เจาะลึกประโยชน์การใช้ที่ดิน 8.3 ล้านไร่ ผังเมืองใหม่ EEC

แผนพัฒนาพื้นที่ 3 จังหวัด ได้แก่ ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา รวมพื้นที่ 8,291,250 ไร่ เริ่มมีความชัดเจนขึ้นเมื่อคณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (กพอ.) ได้เห็นชอบ (ร่าง) แผนผังการใช้ประโยชน์ที่ดิน และ (ร่าง) แผนผังการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและระบบสาธารณูปโภคในพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก เมื่อวันที่ 5 สิงหาคม 2562 หลังจากนั้นกรมโยธาธิการและผังเมือง จะนำเสนอร่างให้คณะรัฐมนตรีพิจารณาบังคับใช้ พร้อมกับการปรับปรุงผังเมืองของทั้ง 3 จังหวัด ให้เป็นไปตาม ร่าง) แผนผังการใช้ประโยชน์ที่ดิน และ (ร่าง) แผนผังการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและระบบสาธารณูปโภคในพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออกต่อไป

การจัดทำร่างแผนผังการใช้ประโยชน์ที่ดิน ได้ให้ความสำคัญกับการพัฒนาและอนุรักษ์ทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม และได้วางแผนรองรับการพัฒนาพื้นที่ในอนาคตในระยะ 20 ปี (2560-2580) ครอบคลุมพื้นที่ 3 จังหวัด ได้แก่ ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา มีพื้นที่ 8,291,250 ไร่ โดยในปี 2560 มีประชากร 4,015,168 คน และคาดว่าในปี 2580 จะเพิ่มเป็น 6,006,380 คน

ทั้งนี้ ได้กำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทต่างๆ ให้มีความเหมาะสมตามศักยภาพและบทบาทของพื้นที่ พร้อมพัฒนาระบบโครงสร้างพื้นฐานและระบบสาธารณูปโภครองรับการขยายตัวทางด้านเศรษฐกิจ การค้า การลงทุน และเชื่อมโยงการพัฒนาเมืองและชนบทให้มีความเหมาะสมคู่ไปกับการอนุรักษ์ทรัพยากรธรรมชาติ โดยแบ่งพื้นที่พัฒนาออกเป็น 4 กลุ่ม 11 ประเภท ได้แก่

1. พื้นที่พัฒนาเมือง ประกอบด้วย ที่ดินประเภทศูนย์กลางพาณิชยกรรม ที่ดินประเภทชุมชนเมือง ที่ดินประเภทรองรับการพัฒนาเมือง และที่ดินประเภทเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ

2. พื้นที่พัฒนาอุตสาหกรรม ประกอบด้วย ที่ดินประเภทเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษเพื่ออุตสาหกรรมเป้าหมายพิเศษ และที่ดินประเภทพัฒนาอุตสาหกรรม

3. พื้นที่พัฒนาเกษตรกรรม ประกอบด้วย ที่ดินประเภทชุมชนชนบท ที่ดินประเภทส่งเสริมเกษตรกรรม และที่ดินประเภทที่พระราชกฤษฎีกากำหนดให้เป็นเขตปฏิรูปที่ดิน

4. พื้นที่อนุรักษ์พื้นที่ทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ประกอบด้วยที่ดินประเภทอนุรักษ์ป่าไม้ ที่ดินประเภทที่โล่งเพื่อการรักษาสภาพแวดล้อม

หลักๆ จะอยู่ที่ พื้นที่พัฒนาเมือง และพื้นที่พัฒนาอุตสาหกรรม ซึ่งได้กำหนดการใช้ที่ดินในระยะแรกไว้ดังนี้

เขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษสำหรับกิจการพิเศษประมาณการการใช้พื้นที่ในระยะแรก 18,484 ไร่
เขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษสำหรับอุตสาหกรรมเป้าหมายพิเศษ 86,755 ไร่
โครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ 13,870 ไร่
พื้นที่พัฒนาเมืองใหม่และพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจอย่างน้อย 15,500 ไร่ แบ่งเป็น เมืองใหม่ 12,500 ไร่ พื้นที่ศูนย์กลางการเงิน 500 ไร่ และพื้นที่มหานครการบินภาคตะวันออก 2,500 ไร่
พื้นที่พัฒนารองรับศูนย์กลางโลจิสติกส์ 1,500 ไร่
นอกจากนี้ยังได้กันพื้นที่อื่นๆ ตามหลักวิชาการผังเมือง เพื่องรองรับการขยายของเมืองในอนาคตอีกกว่า 8 ล้านไร่

