แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยรอบนิคมอุตสาหกรรม “มาบตาพุด” ฝั่งเมืองระยอง

แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยรอบนิคมอุตสาหกรรม “มาบตาพุด” ฝั่งเมืองระยอง

21 กุมภาพันธ์ 2018

Highlights

  • การพัฒนา EEC ทำให้ ระยอง กลายเป็นพื้นที่ที่อยู่อาศัยที่น่าจับตามอง อัตราการเติบโตของราคาโครงการที่อยู่อาศัยของบ้านแนวราบพื้นที่รอบนิคมอุตฯมาบตาพุด ฝั่งเมืองระยอง ปรับตัวเพิ่มขึ้น เฉลี่ยปีละ 2.79%
  • ย่านวัดทับมา คือทำเลที่มีราคาโครงการสูงสุดในปี 2017 มีค่ากลางอยู่ที่ 3.70 ล้านบาท ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรอยู่ที่ 17,500 บาท

การพัฒนาโครงการ Eastern Economic Corridor (EEC) หรือ ระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (ฉะเชิงเทรา - ชลบุรี – ระยอง) ถือเป็นการเชื่อมต่อประตูเศรษฐกิจสู่ภูมิภาคอื่นของทวีปเอเชีย เพื่อเสริมสร้างศักยภาพพื้นที่แนวระเบียงเศรษฐกิจชายฝั่งทะเล ซึ่งจังหวัดระยอง ได้รับการยกระดับให้เป็นหนึ่งในเป้าหมายสำคัญของโครงการนี้ ภายใต้แนวคิด “เมืองนานาชาติ มาตรฐานโลกน่าอยู่ที่สุดในอาเซียน ศูนย์กลางธุรกิจการเงิน วิจัยด้านอาหารไบโออีโคโนมี”

โครงการ EEC ใช้ 3 จังหวัดภาคตะวันออกเป็นฐานเริ่มต้น โดยใช้กลยุทธ์ประกาศพื้นที่เล็กๆ เป็น “เขตส่งเสริมพิเศษ”เหมือนการประกาศ นิคมอุตสาหกรรม แต่เน้นอุตสาหกรรมเป้าหมายและเรื่องที่จำเป็นจริงๆ ซึ่ง ระยอง จะได้รับการพัฒนาให้เป็นศูนย์กลางคมนาคมขนส่ง และโลจิสติกส์ เมืองการศึกษาและเทคโนโลยีที่ทันสมัย เป็นจุดเชื่อมต่อ เขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษ (Special Economic Zone : SEZ) ตราด – SEZ เกาะกง และอยู่ใกล้ท่าอากาศยานอู่ตะเภาและท่าเรือจุกเสม็ด (40 กม.) โดยโครงการพัฒนาเป็นเมืองการศึกษาวิทยาศาสตร์-เทคโนโลยีทันสมัย รวมถึงเป็นเมืองนานาชาติซึ่งมีธุรกิจทันสมัย โดยเป็นฐานอุตสาหกรรมปิโตรเคมี และแหล่งท่องเที่ยวระดับประเทศ เพื่อรองรับนักธุรกิจ นักวิจัย ผู้ประกอบการ และแรงงานขั้นสูง

นิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุด

ขอบคุณภาพประกอบจาก : www.google.co.th/maps/place/นิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุด

ท่าเรืออุตสาหกรรมมาบตาพุด ตั้งอยู่ในตำบลมาบตาพุด อยู่ในเขตอำเภอเมืองระยอง โดยห่างจากตัวเมืองระยองประมาณ 8 กิโลเมตร และห่างจากกรุงเทพมหานครตามถนนสุขุมวิทเป็นระยะทาง 204 กิโลเมตร ท่าเรือแห่งนี้จัดตั้งขึ้นตามนโยบายภายใต้โครงการพัฒนาพื้นที่บริเวณชายฝั่งทะเลตะวันออก ตั้งแต่ปี 2524 โดยกำหนดแนวทางการพัฒนาพื้นที่เป้าหมายที่มาบตาพุด จังหวัดระยอง ให้เป็นศูนย์กลางการพัฒนาเศรษฐกิจของประเทศแห่งใหม่ ทั้งนี้ท่าเรือมาบตาพุด เฟส 3 สำหรับเรือสินค้าเหลวและก๊าซธรรมชาติ อันเป็นวัตถุดิบสำคัญในการผลิตพลังงาน รองรับอุตสาหกรรมปิโตรเคมีชั้นสูงของประเทศ มูลค่า 360,000 ล้านบาท มีกำหนดเปิดใช้งานภายใน 5 ปี

