เตรียมเงินเท่าไหร่ ไว้ซื้อคอนโด

เตรียมเงินเท่าไหร่ ไว้ซื้อคอนโด

22 กรกฎาคม 2019

ใครๆ ก็บอกว่า หากคิดจะซื้อคอนโด ช่วงเวลานี้ น่าซื้อที่สุด!!! เพราะได้ของดีราคาไม่แพง แถมโปรโมชั่นโดนใจประเภทอยู่ก่อนผ่อนทีหลัง ฟรีค่าใช้จ่ายวันโอน แถมโน้นนี่นั่นเยอะไปหมด แต่ช้าก่อน! การคิดจะซื้อคอนโดไม่ใช่เรื่องที่จะตัดสินใจกันง่ายๆ แค่เห็นโฆษณาบรรยากาศดีๆ การรีวิวชวนฝัน ก็จะตัดสินใจจ่ายเงินจองกันทันทีได้ซะที่ไหน

ก่อนอื่น คงต้องตั้งคำถามกับตัวเองก่อนว่า เรารู้ยังว่าจะซื้อคอนโด ต้องเตรียมพร้อมในด้านการเงินอย่างไร มีอะไรบ้างที่เราต้องจ่าย สรุปเป็น 3 ช่วงเวลา
ช่วงแรก…เมื่อตัดสินใจจอง
ช่วงที่สอง…วันโอนกรรมสิทธิ์
ช่วงที่สาม…ค่าใช้จ่ายระยะยาวเมื่อเข้าอยู่อาศัย

เมื่อตัดสินใจแล้วว่า โครงการนี้แหละใช่เลย ค่าใช้จ่ายแรกเริ่มต้นเลยก็คือ เงินจอง เพื่อยืนยันว่าเราจะซื้อจริงๆ ส่วนเป็นเงินจำนวนเท่าไหร่ขึ้นอยู่กับราคาคอนโดที่ซื้อ ที่สำคัญคือต้องเข้าใจตรงกันนะว่าเงินจองเรียกคืนไม่ได้หากไม่มีการระบุไว้ในเงื่อนไขการจองว่าสามารถเรียกคืนได้

เมื่อจองแล้วทางโครงการจะเชิญเรามาทำสัญญาที่มีเนื้อหายาวมากๆ ขอย้ำว่าต้องอ่านให้ครบโดยเฉพาะรายละเอียดแนบท้ายสัญญาที่ระบุถึงส่วนควบ หรือสิ่งต่างๆ ซึ่งทางโครงการมอบให้ ซึ่งเงินทำสัญญาปกติจะมีจำนวนมากกว่าเงินจอง ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับราคาคอนโดเช่นกัน

ทำสัญญาแล้ว เราก็ต้องเริ่มผ่อนชำระเงินดาวน์ซึ่งกำหนดไว้เป็นงวดๆ ในสัญญา แต่ปัจจุบันเนื่องจากธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนดให้ธนาคารพาณิชย์ปล่อยสินเชื่อเพื่อซื้อคอนโดฯได้ในวงเงินปล่อยกู้ (LTV: Loan to Value)  ไม่เกิน 90-95% สำหรับที่อยู่อาศัยหลังแรก แต่ถ้าเป็นการซื้อและขอกู้หลังที่สองธนาคารจะปล่อยสินเชื่อได้ไม่เกิน 80-90% ยิ่งถ้าเป็นการซื้อหลังที่สามธนาคารจะปล่อยกู้ให้แค่ 70% เท่านั้น

ดังนั้นจึงต้องดาวน์ขั้นต่ำไม่น้อยกว่า 5-30% ของราคาซื้อขาย (รวมเงินจองและเงินทำสัญญาเข้าไปด้วย) ขึ้นอยู่กับว่าเป็นการซื้อบ้านหลังที่เท่าไหร่ หากโครงการที่เราซื้อผ่อน 18-24 งาดก็ดีไป เพราะเงินผ่อนดาวน์ตลอดระยะเวลาการสร้างก็จะไม่สูงมากนัก แต่ถ้าโครงการสร้างเสร็จในระยะเวลาสั้นๆ ก็จะทำให้เราต้องผ่อนดาวน์สูงขึ้น หรือมีเงินก้อนมาโปะเป็นช่วงๆ ตามที่กำหนดไว้ในสัญญา

