เคล็ดลับปรับปรุงบ้านเก่าขายทำกำไร

เคล็ดลับปรับปรุงบ้านเก่าขายทำกำไร

01 กุมภาพันธ์ 2013

ในตัวเมืองเชียงใหม่หากลองสังเกตดีๆ จะพบว่ามีบ้านหรืออาคารพาณิชย์เก่าในทำเลดีประกาศขายอยู่เป็นจำนวนมาก เชื่อว่าหลายท่านฟังแล้วคงแทบไม่เชื่อหูตัวเองแน่ๆ ว่าในแง่ของการลงทุนแล้ว บ้านเก่าเหล่านี้ จัดเป็นอสังหาฯ ชั้นดีอันดับต้นๆ ที่เหมาะกับการลงทุนเป็นอย่างยิ่ง

จุดที่น่าสนใจบ้านหรืออาคารพาณิชย์เก่าซึ่งถือเป็นจุดโฟกัสสำคัญ ก็อยู่ตรงทำเลที่ตั้งที่ส่วนใหญ่มักตั้งอยู่ในทำเลที่เจริญแล้ว มีสิ่งอำนวยความสะดวกพร้อมสรรพ ทำให้สะดวกและเหมาะกับการอยู่อาศัยมาก ถ้าเป็นทำเลเพื่อการพาณิชย์อยู่แล้วก็จะช่วยให้ค้าขายดี เจริญก้าวหน้ามาก ดังนั้นเวลาปล่อยเช่าจึงง่ายแถมได้ค่าเช่าดีด้วยอีกต่างหาก

 จุดเด่นอีกอย่างหนึ่งของบ้านเก่าเหล่านี้ก็คือราคาไม่แพงและสามารถต่อรองได้ด้วย ซึ่งจะแตกต่างจากบ้านใหม่ที่ต้องซื้อในราคาเต็มสถานเดียว นักลงทุนที่เป็นเซียนจะรู้ดีว่าบ้านยิ่งเก่า ทรุดโทรมและดูไม่ดีมากเท่าไหร่ก็ยิ่งน่าสนใจมากเพียงนั้น เพราะจะช่วยให้ซื้อได้ถูกยิ่งขึ้น ซึ่งนั่นย่อมหมายถึงโอกาสในการทำกำไรที่จะมีมากขึ้นตามไปด้วย

ที่เป็นเช่นนี้เพราะบ้านเก่าแม้จะทรุดโทรมและดูไม่ดีมากเพียงใดก็ตาม แต่เมื่อซื้อมาแล้วก็ล้วนสามารถซ่อม ทาสี หรือปรับปรุงให้กลับมาดูดีเหมือนเดิมหรือดูดีขึ้นได้ไม่ยาก ซึ่งผิดกับ “ทำเล” ที่นอกจากจะหายากมากแล้ว ยังเป็นปัจจัยที่อยู่นอกเหนือการควบคุม หากทำเลไม่ดีเสียอย่างไม่ว่าจะเก่งกาจอย่างไร ก็ไม่สามารถแก้หรือเปลี่ยนทำเลให้กลับมาดีได้เลย

ดังนั้นเคล็ดลับการเก็บเกี่ยวกำไรก้อนใหญ่จึงขึ้นอยู่กับการเลือกซื้อบ้านเก่าทรุดโทรมในทำเลดี เพื่อนำมาซ่อมแซมตกแต่งให้คืนสภาพมาใช้งานได้ดีดังเดิมหรือดูดีขึ้นเพื่อนำมาขายทำกำไร ซึ่งกลยุทธ์การลงทุนลักษณะนี้ ไม่ใช่ทุกคนจะทำได้ จำเป็นต้องกระทำอย่างชาญฉลาดด้วย โดยอาศัยเคล็บลับ 4 ประการดังนี้

             1.ต้องมีความรู้ความชำนาญ (Expertise) การลงทุนในบ้านเก่าให้ประสบความสำเร็จได้อย่างน้อย ผู้ลงทุนจะต้องมีความรู้เกี่ยวกับการออกแบบและการก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างพอสมควร เพื่อจะได้มีแนวคิดในการซ่อมปรับปรุงบ้านเก่าให้ดูดีและน่าสนใจขึ้นมาได้

