แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัย "นครราชสีมา-หัวทะเล"

แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัย "นครราชสีมา-หัวทะเล"

10 พฤษภาคม 2017

แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัย “โซนหัวทะเล”
พื้นที่ในเขตอำเภอเมืองนครราชสีมามีความหลากหลายของย่านที่อยู่อาศัยเป็นอย่างมาก ใน Market Report ฉบับนี้ Baania.com จะขอนำเสนอแนวโน้มและประวัติราคาโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่ “โซนหัวทะเล” เพื่อให้ผู้อ่านสามารถนำข้อมูลไปใช้ประกอบการพิจารณาเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องในอนาคตบริเวณเขตรอยต่อเมืองและพื้นที่ธรรมชาติของจังหวัดนครราชสีมาแห่งนี้

โซนหัวทะเล : สมดุลธรรมชาติกับความเจริญของเมือง
ชื่อ “หัวทะเล” มาจากแต่เดิมพื้นที่บริเวณนี้เป็นพื้นที่รองรับน้ำจากเมืองโคราช ต่อมาเมื่อระบบประปามีความเจริญมากขึ้นบริเวณนี้จึงเปลี่ยนเป็นพื้นที่เกษตรกรรมใกล้เมืองโคราช และยังถูกเลือกเป็นที่ตั้งนิคมอุตสาหกรรมสุรนารีเนื่องจากศักยภาพของพื้นที่ และทำเลที่อยู่ใกล้กับแหล่งบริการของเมืองโคราช

เนื่องจากบทบาทของโซนหัวทะเลกลายเป็นเขตอุตสาหกรรมของจังหวัด ส่งผลให้ความต้องการในด้านที่พักอาศัยของพื้นที่มีเพิ่มมากขึ้น เพื่อรองรับกลุ่มผู้ประกอบอาชีพในเชิงอุตสาหกรรม เกิดโครงการที่อยู่อาศัยอันหลากหลายในช่วงราคาที่เลือกได้ตามรูปแบบการใช้ชีวิตของแต่ละครอบครัว โซนหัวทะเลในปัจจุบันจึงเป็นตลาดที่อยู่อาศัยที่เหมาะสำหรับกลุ่มวัยทำงานในย่านศูนย์กลางธุรกิจของเมืองโคราช รวมถึงกลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการบ้านเดี่ยวที่มีพื้นที่ใช้สอยในบริเวณบ้านอีกด้วย

จุดเด่นที่สำคัญที่ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยในแถบนี้มักจะเป็นตัวเลือกแรกๆ ของชาวโคราชคือความเป็นย่านการค้าอีกแห่งหนึ่งของเมืองที่มีทั้งร้านจำหน่ายสินค้าและบริการมากมาย ตลอดจนศูนย์รวมสถานที่สำคัญที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของคนวัยทำงานได้เป็นอย่างดี อาทิ ร้านวัสดุแต่งบ้าน ร้านค้าปลีกขนาดใหญ่ ตลอดจนสถานบันเทิงต่างๆ และนอกจากนี้พื้นที่ส่วนใหญ่ของโซนหัวทะเลยังมีความใกล้ชิดกับพื้นที่เกษตรกรรมชานเมือง และเป็นที่ตั้งของสวนสมเด็จพระเทพฯ ซึ่งเป็นโครงการพระราชดำริในการอนุรักษ์พันธุ์พืชที่มีพื้นที่กว่า 2,500 ไร่ ซึ่งถือว่าเป็นปอดให้กับย่านนี้ได้เป็นอย่างดี

แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัย โซนหัวทะเล
สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตนี้มีลักษณะการพัฒนาโครงการส่วนมากในแนวราบประเภทหมู่บ้านจัดสรร ทั้งแบบบ้านชั้นเดียวและบ้านสองชั้น เน้นรูปแบบบ้านที่หลากหลายตอบโจทย์วัยทำงานที่ต้องใช้ชีวิตอยู่ในเมือง และเพื่อความเข้าใจในแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยในพื้นที่โซนหัวทะเลอย่างชัดเจน เราจึงแบ่งพื้นที่ศึกษาออกเป็น 3 ย่าน ดังนี้

