วิเคราะห์ตลาดคอนโดมือสองย่านเจริญกรุง-บางรัก

วิเคราะห์ตลาดคอนโดมือสองย่านเจริญกรุง-บางรัก

03 มีนาคม 2019

Highlights

  • คะแนนความน่าอยู่ของพื้นที่ (Living Score) "ย่านเจริญกรุง-บางรัก" พบว่ามีระดับของความน่าอยู่ที่สูงมาก เพราะเป็นพื้นที่ย่านเมืองเก่ามีกิจกรรมของเมืองตอนรับเหล่านักเดินเท้าได้ตลอดทาง
  • ส่วนด้านการใช้รถยนต์นั้นในกลางย่านมีทางด่วนศรีรัชเชื่อมโยงสู่โซนเมืองต่างๆ ของกรุงเทพฯได้อย่าสะดวกสบาย อีกหนึ่งทางเลือกของการเดินทางโดยระบบขนส่งสาธารณะ นอกจากมีสถานี BTS สะพานตากสินอยู่ไม่ไกลจากตัวย่านแล้ว ยังมีการเดินทางที่น่าสนใจคือ เรือแม่น้ำเจ้าพระยา
  • ในปี 2018 ค่ากลางของห้องสตูดิโอ-1 ห้องนอน ของคอนโดมือสองย่านเจริญกรุง-บางรัก อยู่ที่ 8.94 ล้านบาท หรือ 174,000 บาทต่อตารางเมตร และ 2 ห้องนอน  อยู่ที่ 12.82 ล้านบาท หรือ 184,900 บาทต่อตารางเมตร
  • ห้องแบบสตูดิโอ และ 1 ห้องนอน ค่าเช่าเฉลี่ย 37,100 บาทต่อเดือน ขณะที่แบบ 2 ห้องนอน มีค่าเช่าเฉลี่ย 45,100 บาทต่อเดือน มีผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าของห้องแบบสตูดิโอ และ 1 ห้องนอน อยู่ประมาณ 4.10% ส่วนแบบ 2 ห้องนอน อยู่ที่ประมาณ 4.29%

บางรัก ชื่อนี้มีนัย
มีการสันนิษฐานที่มาไว้หลายแบบด้วยกัน ไม่ว่าจะเป็นข้อแรกที่ว่าบริเวณเขตบางรักนี้เคยมีคลองเล็กๆ ที่ไหลลงแม่น้ำเจ้าพระยา และมีผู้พบซุงไม้รักขนาดใหญ่ในคลองนั้น จึงเรียกชื่อบริเวณนี้ตามชื่อไม้ว่า "บางรัก" หรืออีกกระแสหนึ่งที่เชื่อว่าริมแม่น้ำเจ้าพระยาบริเวณนี้มีต้นรักขึ้นอยู่เป็นจำนวนมากจนเป็นที่มาของชื่อ

บ้างก็ว่าชื่อบางรักนั้นมาจากโรงหมอหรือโรงพยาบาลในสมัยนั้นซึ่งเป็นโรงพยาบาลที่สำคัญของอำเภอ จึงได้ชื่อว่าเป็น "อำเภอบางรักษ์" และเรียกเพี้ยนมาเป็น "บางรัก" อย่างในปัจจุบัน

ส่วนที่มาสุดท้ายเชื่อกันว่า เดิมเขตบางรักในอดีตเรียกกันว่าคลองบางขวางล่างใต้ เป็นย่านที่มีคนมากมายหลากหลายอาชีพทั้งกะลาสีลูกเรือฝรั่งต่างชาติอยู่รวมกัน เป็นแหล่งกินแหล่งเที่ยวที่มีการทะเลาะวิวาทถึงขั้นฆ่ากันตายบ่อยครั้ง ชาวบ้านในแถบนั้นจึงขอให้ใช้ชื่อที่เป็นมงคลเรียกย่านนี้ว่า "บางรัก" แทนชื่อเดิม

บางรักในวันนี้ก็ถือเป็นชื่อที่เป็นมงคลเกี่ยวกับเรื่องความรัก จนทำให้ในวันวาเลนไทน์ของทุกปี มักจะมีคนไปจดทะเบียนกันที่เขตบางรักมากเป็นพิเศษ เพราะเชื่อกันว่าจะมีความรักสดชื่นสดใสเหมือนชื่อเขต