งานบางอย่างแทนที่จะจ้างผู้อื่นอาจจำเป็นต้องดำเนินการด้วยตัวเองเพื่อคุมและลดค่าใช้จ่ายลง ทั้งนี้ปกติต้นทุนในการซ่อมแซมปรับปรุงจะมากหรือน้อยเพียงใดนั้น ขึ้นอยู่กับต้นทุนวัสดุก่อสร้าง ค่าช่างและเวลาที่เสียไป เป็นสำคัญ

             2.ต้องสามารถถือครองรอเวลาเพื่อเก็บเกี่ยวผลตอบแทนได้ (Staying Power) ก่อนลงทุนในบ้านเก่าต้องถามตัวเองว่าอยู่ในวิสัยที่จะถือครองช่วงหนึ่งได้หรือไม่ โดยเฉพาะกรณีเกิดปัญหาในช่วงระหว่างการซ่อมแซมปรับปรุงขึ้น

    ที่ต้องเผื่อเรื่องนี้ไว้ด้วยเพราะการปรับปรุงบ้านเก่าขายเป็นเรื่องที่ต้องเกี่ยวข้องกับคนมากหน้าหลายตา บ่อยครั้งในช่วงที่ภาวะตลาดอสังหาฯ ไม่เอื้ออำนวย แม้จะซ่อมและปรับปรุงบ้านจนทำให้บ้านดูดีขึ้นเพียงใดก็ตามก็อาจยากที่จะขายทำกำไรได้ จำเป็นต้องถือรอเวลาช่วงหนึ่งก่อนจึงจะสามารถขายทำกำไรได้

             3.ตรวจเช็คสภาพบ้านเก่าอย่างดีทุกครั้งก่อนซื้อ (Inspection) อาจใช้วิธีเชิญผู้รู้ วิศวกร ผู้ประกอบวิชาชีพก่อสร้าง หรือจ้างมืออาชีพในการตรวจเช็คสภาพบ้านมาช่วยก็ได้ การตรวจเช็คถือเป็นสิ่งที่มีความสำคัญอย่างยิ่งยวด เพราะเป็นสิ่งช่วยชี้หรือบอกให้ทราบถึงปัญหาที่มีโอกาสพบเจอในการเข้าฟื้นฟูบ้านเก่าหลังนั้นๆ ขอให้ระลึกไว้เสมอว่าหากไม่มีการตรวจเช็คก็จะไม่มีหนทางอื่นใดเลยที่จะช่วยบอกให้ทราบถึงปัญหาล่วงหน้าได้

             4.ต้องให้ความสำคัญเป็นที่สุดกับทำเล (Location) อย่างไรเสีย “ทำเลที่ตั้ง” ก็ยังคงป็นปัจจัยที่มีความสำคัญสูงสุดสำหรับการลงทุนอยู่ดี จะต้องไม่ลืมสำรวจดูเพื่อนบ้าน สภาพแวดล้อม แหล่งช้อปปิ้ง และความสะดวกของการคมนาคมว่ามีมากน้อยเพียงใด รวมถึงต้องตรวจเช็คข้อกำหนดของราชการบริหารส่วนท้องถิ่นด้วยว่ามีเงื่อนไขควบคุมการก่อสร้างและการใช้ประโยชน์เช่นไร

ปกติถ้าเป็นทำเลเพื่อการอยู่อาศัย การมีที่ตั้งที่อยู่ใกล้โรงเรียนดีๆ จะมีความสำคัญค่อนข้างมาก เพราะสามารถดึงดูดครอบครัวหนุ่มสาวให้อยากเข้ามาอยู่ได้เป็นอย่างดี แต่หากเป็นทำเลเพื่อการพาณิชย์ ปัจจัยในเรื่องความสะดวกในการเดินทางสู่ถนนใหญ่จะมีความสำคัญเป็นลำดับแรกๆ

ข้อมูลจาก:
นิตยสารโฮมบายเออร์ไกด์ เชียงใหม่ ฉบับเดือนกุมภาพันธ์ 2556
07 เมษายน 2016