แนะอสังหาฯปรับตัวรับร่างผังเมืองนนท์ใช้ เอฟเออาร์ โบนัส เพิ่มพื้นที่อาคาร

แนะอสังหาฯปรับตัวรับร่างผังเมืองนนท์ใช้ เอฟเออาร์ โบนัส เพิ่มพื้นที่อาคาร

22 ธันวาคม 2017

นายชาวิช ฉายปัญญาเลิศ ทีมที่ปรึกษาโครงการ สายสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคิน จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่าปัจจุบัน ร่างผังเมืองนนทบุรี ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 2 ได้ปิดประกาศ 90 วัน ระหว่างวันที่ 19 ต.ค. 2560-16 ม.ค. 2561 ซึ่งเปิดโอกาสให้ผู้มีส่วนได้ส่วนเสียยื่นคำร้องแก้ไข ก่อนบังคับใช้ ซึ่งคาดว่าอยู่ในช่วงกลางปี 2561

จากรายละเอียดของร่างผังเมืองฉบับนี้ มีการเปลี่ยนแปลง ไปจากร่างเดิมหลายเรื่อง รวมถึงมีการจัดทำข้อกำหนดและการแบ่งพื้นที่ให้ละเอียดขึ้น โดยมีลักษณะคล้ายกับผังเมืองกรุงเทพฯ อาทิ การให้ความสำคัญในเรื่องความหนาแน่นของพื้นที่ ในแต่ละบริเวณ โดยมีการกำหนดอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน หรือ FAR (Floor Area Ratio) เดิมพื้นที่จ.นนทบุรี กำหนดเอฟเออาร์ 10:1 ทั้งจังหวัด ในร่างผังเมืองฉบับนี้กำหนดเอฟเออาร์ ที่แตกต่างกันในแต่ละพื้นที่ สูงสุดคือ 8:1 ซึ่งมีพื้นที่ไม่ใหญ่มากนั้นและยังมีข้อกำหนดเรื่องความกว้างถนนด้วย ถึงจะพัฒนาประเภทของอาคารที่ได้เต็มศักยภาพ

นอกจากนี้เดิมในพื้นที่นนทบุรี ไม่มีพื้นที่ "ห้ามทำการจัดสรร" แต่ในร่างผังเมืองฉบับนี้ มีกำหนดพื้นที่ ที่ห้ามทำการจัดสรร ได้แก่พื้นที่เกษตรกรรมและพื้นที่อุตสาหกรรม ซึ่งส่วนใหญ่จะอยู่ในพื้นที่ฝั่งตะวันตกของจังหวัด

สำหรับรูปแบบการพัฒนาโครงการจัดสรรอาคารใช้ข้อกำหนด "ความกว้างขนาดถนน" ในหลายพื้นที่ ซึ่งส่งผลให้พื้นที่ในซอยจะไม่สามารถพัฒนาโครงการได้หลายพื้นที่ ผู้ประกอบการรายเล็ก รายกลาง ที่ไม่สามารถซื้อที่ดินติดถนนใหญ่ได้ อาจจะไม่สามารถพัฒนาโครงการได้ รวมถึงหากที่ดินต้องติดถนนขนาดใหญ่ ก็จะมีราคาที่ดินสูงส่งผลให้ต้นทุนการพัฒนาสูง ราคาขายบ้านก็จะสูงตามไปด้วย

การพัฒนาอาคารอยู่อาศัยรวม เช่น อพาร์ตเมนต์ และอาคารชุดพักอาศัย ถูกกำหนดด้วยขนาดความกว้างของถนนเช่นกัน ปัญหาก็คือ 80% ของถนนในจังหวัดยังมีขนาดเล็ก หรือ 6-8 เมตรเป็นส่วนมาก หากต้องการพัฒนาให้ได้เต็มศักยภาพต้องอยู่ในรัศมีรถไฟฟ้า (สายสีม่วง ที่เปิดให้บริการแล้ว) แต่หากเลยรัศมีรถไฟฟ้าออกไป ศักยภาพของที่ดินหลายพื้นที่จะลดลงอย่างมาก

การพัฒนาที่ดินเพื่อทำโรงแรม หากอยู่ในพื้นที่เพื่อการ พาณิชยกรรม จะสามารถทำได้เต็มที่ ไม่มีเงื่อนไขของขนาดถนน แต่หากพัฒนาในพื้นที่อยู่อาศัยจะถูกกำหนดด้วยขนาดความกว้างถนนทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นโรงแรมขนาดเล็กหรือขนาดใหญ่ ซึ่งภาพรวมจะเข้มกว่ากรุงเทพฯ โดยเฉพาะโรงแรมขนาดเล็ก ไม่เกิน 50 ห้อง