นอกจากความโดดเด่นของพื้นที่ย่านบางรักในเชิงประวัติศาสตร์ย่านแล้ว ย่านนี้ยังมีถนนเจริญกรุง ซึ่งมีความสำคัญทั้งในระดับย่าน และระดับเมืองเลยก็ว่าได้

เจริญกรุง ถนนสายแรกในพระนคร
ถนนเจริญกรุง เป็นถนนลาดยางสายแรกของประเทศไทย สร้างขึ้นในพ.ศ.2404 เนื่องจากบรรดากงศุลต่างชาติที่เข้ามารับหน้าที่อยู่ในกรุงเทพมหานครได้ร่วมกันทำหนังสือทูลเกล้าฯ ถวายรัชกาลที่ 4 โดยมีใจความว่า พวกเขาเคยขี่จักรยาน ขี่ม้าออกกำลังกาย และตากอากาศ ทำให้ไม่เจ็บไม่ไข้ แต่พอย้ายมาอยู่ในกรุงเทพมหานครก็ไม่มีถนนหนทางที่จะให้ขี่จักรยาน ขี่ม้าได้อีก สุขภาพจึงไม่เข็งแรงไปตามๆ กัน พระองค์จึงโปรดเกล้าฯ ให้สร้างถนนลาดยางจนเรียบแบบถนนของประเทศในยุโรป เพื่อไม่ให้ชาวต่างชาติมาดูถูกได้ว่าประเทศไทยเรามีแต่ทางเดินรกเปรอะเปื้อน ไม่เจริญหูเจริญตา

ถนนใหม่นี้ถูกสร้างขึ้นโดยเริ่มตั้งแต่ถนนสนามไชย ขนานกับแม่น้ำเจ้าพระยาลงมาทางใต้จนไปจรดแม่น้ำเจ้าพระยาบริเวณถนนตกในปัจจุบัน รวมความยาวทั้งหมดประมาณ 8.5 กิโลเมตร ส่วนความกว้างนั้นไม่เท่ากันตลอดทั้งสาย ช่วงที่กว้างที่สุดกว้าง 12.75 เมตร ช่วงที่แคบที่สุดกว้าง 7 เมตร

ทุกวันนี้แม้ว่าถนนเจริญกรุงจะแออัดไปด้วยบ้านเรือน ร้านค้า และยวดยานพาหนะไปบ้าง แต่ก็ยังคงความสำคัญเอาไว้ได้อย่างไม่เสื่อมคลาย ยังคงมีตึกรามบ้านช่องเก่าๆ ที่เป็นส่วนหนึ่งของประวัติศาสตร์กรุงเทพมหานคร ยังคงมีวัฒนธรรมประเพณีดั้งเดิมของคนไทยและคนจีนให้ได้ศึกษา และยังคงมีอาชีพซึ่งต้องใช้ทั้งศิลปะและภูมิปัญญาพื้นบ้านที่หาดูที่ไหนไม่ได้ในปัจุบัน เช่น หมั่งหมิ่ง และ ตุ้ยเลี้ยง เป็นต้น

ด้วยข้อมูลทำเลที่ตั้งของสถานที่ต่างๆ ของย่าน Baania ได้จัดทำระบบคำนวณ ความน่าอยู่ของพื้นที่ (Living Score) เพื่อบอกว่า เมืองตรงบริเวณนั้นสามารถดำเนินชีวิตด้านการเดิน การใช้รถยนต์ส่วนตัว การใช้ขนส่งสาธารณะ การกินทั้งกลางวันและกลางคืนได้ดีเพียงใด ซึ่ง "ย่านเจริญกรุง-บางรัก" นั้นสามารถดำเนินชีวิตได้ด้วยการเดินอย่างเหมาะสมเลยทีเดียวครับ เพราะเป็นพื้นที่ย่านเมืองเก่าที่มีกิจกรรมของเมืองตอนรับเหล่านักเดินเท้าได้ตลอดทาง

