แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัย "เมืองนนท์"

แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัย "เมืองนนท์"

06 กรกฎาคม 2017

“โซนเมืองนนท์: จังหวัดนนทบุรี” จัดอยู่ในกลุ่มพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑลซึ่งปัจจุบันเป็นโซนที่มีศักยภาพด้านการอยู่อาศัยเพิ่มขึ้นเป็นที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง Baania จึงขอนำเสนอประวัติราคา ความเป็นไปและแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยในโซนนี้อย่างละเอียด โดยอ้างอิงจากฐานข้อมูลเชิงลึกของเวบไซต์ Baania.com กรมธนารักษ์ และศูนย์ข้อมูลประกอบการตัดสินใจด้านการเลือกซื้อที่อยู่อาศัย เพื่อความเข้าใจในการเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ในบริเวณนี้อย่างถ่องแท้ที่สุด

โซนเมืองนนท์ สามารถแบ่งเป็นย่านย่อยๆ ได้ 6 ย่านโดยใช้แนวเส้นทางคมนาคมสายหลัก และลักษณะการตั้งถิ่นฐานในการพิจารณา ได้แก่

  • ย่านท่าน้ำนนท์ ครอบคลุมพื้นที่ตลอดแนวของถนนประชาราษฎร์ ตั้งแต่บริเวณแยกติวานนท์ อันเป็นที่ตั้งของเมืองเก่านนทบุรี ท่าน้ำนนท์ เรือนจำกลางบางขวาง
  • ย่านเรวดี ครอบคลุมพื้นที่ตลาดแนวสองฟากฝั่งซอยเรวดี (ถนนเรวดี) ซึ่งเชื่อมกับย่านท่าน้ำนนท์ จรดแนวถนนรัตนาธิเบศร์
  • ย่านกระทรวงสาธารณสุข ครอบคลุมพื้นที่บริเวณศูนย์ราชการ กระทรวงสาธารณะสุข และบริเวณโดยรอบ ซึ่งเชื่อมกับย่านพงษ์เพชร โดยมีแนวเส้นทางพิเศษศรีรัชตัดผ่าน
  • ย่านพิบูลสงคราม ครอบคลุมพื้นที่ตั้งแต่เชิงสะพานพระ 7 เรื่อยมาจนถึงแนวเชิงสะพานพระราม 5 ขนาบสองฟากฝั่งของถนนพิบูลสงคราม ซึ่งเลียบแนวแม่น้ำเจ้าพระยาขึ้นไป
  • ย่านติวานนท์ ครอบคลุมพื้นที่สองฟากฝั่งถนนกรุงเทพฯ-นนทบุรี ตั้งแต่บริเวณสถานีวงศ์สว่าง (รถไฟฟ้าสายสีม่วง) ถึงแยกติวานนท์
  • ย่านพงษ์เพชร ครอบคลุมพื้นที่ตั้งแต่แนวถนนประชาชื่น (ถนนเลียบคลองประปา) ตัดกับถนนงามวงศ์วาน บริเวณแยกพงษ์เพชร จรดกับแนวเส้นทางพิเศษศรีรัช

จับทิศทางแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัย

1. โครงการแนวราบ (บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาว์นโฮม และอาคารพาณิชย์)

สำหรับราคาโครงการบ้านจัดสรรในโซนเมืองนนท์อาจพบว่าค่อนข้างสูงกว่าค่าเฉลี่ยทั้งจังหวัด เนื่องจากพื้นที่ส่วนใหญ่เป็นเขตราชการ เขตเมืองเก่า และพื้นที่พาณิชยกรรมหลักของเมือง ทำให้การขยายตัวของอสังหาริมทรัพย์ในแนวราบอยู่ในวงจำกัด ซึ่งส่วนใหญ่เป็นโครงการประเภททาวน์โฮม วางตัวอยู่บริเวณภายในซอยย่อย เช่น กลุ่มพื้นที่บริเวณซอยวัดกำแพง ซอยกรุงเทพนนท์ 7 และพบการกระจุกชัดเจนในพื้นที่ย่านเรวดี ซึ่งวางตัวตลอดแนวซอยเรวดี และซอย นนทบุรี 8 เป็นต้น

ด้านประวัติราคา พบว่าค่ากลางราคาขายเฉลี่ยรายปีของพื้นที่โซนเมืองนนท์สูงกว่าค่าเฉลี่ยโดยรวมของจังหวัดนนทบุรีเกือบ 2 เท่า เนื่องด้วยทำเลและความสะดวกสบายในการอยู่อาศัยของพื้นที่ จึงทำให้โซนนี้ยังคงเป็นที่ต้องการของตลาดอย่างต่อเนื่อง แต่ด้วยจำนวนที่ดินรอการพัฒนาที่มีอยู่จำกัด ทำให้โครงการประเภททาวน์เฮาส์ และทาวน์โฮมได้รับความสนใจเป็นอย่างมาก โดยมีระดับราคาสูงกว่า 5 ล้านบาทกระจายตัวอยู่ทั่วไปในแต่ละย่าน ซึ่งได้รับการตอบรับเป็นอย่างดี
ในปี 2017 ค่ากลางราคาขายโครงการมีแนวโน้มปรับตัวลงเล็กน้อยตามทิศทางการชะลอตัวของเศรษฐกิจ