นายชาวิช กล่าวว่าร่างผังเมืองนนทบุรี มีมาตรการจูงใจหรือการให้ "เอฟเออาร์ โบนัส" ไว้ 4 เรื่อง ประกอบด้วย 1. การจัดให้มีพื้นที่โล่ง หรือพัฒนาปรับปรุงพื้นที่ให้เป็นพื้นที่โล่ง เพื่อประโยชน์สาธารณะ หรือ สวนสาธารณะในแปลงที่ดินที่ขออนุญาต 2. การให้พื้นที่จอดรถเพิ่ม กรณีเป็นอาคารสาธารณะในรัศมี 500 เมตร ใน 9 สถานีรถไฟฟ้า คือ ตลาดบางใหญ่, บางพลู, บางรักใหญ่, ไทรม้า, สะพานพระนั่งเกล้า, บางกระสอ, ศูนย์ราชการ, กระทรวงสาธารณสุข และแยกติวานนท์ 3.การร่นระยะ 15 เมตร ในถนน 7 สายหลักของ จ.นนทบุรี ประกอบด้วย ถนนแจ้งวัฒนะ, รัตนาธิเบศร์, นครอินทร์, ราชพฤกษ์, ชัยพฤกษ์, เลี่ยงเมืองปากเกร็ด และเลี่ยงเมืองนนทบุรีสนามบินน้ำ และ 4. การจัดให้มีที่ว่างของอาคารมากกว่าที่กฎหมายกำหนด โดยทั้ง 4 ข้อเพิ่มพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินได้สูงสุดไม่เกิน 20% และเลือกได้ 1 ข้อ ทั้งนี้ ผู้พัฒนาโครงการต่างๆ ควรพิจารณาใช้เอฟเออาร์ โบนัส ในการพัฒนาโครงการ ซึ่งบางเรื่องเป็นสิ่งที่กำหนดไว้แล้วในกฎหมาย เช่น การร่นระยะ 15 เมตร จากถนน จะช่วยเพิ่มการใช้ประโยชน์จากพื้นที่อาคาร

นายชาวิช กล่าวว่า หากร่างผังเมืองฉบับนี้ ถูกประกาศใช้ด้วยเนื้อหาหลักๆ ตามร่างปัจจุบัน ส่งผลให้หลายพื้นที่จะไม่สามารถจัดสรรได้ รวมถึงการจำกัดบริเวณในการพัฒนา "ทาวน์เฮ้าส์" จะถูกตีกรอบให้อยู่ในบริเวณแคบ หรือต้องมีที่ดินที่ติดกับถนนที่มีเขตทางกว้างขึ้น

ปัจจุบันการขยายตัวของเมืองจะไปทางทิศตะวันตกค่อนไปทางเหนือ บริเวณที่จะออกไปทาง จ.สุพรรณบุรี แต่ในพื้นที่ดังกล่าว ร่างผังเมือง "ห้ามทำการจัดสรรประเภททาวน์เฮ้าส์" ส่งผลต่อทั้งผู้พัฒนาและผู้บริโภค ที่อาจจะต้องซื้อบ้านที่มีราคาสูงขึ้น หรือไกลมากขึ้นไปใน จังหวัดข้างเคียง เนื่องจากที่ดินที่อนุญาตให้ทำทาวน์เฮ้าส์ จะอยู่ในเมืองมากขึ้นและต้องติดถนนที่มีขนาดใหญ่ขึ้น ส่งผลให้ต้นทุนค่าที่ดินของผู้ประกอบการสูงขึ้น

ขณะที่การพัฒนาคอนโดมิเนียม พื้นที่ดีที่สุด คือบริเวณที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก (ย.7 และ ย.8) ซึ่งไม่มีเงื่อนไขขนาดความกว้างถนน แต่โครงการแนวสูง เอฟเออาร์สูงสุดในจังหวัด 8 เท่า คือ พ.4 ซึ่งอยู่ในบริเวณแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง แต่ในพื้นที่ดังกล่าว กลับมี เงื่อนไขในเรื่องของความกว้างถนนเข้ามากำกับ ดังนั้น หากไม่อยู่ในรัศมีรถไฟฟ้าและติดถนนที่มีความกว้างน้อยกว่า 12 เมตร ก็จะพัฒนาอพาร์ตเมนต์และ คอนโดมิเนียม ได้เพียง 2,000 ตารางเมตรต่ออาคารเท่านั้น

ที่มา : reic

22 ธันวาคม 2017