ 4.85%

สามย่าน-สะพานเหลือง คือย่านใจกลางเมืองที่เชื่อมต่อกับย่านสยามและสวนหลวง บรรทัดทอง ศูนย์กลางของความเป็นย่านอยู่บริเวณพื้นที่สี่มุมถนนของแยก “สามย่าน” (ซึ่งสาเหตุที่เรียกว่า สามย่าน เพราะบริเวณนี้เป็นจุดเชื่อมถนน 3 สาย ได้แก่ ถนนพระรามสี่ ถนนสี่พระยา และถนนพญาไท หรือในอดีตคือ บริเวณถนนสะพานเหลือง สี่พระยา และศาลาแดง) เรื่อยยาวไปจนถึงแนวทางด่วนศรีรัชตัดผ่าน ก่อนเข้าสู่ย่านหัวลำโพง

แยกสามย่านเป็นการตัดกันของถนนพระรามที่ 4 ถนนพญาไท และถนนสี่พระยา มีสถานีรถไฟฟ้าใต้ดินสถานีสามย่าน เป็นหัวใจหลักของการเดินทางขนส่งสาธารณะ ด้านหนึ่งเป็นพื้นที่วัดหัวลำโพง ซึ่งเชื่อมต่อไปยังถนนสี่พระยาและเชื่อมกับย่านสี่พระยาสุรวงศ์ต่อไป ด้านตรงข้ามเป็นพื้นที่ของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ซึ่งเป็นที่ตั้งของจัสตุรัสจามจุรี อาคารผสมผสานการใช้งานและพื้นที่ส่วนการศึกษาของจุฬาฯ อีกฝั่งเป็นพื้นที่ Avenue และโครงการพัฒนา “สามย่านมิตรทาวน์” ฝั่งทางด้านแนวถนนพระรามที่ 4 ถัดมาเป็นย่านสะพานเหลือง ที่สองข้างทางเต็มไปด้วยร้านค้า ของกิน ร้านอาหารชื่อดัง และภายในซอยย่อยคือย่านที่อยู่อาศัยที่แฝงอยู่ในความวุ่นวายและพลุกพล่านของย่านนี้

 

ด้วยข้อมูลโลเคชันของสถานที่ต่างๆ Baania ได้จัดทำระบบคำนวณ ความน่าอยู่ของพื้นที่ (Living Score) ซึ่งบอกว่าเมืองตรงบริเวณนั้นสามารถดำเนินชีวิตด้านการเดิน การใช้รถยนต์ส่วนตัว การใช้ขนส่งสาธารณะ การกินทั้งกลางวันและกลางคืน ได้ดีเพียงใด "ย่านสามย่าน สะพานเหลือง" เป็นหนึ่งในย่านเมืองที่มีคะแนนความน่าอยู่ที่สูงมาก เหมาะกับการพักอาศัยและใช้ชีวิตด้วยรูปแบบการเดินทางทุกรูปแบบทั้ง การเดินชิลในพื้นที่รัศมีใกล้ๆ การใช้รถยนต์ที่ใกล้จุดขึ้นลงทางด่วนแทบจะระยะประชิด หรือการใช้ขนส่งสาธารณะเมืองอย่าง MRT ที่จอดรับถึงกลางย่านเลยก็ว่าได้ 

ในส่วนของเรื่องราวรอบย่านนี้เขียนโดยนักผังเมืองของศูนย์ออกแบบและพัฒนาเมือง (UddC) กลุ่มผู้เชี่ยวชาญและเข้าใจเมืองของประเทศไทย ซึ่งจะสรุปมุมมองเรื่องราวรอบย่านใน 5 ด้านดังนี้

เรื่องราวที่ 1 ประชาชนชาวย่าน ผู้คนในย่านสามย่านแบ่งออกเป็น 3 กลุ่มหลัก คือ

  • ชุมชนในละแวกย่าน อาทิ ชาวชุมชนสมบูรณ์ปัญญา ชาวชุมชนตรอกขุนนาวา ชุมชนซอยจอมสมบูรณ์ เป็นต้น
  • คนที่เข้ามาอยู่ใหม่ในย่าน ในโครงการคอนโดมิเนียม ส่วนใหญ่กระจุกตัวบนถนนพระรามที่ 4 โดยทั่วไปแล้วเป็นกลุ่มคนทำงาน พนักงานออฟฟิศ และนิสิต นักศึกษา
  • นักเรียน นิสิต ที่สวนใหญ่อยู่หอพักที่แฝงตัวอยู่ในย่านชุมชน และปะปนกับกลุ่มพนักงานออฟฟิศที่อยู่คอนโดภายในย่าน

เรื่องราวที่ 2 ความคาดหวังที่จะพบได้ในย่าน ย่านเก่าของเมือง ที่กำลังอยู่ในกระแสของพลวัตและการเปลี่ยนแปลงที่มีผลมาจากการพัฒนาเมือง และการพัฒนาพื้นที่รอบมหาวิทยาลัย ความพลุกพล่านของผู้คนในตอนกลางวันและพลบค่ำ ทั้งจากพนักงานออฟฟิศ นิสิตนักศึกษา และผู้คนที่ใช้เส้นทางสัญจรผ่านไปมาอย่างหนาแน่น ที่พลาดไม่ได้คือเหล่าร้านอาหารเลิศรสที่เก่าแก่ และยังคงมาตรฐานความอร่อยอยู่บนถนนพระรามที่ 4 ในย่านสะพานเหลือง