เมื่องานก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์พร้อมให้เราตรวจห้อง(บางคนอาจจะจ่ายเงินค่าจ้างคนมาตรวจงานก่อนโอนซึ่งมีค่าบริการหลักพันบาทขึ้นอยู่กับขนาด และจำนวนครั้งที่ตรวจ) ค่าใช้จ่ายในช่วงที่สองจะตามมาซึ่งรอบนี้จะสูงมากเป็นพิเศษเพราะต้องชำระครั้งเดียวไม่มีการผ่อน เริ่มต้นด้วยค่าใช้จ่ายเพื่อประเมินราคา รายการนี้จ่ายในวันที่ไปทำเรื่องยื่นกู้ เฉลี่ยอยู่ที่ 2,000-3,000 บาท ต่อการประเมินหนึ่งครั้ง หากยื่นกู้หลายธนาคารก็ต้องจ่ายมาก ค่าใช้จ่ายในส่วนนี้กู้ไม่ผ่านหรือไม่ได้รับอนุมัติเงินกู้ก็ไม่มีการคืนเงินเช่นกัน

เมื่อถึงวันโอนกรรมสิทธิ์ ไม่ว่าจะซื้อเงินสด หรือขอสินเชื่อกับธนาคารก็ต้องเตรียมค่าธรรมเนียมการโอนเพื่อมาชำระให้กับกรมที่ดินโดยอัตราปกติกำหนดไว้ที่ 2% ของราคาประเมินห้องชุดโดยจะเป็นการแบ่งกันจ่ายระหว่างผู้ซื้อ 1% และผู้ขาย 1% และหากเราขอสินเชื่อกับธนาคาร จะมีคาใช้จ่ายส่วนของการจดจำนองเพื่มเข้ามาซึ่งอัตราปกติจะคิดที่ 1% ของมูลค่าที่จดจำนอง หรือวงเงินที่ขอสินเชื่อนั่นเอง

นอกจากนี้ยังมีค่าประกันอัคคีภัยที่จะต้องจ่ายให้กับธนาคาร ซึ่งส่วนใหญ่จะเรียกเก็บ 3 ปีครั้ง อัตราเบี้ยประกันจะเป็นไปตามมาตรฐานกรมการประกันภัยกำหนดไว้ให้ และบางธนาคาร(ส่วนใหญ่) อาจจะขอให้เราทำประกันชีวิตในกรณีที่เกิดเหตุไม่คาดคิด สินเชื่อนี้จะมีบริษัทประกันเป็นผู้รับผิดชอบไป ไม่เดือดร้อนทั้งธนาคารและครอบครัวของผู้กู้ ซึ่งโดยส่วนใหญ่จะบวกไปกับวงเงินกู้และให้ผ่อนรวมไปกับค่างวดคอนโดนั่นเอง

นอกจากนี้ ยังมีค่าใช้จ่ายในส่วนของเงินกองทุนส่วนกลาง ซึ่งจะคำนวณจากขนาดพื้นที่ห้องชุด ทุกโครงการจะกำหนดให้ชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์ รวมถึงค่าใช้จ่ายเล็กๆน้อยๆ เช่น ค่าประกันมิเตอร์น้ำ-ไฟฟ้า เป็นต้น

เช้าสู่ช่วงสุดท้ายคือค่าใช้จ่ายระยะยาวเมื่อเข้าอยู่อาศัย สิ่งแรกเป็นค่าส่วนกลางซึ่งจะคำนวณตามขนาดพื้นที่ห้องชุดต่อเดือน หลายๆ โครงการใช้วิธีเก็บก้อนเดียวในช่วง 1-2 ปีแรกก่อน หลังจากนั้น อาจจะเก็บไปรายเดือน หรือ 3 หรือ 6 เดือนเก็บ 1 ครั้ง ขึ้นอยู่กับข้อตกลงของแต่ละโครงการ ตามมาด้วยค่าประกันภัยอาคาร โดยทั่วไปนิติบุคคลจะทำประกันภัยอาคารไว้ เจ้าของห้องชุดก็ต้องร่วมจ่ายค่าประกันภัยนี้ด้วยโดยจะรวมอยู่ในค่าใช้จ่ายส่วนกลาง และที่ขาดไม่ได้คือค่าที่จอดรถ แม้เราจะเป็นเจ้าของร่วมแต่ก็ต้องชำระด้วยนะครับ

เมื่อเข้าใจตรงกันและคิดว่าเงินพร้อม…ก็จองได้เลย

 

 

Warapong Pankaew

Editor เว็บไซต์ www.thaipropertymentor.com

เคยทำงานสื่อสารมวลชนสายเศรษฐกิจ อสังหาริมทรัพย์ และการตลาด มายาวนานกว่า 25 ปี กับหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ โพสต์ทูเดย์ และเว็บไซต์ Baania

 

25 กรกฎาคม 2019