ส่วนด้านการใช้รถยนต์นั้นในกลางย่านมีทางด่วนศรีรัชเชื่อมโยงสู่โซนเมืองต่างๆ ของกรุงเทพฯได้อย่าสะดวกสบาย อีกหนึ่งทางเลือกการเดินทางโดยขนสงสาธารณะนอกจากมีสถานี BTS สะพานตากสินอยู่ไม่ไกลจากตัวย่านแล้วยังมีการเดินทางที่น่าสนใจคือ เรือแม่น้ำเจ้าพระยา ให้ลองใช้บริการอีกด้วย ด้านอาหารการกินก็เพียบพร้อมในช่วงเช้าจนถึงเย็นมากกว่า แต่ดึกมากก็อาจจะหาของกินยากนิดหน่อยนะครับ เพราะเมืองเก่าจะเข้าสู่ช่วงชาร์จพลังเพื่อเปิดรับวันใหม่ตอนเช้าตรู่

 

ในส่วนของเรื่องราวรอบย่านนี้เขียนโดยนักผังเมืองของศูนย์ออกแบบและพัฒนาเมือง (UddC) กลุ่มผู้เชี่ยวชาญและเข้าใจเมืองของประเทศไทย ซึ่งจะสรุปมุมมองเรื่องราวรอบย่านใน 5 ด้านดังนี้

เรื่องราวที่ 1 ประชาชนชาวย่าน
ประชาชนชาวย่านบางรัก เจริญกรุง ยังคงหลงเหลือกลุ่มคนเจ้าของพื้นที่ กลุ่มพ่อค้าชาวจีน และนายห้างที่เคยเปิดร้าน รวมถึงธุรกิจสำนักงานบนถนนสายเจริญกรุง ปัจจุบันย่านบางรัก เจริญกรุง นอกจากเป็นที่อยู่อาศัยของชาวย่านดั้งเดิมแล้ว ย่านนี้กลายเป็น “ย่านสร้างสรรค์” จากการพัฒนาและส่งเสริมพื้นที่โดยภาครัฐ ทำให้ดึงดูดกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่เรียกได้ว่าเป็นกลุ่มคนสร้างสรรค์ และเหล่าศิลปิน กลุ่มอาร์ตติส รวมถึงกลุ่มคนวัยทำงานที่แทรกซึมอยู่ในพื้นที่ด้วย อย่างไรก็ตามย่านบางรักเจริญกรุง กลายเป็นที่หมายตาและจุดหมายปลายทางของการเดินทางมาท่องเที่ยวในกรุงเทพมหานครอีกด้วย ดังนั้นกลุ่มคนอีกกลุ่มที่สำคัญในย่านนี้ก็คือ เหล่านักท่องเที่ยวทั้งชาวไทย และโดยเฉพาะชาวต่าวงชาติ

เรื่องราวที่ 2 ความคาดหวังที่จะพบในย่าน
ด้วยเสน่ห์ของกลิ่นอายด้านทำเลแบบดั้งเดิม และวิถีการใช้ชีวิตแบบผสมผสานต่างวัฒธรรมทั้งไทย จีน ฝรั่ง ที่กลมกลืนกันได้เป็นอย่างดี จึงไม่แปลกใจที่ใครๆ ก็อยากจะเข้ามาสัมผัสความเป็นไทยจาก 'ถนนเจริญกรุง' ถนนสายแรกในประวัติศาสตร์ที่สร้างมาตั้งแต่ในสมัยรัชกาลที่ 4 และยังเป็นถนนที่ออกแบบการก่อสร้างตามแบบฉบับตะวันตกสายแรกของประเทศไทย แต่ก็ไม่ใช่แค่ความเก่าแก่เท่านั้นที่น่าสนใจ เจริญกรุงยังมีอะไรมากมายที่แอบแฝงอยู่มากมายเกินกว่าที่จะจินตนาการถึง

  • สถาปัตยกรรม ของตึกรามบ้านช่องที่เก่าแก่และมีความเป็นเอกลักษณ์ บนถนนเจริญกรุง โดยเฉพาะ 'ตึกแถว' ซึ่งจัดได้ว่าเป็น “สถาปัตยกรรมพื้นถิ่น” (Vernacular Architecture) อีกประเภทหนึ่งของคนเมือง ในเขตเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ที่พร้อมจะบอกเล่าวิถีการดำเนินชีวิต และสื่อถึงประวัติศาสตร์ของที่เที่ยวของถนนเจริญกรุงให้คนรุ่นใหม่ได้ศึกษา ผ่านการโครงสร้างของอาคารในสไตล์  "ชิโน+เรเนซองคลาสสิค”

