วิเคราะห์ราคาบ้านและคอนโดรอบ 16 สถานีสายสีม่วง

วิเคราะห์ราคาบ้านและคอนโดรอบ 16 สถานีสายสีม่วง

01 กรกฎาคม 2017

HIGHLIGHTS:

  • “บางกระสอ” สถานีรถไฟฟ้าเนื้อหอมที่มีอสังหาฯ ทั้งบ้านและคอนโดรวม 36 โครงการ
  • รอบ "เตาปูน อินเตอร์เช้นจ์" ราคาคอนโดสูง  หากขยับเข้าสู่นนท์ ราคาถูกลงอีก 20,000 – 30,000 บาทต่อตารางเมตร
  • สถานีแยกนนทบุรี 1 ทำเลใกล้ห้าง ไม่ห่างเมือง ครองแชมป์ราคาบ้านเฉลี่ยสูงที่สุด
  • ม.44 ทำงาน คาดสิงหา 60 เชื่อมต่อ 2 สถานีฟันหลอ ระหว่างสถานีบางซื่อ–เตาปูน คาดจำนวนผู้โดยสารเพิ่มขึ้น 15-20% ปลุกกำลังซื้อพร้อมกระตุ้นราคาอสังหาฯ รอบสถานี
  • “สยามสแควร์แห่งที่ 2” การพลิกโฉมทำเลครั้งสำคัญของ 3 สถานีต้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วง

 

Baania.com ขอนำเสนอราคาของอสังหาริมทรัพย์รอบสถานีรถไฟฟ้าสายสีม่วง ช่วงเตาปูน-บางใหญ่ ในรัศมี 800 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้าแต่ละแห่ง ซึ่งถือเป็นระยะการเดินสูงสุดที่คนยอมเดินเท้าเข้าสู่สถานีรถไฟฟ้าจากที่พักอาศัย เพื่อเป็นตัวช่วยในการตัดสินให้แก่ผู้ที่สนใจและกำลังมองหาที่อยู่อาศัยรอบๆ แนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง

นนทบุรีนับเป็นจังหวัดปริมณฑลที่มีพื้นที่ติดกับกรุงเทพมหานครมากที่สุด อีกทั้งการเดินทางเข้าสู่ใจกลางเมืองก็ค่อนข้างสะดวกและรวดเร็วกว่า คนส่วนใหญ่ที่ทำงานในกรุงเทพฯ จึงนิยมมองหาที่อยู่อาศัยในละแวกนี้ ส่งผลให้เกิดปัญหาการจราจรติดขัดอย่างหนักในช่วงเวลาเร่งด่วนเนื่องจากปริมาณรถยนต์ที่เข้าและออกจากตัวเมือง

ดังนั้น การเปิดใช้โครงการรถไฟฟ้ามหานครสายสีม่วง (สายฉลองรัชธรรม) ช่วงบางใหญ่ – บางซื่อ จึงถือเป็นอีกหนึ่งทางเลือกในการแก้ปัญหานี้

โครงการรถไฟฟ้ามหานครสายสีม่วง (สายฉลองรัชธรรม) มีระยะทางรวม 23 กิโลเมตร จำนวน 16 สถานี เริ่มก่อสร้างในปี 2552 และเปิดใช้งานเมื่อวันที่ 12 สิงหาคม 2559 โดยมีสถานีเตาปูนเป็นสถานีที่เชื่อมต่อกับสถานีบางซื่อของรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (สายเฉลิมรัชมงคล) ซึ่งในอนาคตจะเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ช่วงบางซื่อ-ท่าพระ และรถไฟฟ้าสายสีม่วง ช่วงเตาปูน-ราษฎร์บูรณะ ด้วย