ในส่วนของพื้นที่พัฒนาเมืองจะกำหนดพื้นที่เหมาะสมต่อการตั้งถิ่นฐานเพื่อการพัฒนาเมืองและชุมชน ประกอบด้วย

ที่ดินประเภทศูนย์กลางพาณิชยกรรม (สีแดง) เพื่อส่งเสริมและพัฒนาศูนย์กลางด้านธุรกิจด้านพาณิชยกรรม การศึกษา และการท่องเที่ยว ให้มีความทันสมัย เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม สอดคล้องกับศักยภาพพื้นที่และแนวโน้มการพัฒนากับการขยายตัวของชุมชนในอนาคต โดยกำหนดให้เป็นย่านธุรกิจการค้าบริการในระดับประเทศ ระดับภาค และจังหวัด ได้แก่ ได้แก่ เมืองฉะเชิงเทรา เมืองชลบุรี เมืองพัทยา เมืองบ้านฉาง เมืองระยอง เพื่อส่งเสริมความเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจหลัก พาณิชยกรรม การอยู่อาศัย การบริการ และการท่องเที่ยว
ที่ดินประเภทชุมชนเมือง (สีส้ม) กำหนดไว้บริเวณที่เป็นเมืองเดิมและพื้นที่ที่มีศักยภาพที่จะพัฒนาเป็นเมืองในอนาคต จะเป็นพื้นที่ต่อเนื่องจากศูนย์กลางพาณิชยกรรม ชุมชนขนานไปตามชายฝั่งทะเลตลอดแนวสองข้างของถนนสุขุมวิท และกระจายอยู่บริเวณด้านในถนนมอเตอร์เวย์ จะให้ใช้ประโยชน์เพื่อการอยู่อาศัย ส่งเสริมศูนย์พาณิชยกรรมรองที่ไม่ใช่อาคารขนาดใหญ่พิเศษ

ที่ดินประเภทรองรับการพัฒนาเมือง (สีเหลือง) เป็นพื้นที่รองรับการพัฒนาเมือง กำหนดไว้บริเวณพื้นที่ต่อเนื่องกับพื้นที่เมืองเพื่อรองรับการขยายตัวของการอยู่อาศัยและการพัฒนาเมือง ให้ใช้ประโยชน์เพื่อรองรับการอยู่อาศัย ร้านค้า บริการชุมชน
ที่ดินประเภทเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ (สีน้ำตาล) ประกอบด้วย 1. เขตส่งเสริมนวัตกรรมระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EECi) 2. เขตส่งเสริมอุตสาหกรรมและนวัตกรรมดิจิตอล (EECd) 3. เขตส่งเสริมเมืองการบินภาคตะวันออก (EECa) 4. เขตส่งเสริมรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน (EECh) ให้ใช้ประโยชน์เพื่อส่งเสริมอุตสาหกรรมสำหรับกิจการพิเศษตามนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออกที่กำหนดโดยคณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (กพอ.) และผ่านความเห็นชอบจากคณะรัฐมนตรีเท่านั้น

พื้นที่พัฒนาอุตสาหกรรม จะมุ่งเน้นส่งเสริมการพัฒนาที่ตั้งอุตสาหกรรมที่มีความเชื่อมโยงกันให้ความสำคัญกับอุตสาหกรรมที่เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม และการพัฒนาอุตสาหกรรมเป้าหมาย 12 ประเภท เป็นพื้นที่ที่เหมาะสมในการพัฒนาด้านอุตสาหกรรม นิคมอุตสาหกรรม สวนอุตสาหกรรม เพื่อส่งเสริมและพัฒนาอุตสาหกรรมที่ใช้เทคโนโลยีขั้นสูง สนับสนุน R&D ให้เกิดการพัฒนาและสร้างนวัตกรรมให้สอดคล้องกับศักยภาพของพื้นที่ ซึ่งประกอบด้วย

ที่ดินประเภทเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ (สีม่วง) เพื่ออุตสาหกรรมเป้าหมายพิเศษ 21 เขต ตามนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก และตามกฎหมายการนิคมอุตสาหกรรม
ที่ดินประเภทพัฒนาอุตสาหกรรม (สีม่วงอ่อน) เพื่อรองรับการพัฒนาอุตสาหกรรมในอนาคต โดยให้ประกอบกิจการประเภทอุตสาหกรรม คลังสินค้า สำหรับการอยู่อาศัย พาณิชยกรรม ต้องเป็นไปเพื่อสวัสดิการของพนักงานโรงงาน

