วิเคราะห์ตลาดคอนโดมือสองย่านสุขุมวิทตอนปลาย-บางนา

HIGHLIGHTS :

• 3 ผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการสูงสุดในย่านนี้ ได้แก่ อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์, ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ และแสนสิริ ตามลำดับ
• ประเภทห้อง สตูดิโอ-1ห้องนอน ที่มีจำนวนประกาศขายมือสองสูงสุด ได้แก่ โครงการ ไอดีโอ สุขุมวิท 93 ,ไอดีโอ โมบิ สุขุมวิท อีสท์เกต และ The Room สุขุมวิท 62 ตามลำดับ
• ผลตอบแทนการลงทุน (yield) โดยเฉลี่ยของห้องสตูดิโอ และ 1 ห้องนอน อยู่ที่ 5.33% ต่อปี

ย่านสุขุมวิทตอนปลาย-บางนา สามารถเดินทางเข้าออกได้อย่างสะดวก ด้วยรถไฟฟ้า BTS , ถนนสุขุมวิท , ทางด่วนที่เชื่อมต่อกับบูรพาวิถี อีกทั้งย่านบางนาเป็นรอยต่อของกรุงเทพฯกับภาคตะวันออก ที่จะเชื่อมต่อไปยังพื้นที่ EEC ได้แก่ ฉะเชิงเทรา ชลบุรี ระยอง ซึ่งเป็นพื้นที่เศรษฐกิจที่สำคัญของประเทศ ทำให้พื้นที่ทางฝั่งตะวันออกของกรุงเทพฯและปริมณฑลได้รับการพัฒนามาอย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ การพัฒนาระบบรถไฟฟ้าจะยิ่งส่งเสริมความเจริญ และทำให้โครงการที่อยู่อาศัยในโซนนี้ขยายตัวเป็นอย่างมาก

รถไฟฟ้าส่วนต่อขยายจะเปิดแล้ว
ใกล้เข้ามาเต็มทีกับการเปิดใช้งานรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย แบริ่ง-สมุทรปราการ ซึ่งจะยิ่งให้ทำโซนบางนาเป็นฮับของพื้นที่ฝั่งตะวันออกของกรุงเทพฯ และปริมณฑลขึ้นมาอีกระดับหนึ่ง และยังมีโครงการ Light rail บางนา-สุวรรณภูมิ ซึ่งอาจจะต้องรอลุ้นกันต่อไปว่าจะเกิดขึ้นได้หรือไม่ ถ้าได้สร้างจริง ทำเลบางนาคงจะได้รับความสนใจจากนักเดินทาง นักธุรกิจ หรือชาวต่างชาติเพิ่มขึ้นอย่างแน่นอน

• โครงการรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย แบริ่ง-สมุทรปราการ คาดว่าจะเปิดให้บริการ ปลายปี61
• โครงการ light rail บางนา-สุวรรณภูมิ ยังอยู่ระหว่างการศึกษาโครงการ

Market report ฉบับนี้ Baania ได้วิเคราะห์สถานการณ์ราคาคอนโดมิเนียมมือสองย่านบางนา ครอบคลุมพื้นที่รัศมี 2 กิโลเมตร จากแนวรถไฟฟ้า BTS ตั้งแต่สถานีปุณณวิถี-สถานีแบริ่ง เพื่อให้เห็นภาพรวมล่าสุดของย่านที่อยู่อาศัยฝั่งสุขุมวิทตอนปลาย-บางนา ได้อย่างชัดเจน โดยใช้เทคนิควิเคราะห์พื้นที่ตามโครงข่ายคมนาคมทางถนนจริงในระบบภูมิศาสตร์ ตามระยะการเดินทางจริง ซึ่งจะสะท้อนรูปแบบและเส้นทางในพื้นที่ได้อย่างถูกต้อง โดยมีรายละเอียดรูปแบบพื้นที่และแนวโน้มที่อยู่อาศัยดังต่อไปนี้

