ส่องทำเล-ราคา คอนโดริมแม่น้ำเจ้าพระยา

ส่องทำเล-ราคา คอนโดริมแม่น้ำเจ้าพระยา

23 กรกฎาคม 2019

คอนโดมิเนียมริมแม่น้ำเจ้าพระยาเป็นตลาดที่มีความเคลื่อนไหวอย่างต่อเนื่องในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา คนที่กำลังมองหาคอนโดมิเนียมริมแม่น้ำเจ้าพระยา ทั้งอยู่เอง และเพื่อลงทุน มาดูกันว่า ตลอดแนวโค้งน้ำเจ้าพระยามีคอนโดอะไรเกิดขึ้นบ้าง และราคาขยับไปอยู่ที่เท่าไหร่กันแล้ว

ครึ่งแรก ปี 2562 คอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการขายในพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยา ตั้งแต่ช่วงสะพานพระนั่งเกล้าถึงราษฎร์บูรณะมีหน่วยที่อยู่ระหว่างการขาย ประมาณ 8,877 หน่วย มูลค่าการพัฒนากว่า 56,930 ล้านบาท

จากตัวเลขดังกล่าว มีการขายไปแล้วประมาณ  5,792 ยูนิต หรือ 65% เหลือขายประมาณ 3,085 ยูนิต หรือ  35%

เฉพาะ 6 เดือนแรก ปี 2562 พบว่าโครงการคอนโดมิเนียมริมแม่น้ำเจ้าพระยาที่อยู่ระหว่างการขาย มีมูลค่าโครงการมากที่สุดยังคงเป็นโครงการ The River พัฒนาโดย ไรมอน แลนด์ มีมูลค่าโครงการประมาณ 13,900 ล้านบาท

โครงการ The Residences At Mandarin Oriental Bangkok พัฒนาโดยบริษัท ดิ ไอคอนสยาม ซูเปอร์ลักซ์ เรสซิเดนซ์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด มีราคาขายเฉลี่ยสูงถึง 350,000 – 550,000  บาทต่อตารางเมตร

รองลงมาคือโครงการ Four seasons private residences พัฒนาโดย บริษัท คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ด้วยราคาเฉลี่ยประมาณ 330,000 บาทต่อตารางเมตร

Magnolias Waterfront Residence โดยบริษัท ดิ ไอคอนสยาม ซูเปอร์ลักซ์ เรสซิเดนซ์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด คอนโดมิเนียมหรู 70 ชั้น จำนวน 379 ยูนิต นับเป็นคอนโดริมแม่น้ำที่สามารถปิดการขายได้ทั้งโครงการภายใน 2 เดือนหลังเปิดการขาย

เมื่อเจาะลึกถึงระดับ “ราคา” คอนโดมิเนียมริมแม่น้ำเจ้าพระยา พบการปรับตัวที่ค่อนข้างสูง ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา

ช่วงเจริญกรุง – เจริญนคร เป็นทำเลมีการปรับราคาขึ้นมากกว่า 40% เนื่องจากการเข้ามาของโครงการมิกซ์ยูสริมแม่น้ำเจ้าพระยาขนาดใหญ่ของกลุ่ม บริษัทสยามพิวรรธน์ จำกัด คือ โครงการไอคอนสยาม โครงการระดับเมกะโปรเจ็กต์ที่ตั้งอยู่บนที่ดิน 55 ไร่ บริเวณริมแม่น้ำเจ้าพระยา มูลค่าสูงถึง 54,000 ล้านบาท เปิดขายไปแล้วเมื่อปลายปี  2561

