เมกะโปรเจกต์ กับจังหวะลงทุนอสังหาฯ ช่วง "นาทีทอง"

เมกะโปรเจกต์ กับจังหวะลงทุนอสังหาฯ ช่วง "นาทีทอง"

18 สิงหาคม 2017

เชียงใหม่ จัดเป็นพื้นที่น่าสนใจแห่งหนึ่งที่อยู่ในข่ายราคาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ กำลังจะปรับตัวขึ้นแบบก้าวกระโดด เนื่องจากกำลังจะมีโครงการเมกะโปรเจกต์ (Mega Projects) ทั้งของภาครัฐและภาคเอกชน จ่อคิวเกิดขึ้นมากมายหลายโครงการ

ตัวอย่างโครงการเหล่านี้ก็เช่น โครงการขยายสนามบินเชียงใหม่เพื่อรองรับการเดินทางของนักท่องเที่ยว 18 ล้านคน ในปี 2568, โครงการรถไฟความเร็วสูง(High Speed Train) สายกรุงเทพฯ-เชียงใหม่, โครงการมอเตอร์เวย์ (Motorway) เชื่อมเชียงใหม่-เชียงราย และโครงการก่อสร้างอุโมงค์ทางลอดบริเวณสามแยกแม่โจ้(เทพปัญญา) เป็นต้น

 

 

ในมุมมองของการลงทุนอสังหาฯ ช่วงกำลังเกิดโครงการขนาดใหญ่นี้ ถือเป็นช่วง “นาทีทอง” เพราะจะมีโอกาสเก็บเกี่ยวผลตอบแทนในรูปมูลค่าเพิ่ม(Capital Gain) ได้มากกว่าการลงทุนในช่วงเวลาอื่นๆ แบบที่เทียบกันไม่ติดเลย

มีคนจำนวนมากยังคงจดๆ จ้องๆ ลังเลใจไม่กล้าลงทุนกันอยู่เนื่องจากไม่แน่ใจว่าเป็นจังหวะที่เหมาะเข้าลงทุนแล้วหรือยังกลัวว่าจะลงทุนเร็วไป ทำให้ต้องเสียเวลารอนานในการเก็บเกี่ยวผลกำไร เพราะโครงการขนาดใหญ่เหล่านี้ กว่าจะเปิดดำเนินการได้จริงล้วนใช้เวลาค่อนข้างนาน  บางครั้งกินเวลาเป็นสิบปีเลยก็มี

 

 

ในสหรัฐฯเคยมีผู้ทำการศึกษาเรื่อง “โครงการสาธารณูปโภคจำเป็นพื้นฐานขนาดใหญ่ ที่ส่งผลกระทบมาสู่ราคาที่ดินในบริเวณรอบๆ” เพื่อจับภาพและค้นหารูปแบบของการปรับเพิ่มราคาที่ดินในแต่ละช่วงของการพัฒนาโครงการ

บทสรุปการศึกษาพบว่า โดยทั่วไปช่วงเวลาพัฒนาโครงการสาธารณูปโภคขนาดใหญ่ของภาครัฐ ตั้งแต่ขั้นนโยบาย จนกระทั่งสร้างเสร็จออกมาใช้ได้จริง เฉลี่ยจะอยู่ที่ประมาณ 15  ปี ทำให้ราคาที่ดินรอบๆ โครงการจะเริ่มปรับเพิ่มขึ้น ตั้งแต่ที่นโยบายประกาศเป็นข่าวก็จะปรับสูงขึ้นเรื่อยๆ และจะมีการปรับเพิ่มขึ้นสูงสุดในช่วงประมาณหนึ่งปีถัดจากวันที่มีข่าวออกมา

 

 

จากนั้นอัตราการปรับเพิ่มจะชะลอตัวลงในช่วงที่โครงการเข้าสู่ขั้นตอนวิเคราะห์ทางเลือกต่างๆ (Alternatives Analysis) ซึ่งช่วงนี้อาจกินเวลานานถึง 3  ปี และการปรับเพิ่มของราคาที่ดิน จะกลับมาสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญอีกครั้ง เมื่อเข้าสู่ขั้นตอนการศึกษาทางวิศวกรรม (Preliminary Engineering) โดยปรับสูงต่อเนื่องไปเรื่อยๆ ไปจนถึงช่วงก่อสร้างเลยทีเดียว

 

                   
  

จากภาพรวมของการศึกษาดังกล่าว จึงพอสรุปได้ว่า เมื่อมีโครงการเมกะโปรเจกต์เกิดขึ้นที่ใด ระยะพัฒนาโครงการทุกช่วง ล้วนเป็นโอกาสที่จะสามารถเข้าลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ได้ทั้งหมด เนื่องจากที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ มีความโน้มเอียงที่จะปรับมูลค่าเพิ่มสูงขึ้นได้โดยตลอด

 

 

สำหรับโครงการในบ้านเรา แม้ว่าหลายโครงการอาจมีระยะเวลาอาจสั้นกว่าระยะเวลาเฉลี่ยของการศึกษานี้ แต่รูปแบบการพัฒนาและขั้นตอนการดำเนินการจะมีลักษณะที่ไม่แตกต่างกันแต่อย่างใดดังนั้น จังหวะเหมาะสมลงทุนจึงสามารถดูได้จาก "สถานะโครงการว่ากำลังดำเนินงานอยู่ในขั้นตอนใดแล้วมากกว่า"

 

 

เขียนโดย: อนุชา กุลวิสุทธิ์
กูรูด้านการเงินและการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ที่ปรึกษาอิสระ วิทยากรและอาจารย์พิเศษ
มีพ็อกเก็ตบุ๊คด้านการเงิน การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

 

ขอบคุณภาพประกอบจาก: cm108.com

บทความแนะนำ:

อะไรทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น? กรณีศึกษาจากร้านดัง Magnolia Bakery
- [FAQ] Living Score คืออะไร?
เมเจอร์ฯ เผย อสังหาฯ ไทยดึงดูดต่างชาติลงทุน 
- คมนาคมเล็งโครงการลงทุน 6 แสนล้านบาท เข้าพีพีพี

 

18 สิงหาคม 2017