(แกนด้านซ้ายแสดงค่ากลางราคาขายด้วยแผนภูมิรูปแท่ง(บาท) และแกนด้านขวาแสดงราคาเฉลี่ยต่อพื้นที่ใช้สอย (บาท/ตารางเมตร) โดยแสดงด้วยกราฟแบบเส้น เปรียบเทียบภาพรวมของจังหวัดนนทบุรี และราคาประมาณการในเขตโซนเมืองนนท์)

2. โครงการแนวดิ่ง (คอนโด และอาคารชุด)

เมื่อพิจารณาในเชิงพื้นที่แล้ว พบว่าพื้นที่ที่มีระดับราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรสูง จะมีลักษณะของการกระจุกตัวอยู่ตามศูนย์กลางโซน และแหล่งธุรกรรมต่างๆ เช่น โครงการตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงตั้งแต่บริเวณสถานีแยกติวานนท์ เรื่อยไปจนถึงสถานีพระนั่งเกล้า หรือโครงการบริเวณริมแม่น้ำเจ้าพระยาบนถนนพิบูลสงคราม ซึ่งเป็นกลุ่มโครงการที่มีระดับราคาสูงกว่าบริเวณอื่นๆ
ในทางกลับกัน แม้ว่าย่านท่าน้ำนนท์จะเป็นพื้นที่บริเวณริมแม่น้ำเจ้าพระยาที่คึกคัก แต่ด้วยข้อจำกัดด้านที่ดิน จึงทำให้พื้นที่พาณิชยกรรมเก่าแก่และย่านราชการของเมืองแห่งนี้ ไม่มีโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆเกิดขึ้น

สำหรับประวัติราคาโครงการ ค่ากลางราคาขายของคอนโดบริเวณโซนเมืองนนท์ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา มีแนวโน้มขยับตัวขึ้นอย่างต่อเนื่องตามการขยายตัวของแผนการพัฒนารถไฟฟ้าเพื่อรองรับประชากรตามเส้นทางรถไฟฟ้า MRT สายสีน้ำเงิน (ส่วนต่อขยายท่าพระ) และรถไฟฟ้าสายสีม่วง แม้ว่าในช่วงต้นปี 2016 จะมีหลายโครงการปรับลดราคาลงจากภาวะชะลอตัวของตลาด เนื่องจากการให้เปิดบริการของรถไฟฟ้าสายสีม่วงยังไม่สมบูรณ์และไม่มีทีท่าที่ชัดเจน ทำให้ค่ากลางของปี 2016 จบอยู่ที่ 1.63 ล้านบาท หรือคิดเป็นราคาเฉลี่ยต่อพื้นที่ใช้สอยประมาณ 42,500 บาทต่อตารางเมตร

คาดการณ์ว่าในปี 2017 ราคาคอนโดของโครงการใกล้รถไฟฟ้าสายสีม่วงจะยังคงราคาหรือปรับลงอีกเล็กน้อย รวมถึงน่าจะมีการเสริมโปรโมชั่นเพื่อกระตุ้นยอดขาย ก่อนจะปรับตัวขึ้นอีกครั้งภายหลังการเปิดให้บริการระบบรถไฟฟ้าอย่างเต็มรูปแบบต่อไป

เมืองนนท์: จากหัวเมืองชายทะเล สู่ย่านปริมณฑลที่อยู่อาศัย

โซนเมืองนนท์ ตั้งอยู่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาฝั่งตะวันออก เดิมมีชื่อเรียกว่า “ย่านตลาดขวัญ” ซึ่งเป็นชุมชนเก่าแก่ที่มีฐานะเป็นหัวเมืองชายทะเลมาตั้งแต่สมัยอยุธยา ภายหลังการเติบโตอย่างรวดเร็วของของกรุงเทพมหานคร ทำให้ปัจจุบัน “เมืองนนทบุรี” ถือเป็นหนึ่งในเมืองปริมณฑลที่สำคัญของกรุงเทพ มีบทบาทชัดเจนในด้านการรองรับการอยู่อาศัยของเมืองหลวงที่เติบโตอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยรูปแบบใหม่ที่เกาะกลุ่มบริเวณสถานีรถไฟฟ้า หรือที่เรียกกันว่าเป็นย่านที่อยู่อาศัย “บริเวณจุดเปลี่ยนถ่ายการสัญจร (TOD)”