ภาพรวมในย่านสุขุมวิทตอนปลาย-บางนา มีการพัฒนาคอนโดมิเนียมไปแล้วกว่า 87 โครงการ รวมจำนวนกว่า 36,142 ยูนิต หากพิจารณาถนนสุขุมวิทมีลักษณะของการเป็นเส้นแบ่งพื้นที่ของย่านออกเป็น 4 โดยมีเส้นถนนสุขุมวิท และเส้นทางด่วนบางนา เป็นเส้นคล้ายกำแพงของพื้นที่ ปิดกั้นปฏิสัมพันธ์ระหว่างสองข้างทางด้วยขนาดถนนที่กว้างและมีเกาะกลางถนนชัดเจน ซึ่งการมีอยู่ของคอนโดมิเนียมในพื้นที่กระจายอยู่ทั้ง 4 โซนของถนนสุขุมวิทที่แตกต่างกันโดยการกระจุกตัวของคอนโดมิเนียมมือสอง จะอยู่ในพื้นที่โซน 1, 2, 3 และ 4 สัดส่วนร้อยละ 36, 24, 25 และ 15 ของพื้นที่ ตามลำดับ

>>> คลังข้อมูลของ Baania พบว่า

คอนโดมือสอง สตูดิโอ – 1 ห้องนอน

ประกาศขายเฉลี่ยอยู่ที่ 3.2 ล้านบาท หรือประมาณ 94,687 บาท/ตร.ม.
ประกาศเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 15,086 บาท/เดือน หรือประมาณ 463 บาท/ตร.ม.
ซึ่งโดยเฉลี่ยแล้วห้องสตูดิโอ – 1 ห้องนอนในย่านนี้มีขนาดโดยเฉลี่ย 34 ตารางเมตร

คอนโดมือสอง 2 ห้องนอน

ประกาศขายเฉลี่ยอยู่ที่ 6.4 ล้านบาท หรือประมาณ 98,274 บาท/ตร.ม.
ประกาศเช่าเฉลี่ย 28,741 บาท/เดือน หรือประมาณ 454 บาท/ตร.ม.
ซึ่งโดยเฉลี่ยแล้วห้อง 2 ห้องนอนในย่านนี้มีขนาดโดยเฉลี่ย 65.76 ตารางเมตร

 

การซื้อลงทุนเพื่อปล่อยเช่า ควรสำรวจค่าเช่าในพื้นที่ให้ละเอียดก่อนตัดสินใจซื้อ หากต้องการลงทุนเพื่อปล่อยคอนโดขนาดเล็ก แบบสตูดิโอ หรือ 1 ห้องนอน โดยจะให้ผลตอบแทนการลงทุน (Rental Yield) เฉลี่ยอยู่ที่ 5.33% (คำนวณจากค่าเช่า 12 เดือน)

ประเภทห้อง สตูดิโอ-1 ห้องนอน

ที่มีจำนวนประกาศขายมือสองสูงสุด ได้แก่ โครงการ ไอดีโอ สุขุมวิท 93 , ไอดีโอ โมบิ สุขุมวิท อีสท์เกต และ The Room สุขุมวิท 62 ตามลำดับ

ประเภทห้อง 2 ห้องนอน

ที่มีจำนวนประกาศขายมือสองสูงสุด ได้แก่ ไอดีโอ โมบิ สุขุมวิท, The Room สุขุมวิท 62 และ The Room สุขุมวิท 79 ตามลำดับ

Top-3 ผู้ประกอบการ ที่พัฒนาจำนวนโครงการคอนโดมิเนียมสูงสุด 3 อันดับแรกในย่านนี้ ได้แก่ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในย่านนี้ไปแล้ว 12 โครงการ, บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมไปแล้ว 11 โครงการ และ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) จำกัด พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมไปแล้ว 9 โครงการ

จากการวิเคราะห์ของ Baania พบว่า โครงการที่มีโอกาสได้ผลตอบแทนการลงทุนในคอนโดมือสองสูงสุดในแบบห้องสตูดิโอ-1ห้องนอน ได้แก่ ฮิว สุขุมวิท และ เอลลิโอ คอนโด สุขุมวิท 64 คือเฉลี่ยอยู่ที่ 7.69% และ 6.75% ตามลำดับ (คำนวณจากค่าเช่า 12 เดือน) เพราะราคาคอนโดในย่านนี้ไม่สูงมากนักจึงทำให้ผลตอบแทนในบางโครงการที่มีศักยภาพในการปล่อยเช่าสามารถได้พิจารณาผลตอบแทนจากการลงทุน (Rental Yield) ในอัตราที่สูง