พื้นที่พัฒนาเกษตรกรรม  จะเป็นพื้นที่เพื่อส่งเสริมการพัฒนาพื้นที่เกษตรกรรมที่เหมาะสมกับศักยภาพที่ดิน ประกอบด้วย ที่ดินประเภทชุมชนชนบท ที่ดินประเภทส่งเสริมเกษตรกรรม และที่ดินประเภทที่พระราชกฤษฎีกากำหนดให้เป็นเขตปฏิรูปที่ดิน (สปก.) ได้แก่ ส่วนใหญ่ของจังหวัดฉะเชิงเทรา ต่อเนื่องมาทางด้านตะวันออกของจังหวัดชลบุรี และลงมาทางด้านชายฝั่งทะเลตอนล่างของจังหวัดระยอง

ที่ดินส่งเสริมเกษตรกรรม จะกระจายตัวอยู่ทั่วไปโดยเฉพาะทางด้านตะวันออกของภาค ขณะที่ ดินประเภทที่พระราชกฤษฎีกากำหนดให้เป็นเขตปฏิรูปที่ดิน (สปก.) กำหนดให้ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมตามกฎหมายว่าด้วยการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมเท่านั้น

ส่วนพื้นที่อนุรักษ์ทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ประกอบด้วย ที่ดินประเภทอนุรักษ์ป่าไม้ ที่ดินประเภทที่โล่งเพื่อการรักษาสภาพแวดล้อม กำหนดพื้นที่เพื่อการสงวนและคุ้มครองดูแลรักษา หรือบำรุงป่าไม้ สัตว์ป่า ต้นน้ำลำธาร และทรัพยากรธรรมชาติอื่นๆ ตามมติคณะรัฐมนตรีและกฎหมายที่เกี่ยวกับการป่าไม้ การสงวนและคุ้มครองสัตว์ป่า และการส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ

ส่วน (ร่าง) แผนผังการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน และระบบสาธารณูปโภค กรมโยธาธิการฯ ได้ดำเนินการจัดทำแผนผังฯ จาก 8 ระบบ เป็น 5 แผนผัง และ 1 มาตรการ ประกอบด้วย
1. แผนผังระบบสาธารณูปโภค ระบบเทคโนโลยีสารสนเทศและการสื่อสาร และระบบควบคุมมลภาวะ ส่งเสริมระบบการควบคุมและขจัดมลภาวะที่ไม่ส่งผลต่อชุมชนใกล้เคียง
2. แผนผังระบบคมนาคมและขนส่ง รองรับความต้องการการเดินทางและการขนส่งสินค้าในอีอีซี ในอนาคตอย่างเพียงพอและมีประสิทธิภาพ
3. แผนผังระบบการตั้งถิ่นฐานและภูมิสังคม เพื่อแสดงบริเวณที่ตั้งถิ่นฐาน ชุมชนดั้งเดิม ย่านชุมชนที่มีเอกลักษณ์เฉพาะพิเศษ พร้อมสร้างสมดุลชุมชนเมืองและชนบท คู่กับอนุรักษ์ย่านชุมชนที่มีคุณค่า
4. แผนผังระบบบริหารจัดการน้ำ รองรับความต้องการน้ำอย่างทั่วถึงเหมาะสมเพียงพอ พัฒนาระบบระบายน้ำ ป้องกันและบรรเทาอุทกภัยที่เหมาะกับสภาพพื้นที่
5. แผนผังระบบป้องกันอุบัติภัย เพื่อพัฒนาระบบป้องกันอุบัติภัยจากสารเคมี และวัตถุอันตรายจากการจัดเก็บ ผลิต และการขนส่ง
6. มาตรการระบบนิเวศและสิ่งแวดล้อมที่เหมาะสมแก่การประกอบอุตสาหกรรมเป้าหมาย อุตสาหกรรมเป้าหมายพิเศษและการประกอบกิจการพิเศษ บริหารจัดการขยะ ของเสีย พลังงาน ป้องกันปัญหาสิ่งแวดล้อม และบริหารจัดการน้ำอย่างมีประสิทธิภาพสูง

Warapong Pankaew

เคยทำงานสื่อสารมวลชนสายเศรษฐกิจ อสังหาริมทรัพย์ และการตลาด มายาวนานกว่า 25 ปี กับหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ โพสต์ทูเดย์ และเว็บไซต์ Baania