เลือกอสังหาฯ ลงทุนอย่างเหนือชั้น ด้วย “หลักความกลมกลืน”

เลือกอสังหาฯ ลงทุนอย่างเหนือชั้น ด้วย “หลักความกลมกลืน”

01 ตุลาคม 2012

ถนนสายสำคัญๆ ทุกสายในจังหวัดเชียงใหม่ ไม่ว่าจะเป็นถนนช้างคลาน ท่าแพ ห้วยแก้ว สุเทพ ฯลฯ มักจะพบว่ามีอสังหาริมทรัพย์เก่า-ใหม่เกิดขึ้นอย่างดาษดื่น และอยู่ติดๆ กันอย่างหนาแน่น ทั้งในรูปแบบตึกแถว บ้านอยู่อาศัย อาคารสำนักงาน หรืออาคารเชิงพาณิชย์รูปแบบต่างๆ

          สำหรับนักลงทุนที่กำลังคิดจะลงทุนกับอสังหาริมทรัพย์บริเวณถนนเหล่านี้แล้ว ส่วนใหญ่มักประสบปัญหาเหมือนๆ กัน ก็คือไม่รู้ว่าจะเลือกทำเลและอสังหาริมทรัพย์ลงทุนแบบใดดี จึงจะสามารถทำเงินและประสบความสำเร็จได้

          จริงๆ แล้วในแวดวงของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้น มีกฎหรือทฤษฎีการลงทุนรูปแบบหนึ่งที่อาจนำมาประยุกต์ใช้ในการเลือกทำเลและอสังหาริมทรัพย์ลงทุนตามถนนสายสำคัญๆ ได้เป็นอย่างดี นั่นก็คือการอาศัย “ทฤษฎีหรือหลักความกลมกลืน (Principle of Conformity)”

ทฤษฎีนี้ได้รับความนิยมกันอย่างแพร่หลาย และถูกใช้อย่างกว้างขวางทั่วโลก เพราะเข้าใจง่ายและยังจัดว่าง่ายต่อการประยุกต์ใช้เป็นอย่างยิ่ง

          ทั้งนี้แนวคิดภายใต้หลักความกลมกลืนของอสังหาฯ เชื่อว่ามูลค่าความเป็นไปของอสังหาฯ ในอนาคต จะขึ้นอยู่กับสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจและสังคมในแต่ละทำเลเป็นสำคัญ และยังขึ้นอยู่กับลักษณะอสังหาฯ ในบริเวณรอบๆ ด้วย

          ด้วยเหตุนี้การเลือกทำเลและอสังหาฯ เพื่อให้ประสบความสำเร็จในการลงทุนได้นั้น สิ่งสำคัญที่จำเป็นต้องกระทำก่อนตัดสินใจลงทุนก็คือการลงพื้นที่สำรวจเพื่อตรวจเช็คดูสภาพแวดล้อมและอสังหาฯ บริเวณรอบๆ ให้ทราบแน่ชัดเสียก่อน

ข้อมูลที่ได้จากการสำรวจนี้เองจะถือเป็นกุญแจสำคัญที่ช่วยชี้หรือบอกให้ทราบว่าบริเวณไหนและอสังหาฯ ใดจะมีความน่าสนใจกับการลงทุนของเรามากกว่ากัน โดยแนวคิดของการเลือกทำเลและอสังหาฯ ลงทุนภายใต้หลักความกลมกลืน จะอิงหลักการพิจารณาซึ่งบัญญัติไว้เป็น  3 กฎทองใหญ่ๆ ดังต่อไปนี้

          กฎทองข้อที่หนึ่ง อสังหาฯ จะมีค่าสูงสุดในสายตาคนทั่วไปได้ เงื่อนไขสำคัญคือต้องตั้งอยู่ในทำเลที่มีสภาพแวดล้อมทางสังคมและทางเศรษฐกิจที่ดีเท่านั้น และจำเป็นต้องดูดีและมีลักษณะเดียวกัน(Homogeneity) ทั้งโซนด้วย ในทางตรงกลับกันอสังหาฯ จะมีความโน้มเอียงที่จะมีมูลค่าลดต่ำลงกว่ามูลค่าที่ควรจะเป็นได้ หากทำเลที่ตั้งไปอยู่ในพื้นที่ที่สภาพแวดล้อมโดยรวม ดูเสื่อมโทรมและไม่เจริญหูเจริญตา

          กฎทองข้อที่สอง มักเรียกว่า “กฎการดึงราคาหรือมูลค่าให้ถดถอยลง (Regression)” ซึ่งระบุว่าหากอสังหาฯ ดีๆ ที่มีมูลค่าสูงไปตั้งอยู่ในพื้นที่ที่บริเวณรอบๆ มีแต่อสังหาฯ ที่มีมูลค่าต่ำกว่า ก็จะส่งผลให้มูลค่าความเป็นไปของอสังหาฯ นั้นๆ ปรับขึ้นได้ยาก แถมยังมีความโน้มเอียงที่จะถูกอสังหาฯ ที่มีมูลค่าหรือราคาที่ต่ำกว่าดึงลากพาให้มูลค่าในอนาคตลดต่ำลงได้ด้วย

กฎทองข้อที่สาม บางครั้งเรียกว่า “กฎการดันมูลค่าให้สูงขึ้น (Progression)” กฎนี้บัญญัติไว้ว่า อสังหาฯ ที่มีมูลค่าน้อยหรือไม่ค่อยมีมูลค่านั้น มีความโน้มเอียงที่จะถูกดันให้มูลค่าปรับสูงขึ้นได้ในอนาคต หากอสังหาฯ นั้นไปตั้งอยู่ในพื้นที่หรือบริเวณที่อสังหาฯ ส่วนใหญ่มีมูลค่าสูงกว่า

          ในทางปฏิบัติแล้วทฤษฎีหรือหลักความกลมกลืนที่กล่าวมาทั้งหมดนี้ อาจนำไปประยุกต์ใช้ได้ในหลายลักษณะ ทั้งกับการเลือกซื้ออสังหาฯ เก่า-ใหม่ตามชุมชนต่างๆ หรือใช้ได้กับการเลือกพื้นที่เพื่อพัฒนาอสังหาฯ หรือการสร้างบ้านขายก็ได้

          ยกตัวอย่าง หากคิดจะสร้างบ้านขายราคา 5,000,000 บาท ในทำเลที่บ้านส่วนใหญ่ในบริเวณนั้นมีราคาขายกันอยู่ที่ 2,000,000 บาท มูลค่าของบ้านในบริเวณใกล้เคียงที่ต่ำกว่าจะส่งผลทำให้บ้านที่ตั้งราคาขายที่ราคา 5,000,000 บาทขายได้ยากหรือไม่มีคนซื้อ แต่หากเปลี่ยนไปสร้างบ้านลักษณะเดียวกันในพื้นที่ที่บ้านบริเวณใกล้เคียงมีราคา 10,000,000 บาท จะส่งผลให้บ้านขายง่ายอย่างน่าประหลาดใจ แม้จะตั้งราคาสูงกว่านี้ก็ยังขายได้อยู่ดี

ข้อมูลจาก:
นิตยสารโฮมบายเออร์ไกด์ เชียงใหม่ ฉบับเดือนตุลาคม 2555
07 เมษายน 2016