เรื่องราวที่ 3 วิถีการดำเนินชีวิตทั่วไปในย่าน ความสอดประสานระหว่างย่านการศึกษา และย่านชุมชนเก่าแก่ของเมือง ซึ่งตั้งอยู่ใกล้กับศูนย์กลางเศรษฐกิจและธุรกิจของเมือง ความเร่งรีบของผู้คนกลายเป็นพลังของย่านให้แอคทีฟตลอดเวลา แต่ยังคงพื้นที่ที่มีกลิ่นอายความเป็นชุมชนดั้งเดิม วิถีชีวิตเมือง ด้วยความที่ย่านนี้ถือเป็นทางผ่านที่สำคัญบนถนนพระรามที่ 4 ซึ่งจะเชื่อมไปยังย่านสีลมสาทร อันเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจหลักของเมือง ทำให้ความพลุกพล่านกลายเป็นความปกติของพื้นที่ในช่วงเวลาเร่งรีบของวัน แต่ช่วงเวลากลางคืนออกจะเงียบและอาจไม่ใช่หมุดหมายปลายทางของการใช้ชีวิตกลางคืนในย่านนี้ ด้วยพื้นที่อีกด้านหนึ่งที่เป็นมหาวิทยาลัยจะค่อนข้างเงียบสงบและไร้ผู้คนในตอนกลางคืน

เรื่องราวที่ 4 สิ่งที่อาจจะไม่พบในย่าน  ความเชื่องช้าของผู้คนในย่าน และความเบาบางของการจราจรจากถนนหลักของย่าน เพราะการเป็นย่านที่มีความคึกคักสูงในตอนกลางวันทำให้บรรยากาศในพื้นที่เต็มไปด้วยความเร่งเร็ว

เรื่องราวที่ 5 เสน่ห์ของย่านที่จะทำให้คุณหลงรัก

  • ย่านมหาวิทยาลัยที่มีพื้นที่สีเขียวผืนใหญ่ของเมือง
  • อุทยาน 100 ปีจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย
  • ลานพระบรมรูป 2 รัชกาล
  • ถนนสายวิชาการ บนเส้นพญาไทที่ตัดผ่านกลางพื้นที่มหาวิทยาลัย
  • วัดหัวลำโพงที่คึกคักและล้นหลามไปด้วยผู้คน
  • ตึกเก่าเจ้ากรมทับอนุสรณ์
  • คริสจักรสามย่าน
  • ตลาดสามย่าน ร้านอาหารที่ยังหลงเหลือยู่ในกระแสของพลวัตและการเปลี่ยนแปลงพื้นที่รอบมหาวิทยาลัย อาทิ โจ๊กสามย่าน สเต๊กสามย่าน
  • ย่านอาหารการกิน สะพานเหลือง ร้านอาหารชื่อดังที่ยังคงประกอบกิจการอยู่

 

ในส่วนของข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่จะเป็นหน้าที่ของ Baania.com เองครับ จากข้อมูลตลาดมือสองพบว่า ราคาขายคอนโดสตูดิโอ - 1 ห้องนอนในพื้นที่เฉลี่ยราคาที่ 5.9 ล้านบาท และขนาด 2 ห้องนอนจะมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 10.3 ล้านบาท ซึ่งเป็นราคาปกติของอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่กลางเมืองที่เพียบพร้อมด้วยความสะดวกสะบายเช่นนี้  ในมุมมองของนักลงทุนแแล้ว สำหรับการลงทุนปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมในพื้นที่สามย่าน สะพานเหลืองนั้น ห้องสตูดิโอ - 1 ห้องนอน มีอัตราผลตอบแทนที่สูงกว่า 2 ห้องนอน ด้วยลักษณะพื้นที่ที่ใกล้มหาวิทยาลัยความต้องการเช่าคอนโดมือหนึ่งจึงมีสูง

คอนโดในย่าน อาทิ

ด้วยเทคนิคเชิงพื้นที่ของ Baania ได้แสดงภาพราคาขายคอนโดมือสองประเภทสตูดิโอ - 1 ห้องนอนในสามย่าน สะพานเหลือง พบว่าราคาคอนโดที่สูงมักอยู่ติดกับเส้นรถไฟฟ้า MRT โดยราคาต่อห้องเฉลี่ยของสะพานเหลืองจะสูงกว่าสามย่าน สวนทางกับราคาต่อตารางเมตรที่สามย่านจะสูงกว่า ด้วยสภาพตลาดคอนโดในพื้นที่สามย่าน สะพานเหลืองมีคอนโดเปิดตัวใหม่หลายโครงการ ทำให้ราคาคอนโดในพื้นที่เริ่มเร่งตัวทะยานสูงขึ้นในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา

 

ด้วยเทคนิคเชิงพื้นที่ของ Baania ได้แสดงภาพราคาปล่อยเช่าคอนโดมือสองประเภทสตูดิโอ - 1 ห้องนอนในสามย่าน สะพานเหลือง พบว่า การประกาศเช่าคอนโดแบบสตูดิโอ - 1 ห้องนอนในพื้นที่ติด MRT จะอยู่ในช่วงราคา 20,000-30,000 บาทต่อเดือน เมื่อขยับห่างออกจากเส้น MRT ในระยะ 700-800 เมตร ราคาเช่าคอนโดต่อเดือนจะอยู่ในช่วง 30,000-40,000 บาท เหตุผลที่เมื่อขยัยออกห่างจาก MRT แล้วราคาเพิ่มสูงเพราะเป็นการขยับเข้าหากลางเมือง หรือ CBD เช่น เจริญกรุง สาทร และสีลม

เต็มอิ่มกับการอธิบายเมืองของย่านนี้แล้วนะครับ ถ้าหากต้องการหาบทความอื่นๆ เพิ่มเติมคลิกได้เลยที่ baania.com ง่ายครบ จบเว็บเดียว

16 มกราคม 2019