(1) ย่านหนองระเวียง 2  พื้นที่บริเวณนี้ล้อมด้วยถนนทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 224 ราชสีมา-โชคชัย และถนนเลี่ยงเมือง สาย ฉ. และตัดผ่านด้วยถนนเพชรมาตุคลา สถานสำคัญของย่านนี้ได้แก่ตลาดใหม่อย่าง ตลาดฟูลมาร์เก็ต และตลาดฟู้ดรีพับลิค

(2) ย่านหนองระเวียง 1 บริเวณตอนล่างของโซนหัวทะเลมีถนนสายหลักตัดผ่านพื้นที่หลายสาย ได้แก่ ถนนทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 224 ราชสีมา-โชคชัย ถนนทางหลวงชนบทนครราชสีมา หมายเลข 3024 และถนนทางหลวงชนบทนครราชสีมา หมายเลข 3340 ในย่านนี้ยังเป็นที่ตั้งของวัดสำคัญอย่าง วัดหนองพะลาน และวัดทับช้าง อีกด้วย

(3) ย่านหัวทะเล พื้นที่ตอนบนขวาของโซน เป็นที่ตั้งของศูนย์ฝึกหนองระเวียง มหาวิทยาลัยเทคโนโลยีราชมงคลอีสาน และสถานีตำรวจภูธรตำบลมะเริง มีถนนสายสำคัญตัดผ่านพื้นที่อย่างถนนเลี่ยงเมือง สาย ฉ. และถนนเพชรมาตุคลา

ค่าเฉลี่ยราคากลาง (Median Selling Price) สูงสุดสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยในโซนหัวทะเลนั้นอยู่ที่ ย่านหัวทะเล (2.47 ล้านบาท) ซึ่งเป็นย่านการค้าที่มีสถานที่สำคัญ และสถานที่ราชการหลายแห่ง รวมถึงสถานีรถไฟบ้านพะเนาด้วย ตามมาด้วยย่านหนองระเวียง 2 (1.85 ล้านบาท) และย่านหนองระเวียง 1 (1.42 ล้านบาท) ตามลำดับ 

สำหรับราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรของที่อยู่อาศัยในพื้นที่โซนหัวทะเล (Average Selling Price per Square Mater) พบว่าราคาสูงสุดอยู่ที่ย่านหัวทะเล เฉลี่ย 12,090 บาท ต่อตร.ม. ตามด้วยย่านหนองระเวียง 1 ประมาณ 10,280 บาท ต่อตร.ม. และย่านหนองระเวียง 2 ที่ 8,340 บาท ต่อตร.ม. 


เมื่อพิจารณาจากกราฟ ซึ่งแสดงค่าประวัติราคา โซนหัวทะเล ช่วงปี 2013-2016 เห็นได้ว่าแนวโน้มราคากลางโครงการที่อยู่อาศัยในช่วงดังกล่าวต่ำกว่าค่ากลางโดยรวมของโครงการในพื้นที่อำเภอเมืองนครราชสีมา โดยในปี 2016 ค่ากลางโซนหัวทะเลอยู่ที่ 1.50 ล้านบาท

จากค่ากลางราคาที่ยังต่ำกว่าพื้นที่ในเขตเมืองอยู่พอสมควร ประกอบกับรูปแบบพื้นที่ที่ยังมีความต้องการโครงการอสังหาฯ ประเภทบ้านจัดสรรมากกว่า ทำให้ค่าเฉลี่ยราคาบาทต่อตารางเมตรในโซนนี้ ระหว่างช่วงปี 2013 – 2016 อยู่ที่ประมาณ 14,225 บาทต่อตารางเมตร โดยภาพรวมในปี 2016 ค่าเฉลี่ยราคาขายต่อพื้นที่ของโซนนี้อยู่ที่ 14,200 บาทต่อตารางเมตร