 หมายเหตุ : ขนาดของ Bubble  แสดงขนาดของโครงการ

สิ่งที่น่าสนใจอย่างหนึ่งคือ ในช่วงก่อนหน้านี้ การพัฒนาของอสังหาริมทรัพย์บนเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงนั้น จะเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ในแนวราบ ทั้งบ้าน ทาวน์เฮาส์และทาวน์โฮมเสียส่วนมาก แต่เมื่อโครงการรถไฟฟ้าเริ่มเป็นรูปเป็นร่าง (จนกระทั่งเปิดใช้งานแล้วในปัจจุบัน) แนวโน้มการพัฒนาโครงการในแนวดิ่งอย่างคอนโดมิเนียมก็มีจำนวนเพิ่มมากขึ้น

 

เปรียบเทียบจำนวนโครงการคอนโดและบ้านรอบสถานีรถไฟฟ้าสายสีม่วง

จะเห็นได้ว่าสถานีที่ไกลจากกรุงเทพมหานครออกไป เริ่มมีจำนวนโครงการในแนวราบ อาทิเช่น บ้าน ทาวน์โฮม ทาวน์เฮาส์ มากกว่าโครงการในแนวดิ่ง อย่างคอนโดมิเนียม

โดยสถานีที่มีทั้งโครงการคอนโดและโครงการบ้านผุดขึ้นอย่างหนาแน่น ก็คือ สถานีบางกระสอ ที่มีโครงการรวมกันทั้งสิ้น 36 โครงการ ส่วนสถานีศูนย์ราชการนนทบุรีครองแชมป์สถานีที่มีโครงการคอนโดมากที่สุดไป

 

ภาพรวมราคาอสังหาฯ รอบสถานีรถไฟฟ้าสายสีม่วง

เราลองมาดูในเรื่องของราคาโครงการกันบ้าง เห็นได้ว่า ราคากลางของโครงการบ้านมีราคาที่สูงกว่าโครงการคอนโด ดังนั้น สำหรับผู้ที่มีรายได้จำกัดโครงการคอนโดอาจจะเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจกว่า

เมื่อพิจารณาราคาตามประเภทของอสังหาฯ “เตาปูน อินเตอร์เช้นจ์” สถานีต้นทางสายสีม่วง พบว่ามีราคาคอนโดสูงที่สุดเป็นอันดับ 1  รองลงมาเป็นสถานีแยกติวานนท์ และสถานีวงศ์สว่างตามลำดับ

ที่น่าสนใจคือ สถานีบางซ่อน ที่ราคาคอนโดค่อนข้างต่ำกว่าสถานีรอบข้างอย่างมาก เนื่องจากสถานีดังกล่าวมีโครงการขนาดใหญ่ แต่ราคาไม่เกิน 1 ล้านบาทอยู่ จึงเป็นตัวดึงให้ภาพรวมราคาคอนโดรอบสถานีบางซ่อนต่ำลง ซึ่งเหมาะกับผู้ที่เพิ่งเริ่มต้นทำงานหรือผู้มีรายได้น้อย แต่อยากเป็นเจ้าของคอนโดซักแห่ง

หรืออาจลองขยับไปดูคอนโดที่อยู่ในพื้นที่นนทบุรี แถวๆ สถานีกระทรวงสาธารณสุข และสถานีศูนย์ราชการนนทบุรี ก็ถือเป็นตัวเลือกที่ดีในการเป็นเจ้าของคอนโดในราคาที่ไม่สูงมากนัก ทั้งยังมีความเป็นเมืองอยู่ และมีโครงการให้เลือกเยอะอีกด้วย

ขยับมาแถวสะพานพระนั่งเกล้าในโซนแม่น้ำเจ้าพระยากันบ้าง ก็จะพบสถานีสะพานพระนั่งเกล้า และสถานีไทรม้า บริเวณนี้ถือเป็นเป็นทำเลที่ดี นอกจากจะติดรถไฟฟ้า แถมยังได้วิวแม่น้ำเจ้าพระยา ราคาจึงเพิ่มสูงขึ้นตามแบบฉบับของ “คอนโดริมน้ำ”

