แต่งตัวไปกู้ : ทางออกรอง “หลักประกัน”

แต่งตัวไปกู้ : ทางออกรอง “หลักประกัน”

01 สิงหาคม 2013

ในบทก่อนๆ ได้กล่าวถึงทางออกหลักซึ่งได้แก่คุณสมบัติที่สำคัญของผู้กู้ ซึ่งรวมถึงรายได้หรือเงินออมอันเป็นปัจจัยหลักสำหรับการกู้ยืมเงินที่ ทั้งตัวผู้กู้และผู้ให้กู้ต้องการออกจากหนี้นั้นๆ โดยไม่มีปัญหา ซึ่งถ้าการชำระหนี้ไม่สามารถทำได้เสร็จสิ้น การโอนกรรมสิทธิ์ในบ้านให้กับผู้ซื้อย่อมมีปัญหา การดำเนินการทางกฎหมายคือการฟ้องร้องดำเนินคดีให้ชำระหนี้ย่อมเกิดขึ้น และคงต้องดำเนินไปถึงการยึดทรัพย์คือบ้านที่จำนองอยู่ เพราะเมื่อไม่มีรายได้มาชำระหนี้ได้แล้ว ผู้ให้กู้ย่อมจำต้องฟ้องร้องบังคับจำนองเอากับทรัพย์ที่เป็นหลักประกัน ฉะนั้นหลักประกันที่จำนองจึงเป็นทางออกรอง หรือเป็นทางออกที่สองของหนี้รายนั้นๆ

หลักประกันอันมั่นคง สิ่งสำคัญที่สุดที่ผู้กู้ต้องการในการจัดซื้อที่อยู่อาศัยคือการได้มาของทรัพย์สินที่ไม่มีปัญหา เพื่อเป็นหลักประกันที่มั่นคงทั้งปัจจุบันและอนาคต ซึ่งรวมถึงผู้ให้กู้ก็จำเป็นต้องแน่ใจว่าทรัพย์ที่รับเป็นหลักประกันนั้นมีสภาพคล่องต่อการเปลี่ยนถ่ายเป็นเงินให้คุ้มกับมูลหนี้รายนั้นๆ

ดังนั้นการพิจารณาลักษณะ สภาพ คุณภาพของหลักประกันที่ดินไม่ควรมีลักษณะต่างๆ ดังนี้ ที่ดินตาบอดควรมีทางเข้าออกสะดวก ที่ดินไม่ถูกทำลายจนเสียสภาพ เช่น ถูกขุดหน้าดิน ไม่อยู่ในเขตผันน้ำ ไม่อยู่ใกล้สถานที่ที่ชุมชนรังเกียจ เช่น ใกล้สุสาน บริเวณชุมชนแออัด ทางขึ้นลงของสนามบิน ที่ดินหน้าแคบแต่ยาว ที่ดินใต้เขตไฟฟ้าแรงสูง เป็นต้น

ความสมบูรณ์ของเอกสารสิทธิของหลักประกันที่ดินไม่ควรมีลักษณะดังนี้ อยู่ในเขตแนวเวนคืน จดจำนองผิดแปลง ติดภาระผูกพันต่างๆ เช่น สิทธิเก็บกิน สิทธิอาศัย ที่ดินในเขตสัมปทาน ติดป่าสงวน ที่ดินพื้นที่สีเขียวไว้เพาะปลูก โฉนดปลอม (ตรวจสอบที่สำนักงานที่ดิน) มิได้จำนองอันดับแรก หรือจดจำนองเฉพาะส่วน (บางส่วนไม่ระบุรายละเอียด)

ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างควรพิจารณาสิ่งปลูกสร้างเพิ่มเติมดังนี้ การรื้อถอน/ทำลายสิ่งปลูกสร้าง การเสื่อมราคาตามระยะเวลา การใช้ประโยชน์ของคนหมู่มาก เช่น หอพักนักศึกษา การเกิดภัยธรรมชาติ/วินาศภัย  นอกจากนั้นควรพิจารณาความสมบูรณ์ของเอกสารสิทธิของหลักประกัน เช่น กรรมสิทธิ์ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นคนละเจ้าของ มีการสร้างสิ่งปลูกสร้างผิด พ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน/อาคารชุดหรือไม่ เป็นต้น

สุภาษิตไทยที่ว่าปลูกเรือนผิดคิดจนเรือนทลาย ยังเป็นข้อเตือนใจที่ดีสำหรับคนเลือกซื้อที่ดินและบ้านได้เป็นอย่างดี ฉะนั้นคิดก่อนทำจึงดีกว่าทำแล้วมาคิดทีหลังที่อาจสายไปเสียแล้ว

การป้องกันความเสื่ยง ในการตรวจสอบที่ดินก่อนการซื้อนอกจากจะตรวจสอบด้วยตนเอง สอบถามผู้รู้จากสำนักงานที่ดิน (ถ้าไม่แนใจ) แล้ว ควรให้ผู้ประกอบอาชีพประเมินราคา คือบริษัทสำรวจหรือประเมินราคาเป็นผู้ดำเนินการสำรวจ ตรวจสอบและประเมินราคา ในกรณีที่เลือกซื้อบ้านจากบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ควรเลือกซื้อจากบริษัทที่มีชื่อเสียง ถ้าไม่แน่ใจควรสอบประวัติการซื้อขายที่ผ่านมาว่าไม่มีปัญหาการโอน

สำหรับผู้ให้กู้นอกเหนือจากการให้บริษัทผู้ประเมินเป็นผู้ตรวจสอบสำรวจแล้ว ก็ควรตรวจสอบเอกสารสิทธิรวมถึงสิทธิที่ได้รับจากการจำนองอันดับหนึ่ง และไม่ควรรับหลักประกันที่อาจทำให้มีปัญหา เช่น การจดจำนองเฉพาะส่วน รวมทั้งจัดการการประกันภัยพิบัติต่างๆ ในกรณีรับเป็นหลักประกันด้วย

ข้อมูลจาก:
นิตยสารโฮมบายเออร์ไกด์ เชียงใหม่ ฉบับเดือนสิงหาคม 2556
07 เมษายน 2016