สิ่งที่ต้องจับตาคือ จากนี้จะมีโครงการอะไรเกิดขึ้นอีกบ้าง

ทำเลริมแม่น้ำเจ้าพระยาที่เป็นจับตามองของผู้ประกอบการและคนที่สนใจทั่วไปน่าจะเป็นพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาที่อยู่ในรัศมีประมาณ 2 กิโลเมตรรอบๆ สถานีรถไฟฟ้าสะพานตากสินโดยเฉพาะพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีทองซึ่งแม้จะเป็นรถไฟฟ้าขนาดเล็กและระยะทางสั้นแต่ก็ช่วยเพิ่มศักยภาพของพื้นที่ตามแนวเส้นทางมีมากขึ้นแน่นอน นอกจากนี้ยังมีปัจจัยหลายอย่างที่น่าสนใจทั้งศูนย์การค้าขนาดใหญ่รวมไปถึงหอชมวิวกรุงเทพมหานครความสูง 459 เมตรที่คณะรัฐมนตรีอนุมัติแล้ว ็น็น็้้

โดยโครงการที่ใกล้จะสร้างเสร็จในช่วง ครึ่งปีหลัง ปี 2562 ต่อเนื่อง 2563 พบว่าจะมีอีกกว่า 4,230 ยูนิต

เมื่อรวมซัพพลายตลอดทั้งปี 2562 ตั้งแต่ช่วงถนนพระราม 3 ราษฎร์บูรณะ เจริญนคร เจริญกรุง จรัลสนิทวงศ์ และประชาราษฎร์สาย 2  อยู่ที่ประมาณ 27,141 ยูนิต

ประเมินภาพรวมในแต่ละปีมีจำนวนซัพพลายสะสมนับว่ามีไม่มาก วัดจากโครงการเปิดขายใหม่ในแต่ละปีมีค่อนข้างน้อย โดยมีสาเหตุหลักมาจากที่ดินริมแม่น้ำเจ้าพระยาที่เหลืออยู่มีค่อนข้างจำกัดและราคาขายค่อนข้างสูง

บางโครงการสามารถปิดการขายได้ในเวลาที่ค่อนข้างเร็ว บางโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จแต่ก็มีจำนวนยูนิตเหลือขายแค่ประมาณไม่เกิน 10% เท่านั้น

จากนี้จะยิ่งเห็นความคึกคักทั้งในส่วนดีมานด์และซัพพลายบริเวณพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยา นับเป็นทำเลที่หาได้ยากในอนาคต เนื่องจากที่ดินมีจำกัด อีกทั้งข้อจำกัดในการพัฒนาทั้งในเรื่องของกฎหมายและราคาที่ดินที่สูงขึ้น

เริ่มเห็นได้ชัดตั้งแต่ช่วงปี 2558 เป็นต้นมา โครงการเปิดขายที่มากกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตรหรือขึ้นไปเกินกว่า 300,000 บาทต่อตารางเมตรแต่ก็ได้รับความสนใจอย่างมาก เพราะมองว่าราคาขายต้องปรับเพิ่มขึ้นไปมากกว่านี้ในอนาคต

ในอนาคต ยังมีผู้ประกอบการอีกหลายรายได้เตรียมที่จะพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมริมแม่น้ำเจ้าพระยา เช่น กลุ่มบริษัท พร็อพเพอร์ตี้  เพอร์เฟค จำกัดได้ร่วมลงนามในสัญญาความร่วมมือร่วมกับ บริษัท ซูมิโตโม ฟอเรสทรี (สิงคโปร์) จำกัด พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์  ริมแม่น้ำเจ้าพระยา ถนนเจริญนคร บนพื้นที่กว่า 8 ไร่ มูลค่าโครงการประมาณ 10,000 ล้านบาท กำหนดเปิดตัวโครงการและเริ่มก่อสร้างในปี2562 คาดว่าโครงการจะแล้วเสร็จในปี 2566

บมจ. พฤกษา เรียลเอสเตท ได้ที่ดินติดแม่น้ำเจ้าพระยาข้างวัดเศวตรฉัตร เจริญนคร ตรงข้ามฝั่งแม่น้ำกับ shrewbury international school พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมระดับบนริมแม่น้ำเจ้าพระยาอีก 1 โครงการ เปิดตัวไปแล้วในช่วงไตรมาสที่ 2 ภายใต้แบรนด์ CHAPTER Charoennakorn – Riverside  มูลค่าการพัฒนาประมาณ 4,728 ล้านบาท

 

ข้อมูล : ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย

 

 

22 กรกฎาคม 2019