  • ความอาร์ต ที่อยู่ในย่านสร้างสรรค์ คงเป็นอีกหนึ่งความคาดหวังที่จะพบได้ในย่านบางรัก เจริญกรุง ไม่ว่าจะเป็นนิทรรศการ งานศิลป์ที่จัดแบบไม่ถาวรตามช่วงเวลา หรือเทศกาล หรืองานถาวร อย่าง Wall Art ซึ่งถือเป็นจุดเช็คอินประจำเจริญกรุง นอกจากนี้ ยังเต็มไปด้วยแหล่งพิพิธภัณฑ์ และงานศิลป์มากมายที่แอบแฝงอยู่ในย่านนี้
  • โบราณสถานหลากหลายศาสนา จะเห็นว่า รอบถนนเจริญกรุงเป็นที่ตั้งของศาสนสถานที่หลากหลาย ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงแค่ศาสนาพุทธเท่านั้น สะท้อนให้เห็นถึงความเปิดกว้าง และความเสรีภาพในการนับถือสิ่งศักดิ์สิทธิ์ที่มีมาตั้งแต่ในอดีต เช่น วัดอุภัยราชบำรุง หรือวัดคั้นเยิงตื่อ (วัดญวนตลาดน้อย) ซึ่งเป็นวัดของชาวญวนย่านเจริญกรุง  และวัดอนัมนิกายาราม หรือวัดกว๋างเพื๊อกตื่อ (วัดญวนบางโพ) วัดแม่พระลูกประคำ (โบสถ์กาลหว่าร์) ของคริสต์ศาสนิกชนย่านเจริญกรุง

เรื่องราวที่ 3 วิถีการดำเนินชีวิตทั่วไปในย่าน

ย่านบางรัก เจริญกรุงกลายเป็นย่านสร้างสรรค์ และสร้างความแปลกใหม่ในการใช้ชีวิตให้กับย่านนี้ นอกเหนือจากวิถีชีวิตย่านเศรษฐกิจดั้งเดิมของเมือง ธุรกิจค้าขาย และการดำเนินชิวิตที่คึกคักตั้งแต่เช้าตรู่ สิ่งที่เพิ่มเติมให้ย่านนี้กลับมามีชีวิติและพลังอีกครั้งคือ เหล่าบรรดา ศิลปะ และความสร้างสรรค์ รวมถึงผู้คนกลุ่มใหม่ที่เข้ามาใช้ชีวิตในย่านเก่าแก่ของเมืองที่หลงเหลือ สถาปัตยกรรม ร่องรอยความทรงจำ และชีวิตเมืองที่ยังคงขับเคลื่อนอยู่จนถึงปัจจุับนนี้ ทำให้ย่านบางรัก เจริญกรุงกลายเป็นย่านที่น่าหลงใหลทั้งการอยู่อาศัย และการเป็นแหล่งจุดหมายปลายทางของเมือง

เรื่องราวที่ 4 สิ่งที่อาจจะไม่พบในย่าน

การมองหาความกลิ่นอายสมัยใหม่ เทคโนโลยี ตึกระฟ้า และแสงสีตระการตา อาจะไม่พบเจอในย่านนี้ เพราะพื้นที่ที่ชัดเจนไปด้วยกลิ่นอายของความคลาสสิกทั้งสถาปัตยกรรม ความศิวิไลซ์ของการดำเนินชีวิตทำให้เป็นข้อขีดกั้นความทันสมัยของเมืองยุคปัจจุบันให้เข้าสู่ย่านนี้ให้ไม่สูงมากนัก แตกต่างจากย่านเพื่อนบ้านย่างสีลม และสาทร

เรื่องราวที่ 5 เสน่ห์ของย่านที่ทำให้คุณหลงรัก

  • TCDC อาคารไปรษณีย์กลาง
  • บ้านเลขที่ 1
  • ซอยกัปตันบุช
  • สถาบันศิลปะอิสลามแห่งประเทศไทย
  • Warehouse 30
  • Soy Sauce Factory Bangkok
  • โรงหนังปรินซ์
  • บ้านโซวเฮ่งไถ่ (บ้านจีนโบราณ)
  • นอกจากสถาปัตยกรรม ศิลปะ แล้ว เจริญกรุงยังเป็นย่านรวมของอร่อยที่หลากหลายและละลานตา

 