โซนเมืองนนท์มีการผสมกลมกลืนของรูปแบบการใช้ชีวิตที่หลากหลาย ตั้งแต่พื้นที่เมืองเก่าและพาณิชยกรรมศูนย์กลางเมืองบริเวณ “ท่าน้ำนนท์” ซึ่งเป็นแลนด์มาร์คของย่านที่พลุกพล่านไปด้วยผู้คนและกิจกรรมทางเศรษฐกิจ อีกทั้งยังเป็นย่านเปลี่ยนถ่ายการสัญจรที่สำคัญในระบบ รถ-เรือ-ราง ที่สำคัญเมืองอีกด้วย ขณะที่ย่านราชการขนาดใหญ่ บนพื้นที่ของ “กระทรวงสาธารณสุข” ก็เป็นแหล่งงานหลักในพื้นที่ รวมถึงย่านชุมชนที่อยู่อาศัยหนาแน่นบริเวณ “ซอยเรวดี” ที่ทอดตัวยาวตั้งแต่ถนนติวานนท์เรื่อยไปจนจรดริมแม่น้ำเจ้าพระยา อันเป็นตัวแทนของย่านที่อยู่อาศัยและการใช้ชีวิตของผู้คนโซนเมืองนนท์

พื้นที่โซนเมืองนนท์ ตามผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินของผังเมืองรวมเมืองนนทบุรี (ฉบับ ปี 2548) กำหนดให้พื้นที่ส่วนใหญ่เป็นพื้นที่พาณิชยกรรม/ที่อยู่อาศัยหนาแน่นสูง และที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง และอีกส่วนหนึ่งเป็นพื้นที่สถาบันราชการ ซึ่งได้แก่ พื้นที่บริเวณเรือนจำกลางบางขวาง กระทรวงสาธารณะสุข สถานีตำรวจภูธรเมืองนนทบุรี เป็นต้น

ดัชนีความสะดวกในการอยู่อาศัยในโซนเมืองนนท์

เมื่อพิจารณาศักยภาพของพื้นที่ด้วยดัชนีความสะดวกในการอยู่อาศัย (Living Score) พื้นที่โซนเมืองนนท์มีระดับศักยภาพ Living Score เฉลี่ยถึง 9.0 คะแนน ซึ่งหมายถึงการเป็นย่านที่สามารถเลือกรูปแบบการใช้ชีวิตได้อย่างหลากหลาย เช่น สามารถเดินเท้าในระดับละแวกบ้าน ไปจ่ายตลาด ร้านค้า และเข้าถึงบริการสาธารณะต่างๆ ได้โดยสะดวก

นอกจากนี้เมืองนนท์ยังเป็นพื้นที่ที่เป็นจุดศูนย์กลางการเปลี่ยนถ่ายการเดินทางที่สามารถเลือกโดยสารระบบขนส่งสาธารณะได้อย่างหลากหลาย โดยเป็นสถานีต้นทาง-ปลายทางของรถเมล์หลายสาย และยังมีท่าเรือหลักอย่าง “ท่าน้ำนนท์” เปิดให้บริการสำหรับเส้นทางเรือด่วนเจ้าพระยาอีกด้วย และในอนาคตอันใกล้เมื่อระบบรถไฟฟ้าสายสีม่วงที่ตัดผ่านตลอดพื้นที่ของเมืองนนท์ ตั้งแต่สถานีแยกติวานนท์จนถึงสถานีพระนั่งเกล้า และรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายท่าพระเสร็จสมบูรณ์ โซนเมืองนนท์จะกลายเป็นสถานีปลายทางฝั่งกรุงเทพเหนือและปริมณฑล ซึ่งเพิ่มความสะดวกในการเดินทางเข้าสู่พื้นที่ใจกลางเมืองได้อย่างมาก

และสำหรับเส้นทางรถยนต์ส่วนบุคคล ในพื้นที่โซนเมืองนนท์ยังมีเส้นทางพิเศษหลายสายที่สามารถเชื่อมมายังพื้นที่ศูนย์กลางเมืองอย่างสยาม ปทุมวัน สาทร หรือสีลมได้อย่างง่ายดาย

Living Score คืออะไร? อ่านเพิ่มเติมได้ที่นี่  >   [FAQ] Living Score คะแนนความสะดวกในการใช้ชีวิต 

 

บทความที่เกี่ยวข้อง:

 

วีรวัฒน์ รัตนวราหะ
ผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ในการนำเอาเทคโนโลยีดิจิตอลและ Big Data มาใช้ในการสร้าง insights สำหรับผู้บริโภคและผู้ประกอบการในธุรกิจพลังงานและค้าปลึก  และกำลังพัฒนาระบบ Baania Real Estate Analytics ในรูปแบบที่ไม่เคยมีใครทำมาก่อนในประเทศไทย ปัจจุบันเป็น Head of Business Analytics และ Managing Partner  บริษัท บาเนีย (ประเทศไทย) จำกัด

อดิศักดิ์ กันทะเมืองลี้ 
นักผังเมืองรุ่นใหม่ที่สนใจงานด้าน Urban Planning and  Analytics โดยเฉพาะอย่างยิ่งการวางแผนและวิเคราะห์เชิงพื้นที่ (Spatial Analysis) ด้วยระบบสารสนเทศภูมิศาสตร์ (GIS) ปัจจุบันเป็นผู้ช่วยผู้อำนวยการศูนย์ออกแบบและพัฒนาเมือง (UddC)  จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย

ดาวน์โหลดเวอร์ชั่น E-Magaznie ได้ที่นี่

ข้อมูลจาก:
baania.com
28 สิงหาคม 2017