มาดูโครงการบ้านกันบ้าง จะเห็นได้ว่าสถานีแยกนนทบุรี 1 ครองแชมป์ราคาบ้านสูงที่สุด เนื่องจากบริเวณดังกล่าวนอกจากจะใกล้รถไฟฟ้าแล้ว ยังห่างจากตัวเมืองไม่มาก และใกล้ห้างเซ็นทรัลรัตนาธิเบศร์อีกด้วย 

 

มาดูกันว่า บ้านหรือคอนโดที่ว่าแพง เมื่อเปรียบเทียบราคาต่อตารางเมตรแล้วแพงจริงหรือไม่?

 

สถานีเตาปูน ยังคงครองแชมป์ของราคาคอนโดต่อพื้นที่สูงเช่นเดียวกับราคากลาง รองลงมาเป็นสถานีวงศ์สว่าง

แต่เมื่อขยับเข้ามาที่จังหวัดนนทบุรี ราคาคอนโดเริ่มลดลงกว่า 20,000-30,000 บาทต่อตารางเมตร แล้วราคาค่อยขยับเพิ่มสูงขึ้นอีกครั้งที่สถานีสะพานพระนั่งเกล้า และสถานีไทรม้า เนื่องจากอยู่ติดแม่น้ำเจ้าพระยา

นอกจากนี้ที่สถานีสามแยกบางใหญ่ ราคาคอนโดต่อตารางเมตรก็ถือว่าค่อนข้างสูง ซึ่งสูงเป็นอันดับสาม เนื่องจากได้รับอิทธิพลจากห้างเซ็นทรัลเวสเกตที่เพิ่งเปิดได้ไม่นาน ส่งผลให้ราคาที่ดินรอบๆ บริเวณห้างปรับเพิ่มสูงขึ้นไปด้วยนั่นเอง

สรุปจำนวนและราคากลางของโครงการคอนโดและโครงการบ้านรอบสถานีรถไฟฟ้าสายสีม่วง 

เพื่อให้ภาพแนวโน้มของราคาบ้านและคอนโดรอบสถานีรถไฟฟ้าสายสีม่วงมากยิ่งขึ้น Baania.com ขอนำเสนอภาพรวมราคาต่อพื้นที่ของโครงการบ้านและคอนโดในรูปแบบ Bubble Map ซึ่งเป็นการนำเสนอข้อมูลด้วยแผนที่ที่ใช้ขนาดของวงกลมในการสื่อความหมาย ซึ่งจะช่วยให้เข้าใจภาพรวมของพื้นที่ซึ่งมีขนาดใหญ่ได้ง่ายขึ้น

สำหรับบทความนี้ขนาดของ Bubble เป็นตัวแสดงราคาต่อพื้นที่ของแต่ละโครงการ นั่นคือ Bubble ที่มีขนาดใหญ่ หมายถึง ราคาต่อพื้นที่สูงนั่นเอง


หมายเหตุ : ขนาดของ Bubble  แสดงราคาต่อพื้นที่

 

จาก Bubble Map ข้างต้น จะเห็นได้ว่า โครงการคอนโดค่อนข้างหนาแน่นในสถานีที่อยู่บริเวณตัวเมืองนนทบุรี และสถานีที่อยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ ทำให้เห็นแนวโน้มของการเติบโตของโครงการคอนโดที่พัฒนาเข้าหาเมือง

เมื่อพิจารณาราคาต่อพื้นที่ของแต่ละโครงการตามสถานีต่างๆ พบว่า สถานีเตาปูน เป็นสถานีที่มีขนาด Bubble ใหญ่ที่สุด เมื่อเทียบกับสถานีอื่นๆ

