เรื่องน่ารู้ของดอกเบี้ย ก่อนกู้บ้าน

เรื่องน่ารู้ของดอกเบี้ย ก่อนกู้บ้าน

23 พฤศจิกายน 2018

เวลาพูดถึงการผ่อนบ้าน เรามักจะได้ยินศัพท์เฉพาะทางที่ไม่คุ้นหูอยู่หลายคำ รู้เรื่องบ้างไม่รู้เรื่องบ้าง พอจะซื้อบ้านจะต้องยื่นกู้ก็ไม่รู้ว่าข้อเสนอของธนาคารไหนจะดีกว่ากัน ฉะนั้นก่อนจะไปถึงขั้นที่ว่าเลือกดอกเบี้ยอย่างไร เราควรจะมาทำความรู้จักดอกเบี้ยแบบคร่าวๆ กันก่อนดีกว่าครับ

แน่นอนว่า เมื่อคุณขอสินเชื่อบ้าน (เราว่าก็คงมีคนจำนวนน้อยมากที่จะไม่ขอ) สิ่งที่ตามมากับเงินกู้ก็คือดอกเบี้ย และสำหรับดอกเบี้ยบ้านนั้นจะแยกออกเป็น 3 ประเภทคือ

MLR (Minimum Loan Rate) คือดอกเบี้ยที่ธนาคารลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี ประเภทเงินกู้แบบมีระยะเวลา เช่น มีประวัติการเงินที่ดี มีหลักทรัพย์ค้ำประกันอย่างเพียงพอ โดยส่วนใหญ่จะเป็นสินเชื่อสำหรับการประกอบธุรกิจ หรือถ้าคุณมีเครดิตที่แข็งแรงพอ อาชีพมั่นคง เสียภาษี จดทะเบียนการค้า ธนาคารก็มีโอกาสจะให้ดอกเบี้ย MLR กับบ้านคุณเช่นกัน แต่ลูกค้าทั่วไปอาจจะได้ยากสักหน่อย

MOR (Minimum Overdraft Rate) คือดอกเบี้ยที่ธนาคารเรียกเก็บจากลูกค้ารายใหญ่ชั้นดีประเภทเงินเบิกเกินบัญชี โดยมากจะนำมาสร้างสภาพคล่องในระยะเวลาอันสั้น

MRR (Minimum Retail Rate) น่าจะเป็นดอกเบี้ยที่คนส่วนมากคุ้นเคยกัน เพราะนี่คืออัตราที่ธนาคารเรียกเก็บจากลูกค้ารายย่อยชั้นดี เช่น สินเชื่อส่วนบุคคล สินเชื่อที่อยู่อาศัย สินเชื่อบัตรเครดิต ดอกเบี้ยชนิดนี้จะมีลักษณะเป็นดอกเบี้ยลอยตัว ซึ่งหมายความว่าจะสามารถเปลี่ยนแปลงได้ตามนโยบายของธนาคารในช่วงเวลานั้น และ MRR ของแต่ละธนาคารก็ไม่เท่ากันอีกด้วย เพราะดอกเบี้ยนี้จะสะท้อนถึงต้นทุนของธนาคารแต่ละแห่ง

นอกจากดอกเบี้ยเหล่านี้ ซึ่งถือเป็นดอกเบี้ยลอยตัว (Floating Rate) แล้ว คุณอาจจะได้รับข้อเสนออีกแบบหนึ่งคือ อัตราดอกเบี้ยแบบคงที่ (Fixed Rate) อีกด้วย สำหรับเรื่องนี้หากจะให้อธิบายให้สั้นที่สุดก็คือ

  • หากคุณทำสัญญาด้วยดอกเบี้ยคงที่ ไม่ว่าจะเกิดอะไรขึ้นก็ตาม ธนาคารก็จะคิดดอกเบี้ยคุณในอัตราเดิมตลอดจนสิ้นสุดสัญญา
  • แต่หากคุณทำสัญญาด้วยดอกเบี้ยลอยตัว คุณก็อาจจะได้อัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นหรือลดลงก็ได้ ตามสภาพการของเศรษฐกิจและต้นทุนของธนาคารในช่วงนั้นๆ

ถ้าคุณทำดอกเบี้ยคงที่ก็อาจจะไม่ต้องคิดอะไรมาก เพราะยังไงคุณก็จ่ายดอกเบี้ยเท่าเดิม แต่ถ้าคุณได้ดอกเบี้ยลอยตัว หากดอกเบี้ยลงก็น่าจะยิ้มได้ แต่ถ้าดอกเบี้ยขึ้นก็คงต้องปวดหัวหน่อย และหากคุณจะเลือกสัญญาแบบดอกเบี้ยลอยตัว ก็อย่าลืมดูความผันผวนของดอกเบี้ยย้อนหลังของแต่ละธนาคารว่า ขึ้นหรือลงมากน้อยและบ่อยครั้งเพียงใด

หากใครที่ไม่สะดวกจะไปเช็คอัตรา MLR, MOR, MRR ของแต่ละธนาคาร ก็เปิดดูในเว็บ Baania เราได้เลยครับ

และอย่าแปลกใจ ถ้าคุณกับเพื่อนซื้อบ้านโครงการเดียวกัน แบบเดียวกัน ยื่นขอสินเชื่อกับธนาคารเดียวกันในยอดที่เท่ากัน จะได้อัตราดอกเบี้ยต่างกัน ทั้งนี้ก็เนื่องจากธนาคารจะประเมินความเสี่ยงและให้เครดิตลูกค้าเป็นรายบุคคล ซึ่งก็อาจจะไม่เท่ากันก็ได้

