เปิดทำเลบ้าน-คอนโดหรู 3 หมื่นล้านสะดุด LTV

มาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ของธนาคารแห่งประเทศไทย ที่จะเริ่มใช้บังคับกับสัญญากู้ซื้อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 เป็นต้นไปนั้น ถูกมองว่า ที่อยู่อาศัยราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปจะได้รับผลกระทบ เพราะธปท.กำหนดอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan to Value : LTV) ไว้ที่ 80% ดังนั้นเวลากู้เงินซื้อที่อยู่อาศัยราคาเกิน 10 ล้านบาท ไม่ว่าจะเป็นบ้าน หรือคอนโดมิเนียม ธนาคารจะปล่อยกู้ได้แค่ 80% โดยผู้ซื้อควักเงินวางดาวน์เองอีก 20% 

แต่จริงๆ แล้ว การกำหนด LTV 80% สำหรับที่อยู่อาศัยที่มีราคาเกินกว่า 10 ล้านบาทนั้น เป็นเงื่อนไขเดิมที่ธปท.เคยออกประกาศมาแล้วในปี 2552 แต่ในประกาศครั้งนั้น การกำหนด LTV เป็นไปในลักษณะ soft limit คือ สถาบันการเงินสามารถปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยโดยมี LTV ที่เกินกว่าระดับที่กำหนดได้ แต่ต้องดำรงเงินกองทุนในระดับที่สูงขึ้น 

หลักเกณฑ์ดังกล่าวเรียกย่อๆ ว่า “risk weight (RW) by LTV” โดยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่าต่่ากว่าหรือเท่ากับระดับ LTV ที่ ธปท. ก่าหนดจะถูกคิดน้ำหนักความเสี่ยงที่ 35% ส่วนสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่าสูงกว่าระดับ LTV ที่ ธปท. ก่าหนด จะถูกคิดน่าหนักความเสี่ยงที่ 75% 

สำหรับเงื่อนไขใหม่สำหรับที่อยู่อาศัยราคาเกินกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไปในครั้งนี้ คือการกำหนดเป็น LTV limit 80% อธิบายง่ายๆ ก็คือ ธนาคารจะไม่สามารถปล่อยกู้ได้เกินกว่า 80% อีกต่อไป แตกต่างจากของเดิมคือ ธนาคารสามารถปล่อยกู้ได้เกิน 80% แต่ก็ต้องยอมรับความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้นแค่นั้นเอง ส่วนอีกหลักเกณฑ์ที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัยราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปคือ ถ้าเป็นการกู้สัญญาที่ 3 ขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็นที่อยู่อาศัยระดับราคาใดก็ตาม  LTV จะเหลือแค่ 70% นั้นคือต้องวางเงินดาวน์ที่ 30%  

ถามว่า ตลาดบ้านราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปนั้นจะได้รับผลกระทบจากมาตรการของธปท.มากน้อยแค่ไหน ก็พอจะประเมินได้ว่า มีผลกระทบในระดับหนึ่ง เนื่องจากตลาดบ้านราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป นั้นถือว่า เป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง ส่วนหนึ่งซื้อด้วยเงินสด ส่วนหนึ่งกู้เงินแต่วางเงินดาวน์สูงอยู่แล้ว แต่ก็มีอีกกลุ่มหนึ่งยังกู้เงินซื้อด้วยการวางเงินดาวน์ 20% หรือน้อยกว่านั้น โดยเฉพาะกลุ่มนมนุษย์เงินเดือนที่เป็นระดับผู้บริหารมีเงินเดือนในระดับ 200,000-250,000 บาท

จากตัวเลขของธปท.ที่นำมาประกอบในการพิจารณาการกำหนดหลักเกณฑ์กำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในครั้งนี้ ธปท.ได้เอาข้อมูลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ของธนาคารพาณิชย์ 4 ไตรมาสย้อนหลัง นับตั้งแต่ไตรมาส 3 ปี 2560 ถึงไตรมาส 2 ปี 2561 มาประกอบการพิจารณาจำนวน 100,000 บัญชี มูลค่า 300,000 ล้านบาท พบว่า เป็นสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่สำหรับบ้านราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปสัดส่วน 3% จาก 100,000 บัญชี หรือเท่ากับ 3,000 บัญชี  โดยมีสัดส่วน 15% จากมูลค่าสินเชื่อปล่อยใหม่ 300,000 ล้านบาท หรือคิดเป็น 45,000 ล้านบาท 