กล่าวคือ โครงการคอนโดบริเวณนี้มีราคาสูงที่สุด สำหรับปัจจัยที่ส่งผลให้คอนโดบริเวณนี้มีราคาค่อนข้างแพง เนื่องจากสถานีเตาปูน หรือ “เตาปูน อินเตอร์เช้นจ์” ถือเป็นจุดเชื่อมต่อระหว่างรถไฟฟ้า 2 สาย คือ สายสีน้ำเงิน และสายสีม่วง ทำให้การเดินทางเพื่อไปยังสถานที่ต่างๆ สะดวกมากยิ่งขึ้น

หากมองต่อไปที่สถานีบางซ่อน และสถานีวงศ์สว่างก็จะเห็นได้ว่าโครงการส่วนใหญ่ก็มีราคาต่อพื้นที่สูงกว่าสถานีอื่นๆ ด้วยเช่นกัน ซึ่งทั้ง 3 สถานีต้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงนี้ ถูกจับตามองว่าในอนาคตอาจจะเป็น “สยามสแควร์แห่งที่ 2” ก็ได้ ประกอบกับมีเมกะโปรเจคที่มาพัฒนาโครงสร้างพื้นที่บริเวณสถานีบางซื่ออีกด้วย

 

แนะนำคอนโดใกล้สถานีรถไฟฟ้าสายสีม่วง

    

    

  


หมายเหตุ : ขนาดของ Bubble  แสดงราคาต่อพื้นที่

ในส่วนของโครงการบ้านรอบสถานีรถไฟฟ้าสายสีม่วง แนวโน้มของโครงการบ้านเริ่มมีการเติบโตออกห่างจากตัวเมืองไปเรื่อยๆ โดยที่สถานีที่มีโครงการบ้านคึกคักมากที่สุด เห็นจะเป็นสถานีไทรม้า และสถานีบางรักน้อยท่าอิฐ

เมื่อพิจารณาขนาดของ Bubble ถือว่าโดยมากมีขนาดปานกลาง โดยราคาอยู่ระหว่าง 25,000 – 30,000 บาทต่อตารางเมตร เหมาะสำหรับผู้ที่มองหาบ้านและต้องการความสะดวกในการเดินทางด้วยรถไฟฟ้า ถือว่าตอบโจทย์พอสมควร

ในขณะเดียวกันก็มีโครงการที่ถือได้ว่าเป็น Luxury Home อยู่ด้วย ซึ่งมีราคาประมาณ 50 ล้านบาท ดูได้จากขนาด Bubble ที่ใหญ่เป็นพิเศษ

 

แนะนำบ้านใกล้สถานีรถไฟฟ้าสายสีม่วง

    

    

 

สำหรับผู้ที่กำลังคิดจะหลบออกจากชีวิตในเมืองที่วุ่นวาย แต่ยังคงมีงานประจำหรือธุระที่ต้องเดินทางเข้าสู่กรุงเทพมหานครบ่อยๆ การมีที่พักอาศัยในเขตชานเมืองที่ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้า น่าจะคำตอบที่ช่วยให้ชีวิตง่ายขึ้นอย่างมาก เพราะสุดท้ายแล้วการประหยัดเวลาเดินทางในแต่ละวัน คือการพัฒนาคุณภาพชีวิตในรูปแบบหนึ่งและนำมาซึ่งความสุขของการใช้ชีวิต

 

สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์รอบสถานีรถไฟฟ้าสายสีม่วง

หลังจากการเปิดให้บริการสายสีม่วง ซึ่งผ่านมาเกือบ 1 ปีแล้ว กลับมีผู้ใช้ไม่เป็นไปตามที่ได้คาดการณ์ไว้ เนื่องด้วยปัจจัยที่สถานีรถไฟฟ้าบางซื่อ (สายสีน้ำเงิน) – สถานีรถไฟฟ้าเตาปูน (สายสีม่วง) ยังไม่เชื่อมต่อกัน ทำให้การเดินทางเข้าเมืองไม่สะดวกเท่าที่ควร