อีกประเด็นหนึ่งที่สำคัญคือ ใครที่ติดตามเรื่องการผ่อนบ้าน คงต้องได้ยินคำพูดที่ว่า “ลดต้นลดดอก” อย่างแน่นอน วลีนี้ฟังดูก็พอจะเข้าใจ แต่พอมานั่งคิดจริงๆ บางคนก็อาจจะยังงงว่า ลดต้นแล้วลดดอกนั้น ลดอย่างไรและลดไปเท่าไหร่กันแน่ สูตรนี้ใช้กับคนที่เลือกอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัวเท่านั้น

ขั้นแรก คุณคงนึกออกว่าดอกเบี้ยนั้นคิดจากเงินต้น หากเงินต้นเหลือมาก ดอกเบี้ยก็จะมากด้วย แต่ถ้างวดไหนคุณจ่ายเงินเกินขั้นต่ำ หรือเรียกว่า โปะ ลงไปเพิ่ม เงินส่วนนั้นจะไปตัดเงินต้นทันที (ต้องจ่ายในวันเดียวกันและจ่ายแยกจากค่างวดนะครับ) สูตรการคำนวณดอกเบี้ยในแต่ละงวดมีดังนี้

  • ขั้นแรกคุณต้องหาดอกเบี้ยในงวดนั้นจากสูตร

เงินต้นที่เหลือ x อัตราดอกเบี้ย x จำนวนวันในงวด / จำนวนวันใน 1 ปี =  A (ดอกเบี้ยงวดปัจจุบัน)

  • เมื่อได้ดอกเบี้ยต่องวดแล้ว ให้นำมาลบออกจากค่างวดที่ต้องจ่าย

ค่างวดที่ต้องชำระ – A = B (เงินต้นที่ชำระไป)

  • สุดท้ายนำเงินต้นที่ชำระไปแล้ว มาหักออกจากเงินต้นคงเหลือ เพื่อหาดอกเบี้ยสำหรับงวดต่อไป

เงินต้นที่เหลือจากงวดก่อน – B = เงินต้นสำหรับคำนวณงวดต่อไป

จากสูตรด้านบน คุณจะพอเห็นภาพแล้วว่า หากตัดเงินต้นลงไปได้มากเท่าไหร่ ดอกเบี้ยก็จะลดลง ทำให้ยอดชำระลดลงตามไปด้วย ฉะนั้นถ้าอยากให้บ้านหมดภาระเร็วๆ ก็หาช่องทางโปะกันได้ตามอัธยาศัยเลยครับ

เพื่อความเข้าใจที่ชัดเจนขึ้น เราลองแทนค่าตัวเลขลงในสมการด้านบน โดยกำหนดให้ยอดเงินกู้เท่ากับ 1,000,000 บาท มีค่างวดที่ต้องชำระเดือนละ 7,000 บาท (ระยะเวลา 30 ปี) อัตราดอกเบี้ยที่ 4% ต่อปี และจำนวนวันใน 1 ปีมี 356 วัน เราจะได้การคำนวณดังนี้

เงินต้นที่เหลือ x อัตราดอกเบี้ย x จำนวนวันในงวด / จำนวนวันใน 1 ปี =  A (ดอกเบี้ยงวดปัจจุบัน)
1,000,000 x 4% x 30 / 365 = 3,267 (ดอกเบี้ยงวดปัจจุบัน)

นำไปลบออกจากค่างวดที่ต้องจ่าย
7,000 – 3,267 = 3,733 (เงินต้นที่ชำระไป)

คุณจะได้เงินต้นที่คงเหลือสำหรับการคำนวณค่างวดต่อไป
1,000,000 – 3,733 = 996,267

เมื่อรู้จักดอกเบี้ยและการคำนวณเบื้องต้นไปแล้ว สิ่งที่คุณควรจะรู้อีกอย่างหนึ่งก็คือ กลุ่มมนุษย์แบบไหนที่มีโอกาสได้รับสินเชื่อบ้านได้ง่ายกว่าคนอื่น ... ไม่ต้องเดากันนาน เฉลยเลยก็ได้ว่า กลุ่มมนุษย์เงินเดือนที่ล่ะครับที่ธนาคารมักจะไว้วางใจปล่อยสินเชื่อให้มากที่สุด เพราะมีรายได้ต่อเดือนแน่นอนเป็นหลักประกันได้

และหากคุณเป็นมนุษย์เงินเดือนที่อยากมีบ้าน เรามีข่าวดีมากทิ้งท้ายให้ด้วยกับ "เทศกาลสินเชื่อบ้านซูเปอร์คุ้ม จากสินเชื่อบ้านกสิกรไทย"

เทศกาลสินเชื่อบ้านซูเปอร์คุ้ม จากสินเชื่อบ้านกสิกรไทย

  • สุขสุดคุ้ม มนุษย์เงินเดือน ผ่อนสบายดอกเบี้ยต่ำ 0.6% นาน 8 เดือน
  • วงเงินกู้เต็ม 100% 
  • ผ่อนนานดอกเบี้ยต่ำเฉลี่ย 3 ปี 3.95%

อย่าตั้งท่ากันนาน เพราะโปรแรงแบบนี้ เขาให้ถึงแค่ 30 ธันวาคม 2561 เท่านั้น!

ดูรายละเอียดเพิ่มเติมและลงทะเบียนได้เลยที่นี่ครับ

 

23 พฤศจิกายน 2018