เมืองมาบตาพุด มีสถานะที่คล้ายกับเมืองแหลมฉบัง เนื่องจากเป็นพื้นที่ที่ตั้งขึ้นเพื่อรองรับโครงการพัฒนาชายฝั่งภาคตะวันออกและยังเป็นเขตอุตสาหกรรมหนักที่สำคัญของประเทศอีกด้วย ปัจจุบันมีโรงงานอุตสาหกรรม 257 แห่ง โดยการเป็นแหล่งงานที่สำคัญ ทำให้ที่อยู่อาศัยโดยรอบนิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุดมีอัตราเติบโตสูงขึ้นตามไปด้วย

Baania ได้รวบรวบข้อมูลโครงการที่อยู่อาศัย เพื่อใช้ประกอบการวิเคราะห์และศึกษาแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยรอบนิคมอุตสาหกรรม มาบตาพุด ฝั่งเมืองระยอง จากอดีต ปััจจุบัน และรวมถึงแนวโน้มในอนาคต โดยแบ่งพื้นที่ศึกษาออกเป็น 7 ช่วงตามเส้นถนนและจุดตัดที่สำคัญ ดังภาพด้านบน

จากเทคนิคในการวิเคราะห์พื้นที่รัศมีตามโครงข่ายคมนาคมขนส่งทางถนนจริง ในระบบสารสนเทศภูมิศาสตร์ (GIS) ทำให้เราสามารถวิเคราะห์รูปแบบเชิงพื้นที่และแนวโน้มของราคาที่อยู่อาศัยได้ดังนี้

เราพบว่าราคากลางและราคาเฉลี่ยของโครงการในแต่ละย่านค่อนข้างแตกต่างกัน โดยทำเลที่มีราคาสูงสุด คือ ย่านวัดทับมา โดยมีราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรอยู่ที่ 17,500 บาท และมีราคากลาง 3.70 ล้านบาท ซึ่งเป็นทำเลที่ติดกับเมืองระยอง และอยู่ในพื้นที่สำหรับการท่องเที่ยว ทำให้ที่อยู่อาศัยในบริเวณนี้มีราคาสูง แม้ว่าทำเลในย่านโรงพยาบาลมงกุฎระยอง จะมีความหนาแน่นของที่อยู่อาศัยมากกว่า


ในรอบห้าปีที่ผ่านมา การเติบโตของโครงการอสังหาในพื้นที่รอบนิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุด ฝั่งเมืองระยอง จะอยู่ในกลุ่มของบ้านแนวราบ เมื่อพิจารณาข้อมูลค่ากลางโครงการจากกราฟพบว่าราคาขายในช่วงปี 2012-2017 จะมีการเปลี่ยนแปลงขึ้นๆ ลงๆ แต่ยังมีค่าเฉลี่ย 6 ปีอยู่ที่ 2.46 ล้านบาท โดยในปี 2018 แนวโน้มของราคาขยับมาอยู่ที่ 2.55 ล้านบาท ทำให้เห็นว่ายังคงมีทิศทางการเติบโตของราคาในทางบวกเช่นเดียวกัน สำหรับค่าเฉลี่ยต่อตารางเมตรในโซนนี้ ค่าเฉลี่ย 6 ปีที่ผ่านมาอยู่ที่ 18,435 บาทต่อตร.ม แต่แนวโน้มในปี 2018 ค่าเฉลี่ยสูงขึ้นปรับมาอยู่ที่ 18,950 บาทต่อตร.ม.


จากการวิเคราะห์แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยโซนนิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุด-ฝั่งเมืองระยอง พบการอัตราการเติบโตในกลุ่มที่อยู่อาศัยประเภทบ้านแนวราบ ในทิศทางบวก คิดเป็นค่าเฉลี่ยมูลค่าการเติบโตอยู่ที่ 2.79% ต่อปี สอดคล้องกับทิศทางการเติบโตโดยรวมของพื้นที่เขตเมืองระยองในปี 2018 นี้

 

07 มีนาคม 2018