โดยในแต่ละวันมีผู้โดยสารใช้บริการเฉลี่ยประมาณ 2 หมื่นคนต่อวัน ซึ่งต่ำกว่าเป้าหมายที่วางไว้ 0.8-1 แสนคนต่อวัน ส่งผลให้อสังหาริมทรัพย์ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงดูไม่น่าสนใจเท่าที่ควร

ประกอบกับช่วงที่เปิดให้บริการรถไฟฟ้าสายสีม่วงอาจอยู่ในช่วงภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว และจำนวนคอนโดที่เปิดขายก่อนหน้าที่รถไฟฟ้าสายสีม่วงจะเปิดให้บริการยังเหลือขายอยู่ในตลาดอีกมาก จึงทำให้ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์บริเวณดังกล่าวอาจดูไม่คึกคัก

เมื่อไม่กี่เดือนที่ผ่านมา ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายต่างพากันลดราคา เพื่อทยอยปล่อยยูนิตที่ยังเหลือขายอยู่ปัจจุบัน ออกไปให้มากที่สุด แต่ก็ยังไม่ได้รับความสนใจเท่าที่ควร รวมถึงมีอีกหลายโครงการที่ต้องชะลอการเปิดขายโครงการใหม่ออกไป

สำหรับยูนิตที่เหลือขายปัจจุบัน คาดว่าจะใช้เวลาขายอีกไม่น้อยกว่า 1 ปีหรือจนกว่ารถไฟฟ้าสายสีม่วงและรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินจะเชื่อมต่อในที่สุด

 

สรุปจำนวนอาคารชุดเหลือขายในจังหวัดนนทบุรี ช่วงครึ่งปีหลัง 2559

ข่าวดีก็คือ รัฐบาล คสช. ได้ออกคำสั่ง ม.44 มาช่วยแก้ปัญหาการเชื่อมต่อรถไฟฟ้าทั้ง 2 สาย (สายสีม่วง-สายสีน้ำเงิน) แล้ว โดยจะสามารถเปิดบริการจุดเชื่อมต่อระหว่างสถานีเตาปูนและสถานีบางซื่อได้ในวันที่ 12 สิงหาคม 2560 นี้อย่างเป็นทางการ อ่านต่อ>>

 

การพลิกโฉมทำเลของ 3 สถานีต้นทางจากบางซื่อ

นายสิริพงศ์ ศรีสว่างวงศ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แกรนด์ยูนิตี้ จำกัด เปิดเผยว่าการเดินทางด้วยรถไฟฟ้านั้น จุดเชื่อมต่อถือว่ามีความสำคัญเป็นอย่างมาก เพราะประชาชนจะได้รับความสะดวกสบายในการเดินทาง โดยเฉพาะช่วง 3 สถานีต้นทางจากบางซื่อ ได้แก่ สถานีเตาปูน สถานีบางซ่อน สถานีวงศ์สว่างนั้น จะได้รับผลประโยชน์อย่างมาก ถือเป็นจุดเปลี่ยนทำเลเลยก็ว่าได้ นั่นคือ จะเป็นสยามสแควร์แห่งที่ 2 ในอนาคต เพราะมีความต้องการหลักอยู่ ประกอบกับมีเมกะโปรเจก ทั้งทางด่วนสายใหม่ มี Center Station บางซื่อ และจุดเชื่อมกับรถไฟฟ้าสายสีแดงที่สถานีบางซ่อนอีกด้วย

 

บิ๊กแบรนด์ถล่มโปรฯ

"ประชาชาติธุรกิจ" สำรวจการจัดโปรโมชั่นเพื่อระบายสต๊อกและเร่งยอดขายในทำเลแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงในช่วงไตรมาส 2/60 พบว่า หลายค่ายอสังหาฯ ต่างออกมาจัดโปรโมชั่นเพื่อระบายสต๊อกและเร่งยอดขายรับสายสีม่วงครั้งนี้

 

ที่มาข่าว : prachachat

 

บทความแนะนำ

21 พฤศจิกายน 2017