ในส่วนของข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่จะเป็นหน้าที่ของ Baania.com เองครับ จากข้อมูลตลาดมือสองพบว่า ราคาขายคอนโดสตูดิโอ-1 ห้องนอนในพื้นที่ ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 8.94 ล้านบาท และขนาด 2 ห้องนอน จะมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 12.82 ล้านบาท ซึ่งเป็นราคาปกติของอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่กลางเมืองที่เพียบพร้อมด้วยความสะดวกสบายเช่นนี้  ในมุมมองของนักลงทุนแแล้ว สำหรับการลงทุนปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมในห้องสตูดิโอ-1 ห้องนอน มีอัตราผลตอบแทนที่สูงกว่า 2 ห้องนอน ซึ่งในย่านนี้พบผลตอบแทนจากการลงทุนปล่อยเช่าห้องทั้ง 2 ประเภทที่ใกล้เคียงกัน เพราะการเป็นย่านที่ใกล้กับย่านเศรษฐกิจสำคัญอย่างสีลม สาทร ทำให้เกิดความต้องการห้องพักทั้ง 2 ประเภทอยู่อย่างเสมอ บวกกับตลาดห้องพักที่สอดรับกับความต้องการจึงไม่ค่อยพบการขาดแคลนห้องพักจนนำไปสู่การเพิ่มขึ้นของราคาค่าเช่าจนทำให้อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนผิดปกติไปครับ

คอนโดในย่าน อาทิ

ด้วยเทคนิคเชิงพื้นที่ของ Baania ได้แสดงภาพราคาขายคอนโดมือสองประเภทสตูดิโอ-1 ห้องนอน ในย่านเจริญกรุง-บางรัก พบว่า ราคาคอนโดมิเนียมมือสองแบบสตูดิโอ-1 ห้องนอนย่านบางรักจะมีราคาที่สูงมากราวยูนิตละ 9.26 ล้านบาท เพราะเป็นโลเคชันของการอยู่ใกล้ย่านเศรษฐกิจมาก บวกกับวิวของแม่น้ำเจ้าพระยา บวกเสริมไปอีกกับพื้นที่ใกล้รถไฟฟ้า BTS ส่วนถัดไปเป็นย่านเจริญกรุงที่จะมีราคาคอนโดที่เบากว่าด้วยปัจจัยที่ย่านนี้ไกลกว่าย่านเศรษฐกิจ แต่ด้านวิวแล้วย่านนี้ไม่น้อยหน้าเลยทีเดียวครับผม ราคาคอนโดมิเนียมมือสองแบบสตูดิโอ-1 ห้องนอนในพื้นที่นี้จะเฉลี่ยอยู่ที่ 8.14 ล้านบาท ไม่ต้องแปลกใจครับว่าทำไมคอนโดมิเนียมในย่านเหล่านี้จึงราคาทะยานกันขนาดนี้ เพราะมีความต้องการของคอนโดในพื้นที่สูงแต่ด้วยข้อจำกัดของพื้นที่ด้านผังเมืองทำให้ในการสร้างคอนโดในซอยดังกล่าวมีน้อย ราคาจึงทะยานสูงอยู่พอสมควร

 

ด้วยเทคนิคเชิงพื้นที่ของ Baania ได้แสดงภาพราคาปล่อยเช่าคอนโดมือสองประเภทสตูดิโอ-1 ห้องนอน ในย่านเจริญกรุง-บางรัก พบว่า การประกาศเช่าคอนโดแบบสตูดิโอ-1 ห้องนอน ในพื้นที่ตลอดทั้งย่านตั้งแต่เส้นรถไฟฟ้า BTS จรดกับถนนสี่พระยา โดยเฉลี่ยจะอยู่ราว 30,000-40,000 บาทต่อเดือน แต่ทั้งนี้ถึงแม้ราคาเช่าของย่านบางรัก (เฉลี่ย 35,500 บาท) จะน้อยกว่าย่านเจริญกรุง (เฉลี่ย 44,800 บาท) แต่เมื่อพิจารณาราคาเช่าต่อตารางเมตรของทั้ง 2 ย่านที่ไม่ต่างกันมาก แสดงว่าขนาดพื้นที่ของห้องย่านเจริญกรุงใหญ่กว่า

เต็มอิ่มกับการอธิบายเมืองของย่านนี้แล้วนะครับ ถ้าหากต้องการหาบทความอื่นๆ เพิ่มเติมคลิกได้เลยที่ baania.com ง่ายครบ จบเว็บเดียวครับ

26 กุมภาพันธ์ 2019