หมายเหตุ:
ราคาที่อยู่อาศัยที่นำมาวิเคราะห์และนำเสนอในครั้งนี้เป็นค่ากลาง (Median Price) และค่าเฉลี่ย (Average Price) ของราคาที่อยู่อาศัยต่อพื้นที่ (ตารางเมตร) โครงการที่นำมาวิเคราะห์ประกอบไปด้วยบ้านจัดสรร ทาวน์โฮม และคอนโดมิเนียม จากการเก็บรวมข้อมูลตั้งแต่ปี พ.ศ.2555-2559 โดยทีมงาน Baania และวิเคราะห์ด้วยเทคนิคการประมาณค่าช่วงเชิงพื้นที่ (Spatial Interpolations) ในระบบสารสนเทศภูมิศาสตร์ (GIS)


ดร.สฤษดิ์ ติยะวงศ์สุวรรณ
ที่ปรึกษาศูนย์ออกแบบและพัฒนาเมือง, อาจารย์ประจำหลักสูตรเทคโนโลยีบัณฑิต สาขาวิชาการจัดการผังเมือง คณะศิลปกรรมและออกแบบอุตสาหกรรม, อาจารย์ประจำหลักสูตรวิศวกรรมศาสตร์มหาบัณฑิต สาขาวิชาเทคโนโลยีวิศวกรรมโยธาและการขนส่ง คณะวิศวกรรมศาสตร์และสถาปัตยกรรมศาสตร์ มหาวิทยาลัยเทคโนโลยีราชมงคลอีสาน นครราชสีมา

บรรณาธิการวารสารสภาพแวดล้อมสรรค์สร้างวินิจฉัย (Built Environment Inquiry - BEI)
คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ มหาวิทยาลัยขอนแก่น, ผู้ทรงคุณวุฒิพิจารณาบทความวิชาการ,วิทยากรรับเชิญบรรยายด้านการพัฒนา การวางแผนและผังเมืองกับระเบียบวิธีวิจัยเพื่อการพัฒนาในหลายสถาบัน

นอกจากนี้ยังมุ่งเน้นพัฒนาองค์ความรู้ในวิชาชีพด้วยการวิจัยในโครงการต่าง ๆ ร่วมกับสถาบันชั้นนำ อาทิ โครงการศึกษาออกแบบรายละเอียดระบบขนส่งสาธารณะในเขตจังหวัดขอนแก่นและผลกระทบสิ่งแวดล้อม โดยศูนย์วิจัยและพัฒนาโครงสร้างมูลฐานอย่างยั่งยืน ภาควิชาวิศวกรรมโยธา คณะวิศวกรรมศาสตร์ มหาวิทยาลัยขอนแก่น (www.kts2016.com) ในตำแหน่งผู้เชี่ยวชาญด้านการออกแบบเมือง ทุนโดยสำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร และโครงการส่งเสริมสมรรถนะให้แก่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นภายใต้โครงการจัดทำแผนพัฒนาที่อยู่อาศัย และแผนป้องกัน/แก้ไขปัญหาชุมชนแออัด กลุ่มจังหวัดภาคตะวันออก : ชลบุรี ระยอง จันทบุรี และตราด ในตำแหน่งหัวหน้าโครงการ ทุนโดยการเคหะแห่งชาติ (http://urp.kku.ac.th/nha_plge/index.html)

Contact Info
Email: [email protected] 
Website: www.sarit.be-searched.net

 

อดิศักดิ์ กันทะเมืองลี้ 
นักผังเมืองรุ่นใหม่ที่สนใจงานด้าน Urban Planning and  Analytics โดยเฉพาะอย่างยิ่งการวางแผนและวิเคราะห์เชิงพื้นที่ (Spatial Analysis) ด้วยระบบสารสนเทศภูมิศาสตร์ (GIS) ปัจจุบันเป็นผู้ช่วยผู้อำนวยการศูนย์ออกแบบและพัฒนาเมือง (UddC)  จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย

บทความแนะนำ

26 พฤษภาคม 2017