เท่ากับว่า สินเชื่อปล่อยใหม่ที่เป็นที่อยู่อาศัยราคาเกินกว่า 10 ล้านบาท มีมูลค่าสินเชื่อรวมประมาณ 45,000 ล้านบาท จาก 3,000 ราย หรือเฉลี่ยกู้รายละ 15 ล้านบาท ธปท.แจกแจงอีกว่า ในจำนวน 3,000 บัญชีที่เป็นสินเชื่อปล่อยใหม่ที่อยู่อาศัยราคาเกิน 10 ล้านบาทนั้น มีถึง 2,000 บัญชีที่ปล่อยกู้โดยที่ LTV เกิน 80% ซึ่งต่อไปกลุ่มคนที่ขอกู้เกินกว่า LTV ที่กำหนดก็จะไม่สามารถทำได้อีกต่อไปตามมาตรการที่ธปท.กำหนดขึ้นมาใหม่    

หากเฉลี่ยบัญชีละ 15 ล้านบาท สินเชื่อบ้านราคาเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไปที่ปล่อยกู้เกิน LTV จะมีมูลค่าสินเชื่อประมาณ 30,000 ล้านบาท ซึ่งจะได้รับผลกระทบจากหลักเกณฑ์ใหม่ของธปท. 

คราวนี้มาดูกันว่า ที่อยู่อาศัยราคาเกิน 10 ล้านบาท ทั้งที่เป็นคอนโดมิเนียม และบ้านแนวราบ อยู่บนทำเลไหนของกรุงเทพฯและปริมณฑลกันบ้าง จาก Data Insight ของ Baania พบว่า โครงการคอนโดมิเนียมราคาเริ่มต้นตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ทั้งหมดกระจุกตัวอยู่ในเขตเมืองชั้นใน ประกอบด้วย ย่านชิดลม-หลังสวน ซึ่งมีราคาคอนโดมิเนียมเฉลี่ยอยู่ที่ 23.49 ล้านบาท ย่านอโศก-สุขุมวิท ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 21.91 ล้านบาท และย่านสีลม-สาทร ที่มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 21.40 ล้านบาท

ส่วนที่อยู่อาศัยแรวราบที่มีราคาเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไป กระจุกตัวหนาแน่นอยู่ใน 3 ทำเลนอกเมือง ประกอบด้วย ย่านปิ่นเกล้า-ถนนกาญจนาภิเษก โดยมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 24.60 ล้านบาท ย่านเลียบทางด่วน รามอินทรา มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 21.54  ล้านบาท และย่านศรีนครินทร์ มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 20.43 ล้านบาท 

เมื่อกู้ได้ไม่เต็ม 100% เหมือนที่ผ่านมา ตลาดบ้านหรูราคา 10 ล้านบาทจะเป็นอย่างไร คงต้องติดตามดูกันในปี 2562 ซึ่งเป็นปีที่ผู้ประกอบการอสังหาฯจะต้องปรับตัวเพื่อรับมือกับมาตรการของธปท.ที่จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 ทั้งในเรื่องโปรดักต์ ที่ต่อไปเราอาจจะได้เห็นบ้านราคา 9.9  ล้านบาทมากขึ้น หรือบ้านที่จับกลุ่มลูกค้าในธุรกิจ SME โดยเฉพาะ เพราะเป็นกลุ่มที่ได้เงื่อนไขผ่อนปรนในการขอสินเชื่อ Top-up รวมถึงระยะเวลาก่อสร้างที่จะต้องยาวขึ้น ให้สอดรับกับช่วงเวลาผ่อนดาวน์ สิ่งเหล่านี้จะมีให้เห็นในปีหน้าแน่นอน

Baania มี Line แล้วนะ
ติดตามเรื่องราวอสังหาริมทรัพย์แบบอินเทรนด์ ได้ทุกวันผ่าน Line ID @baania