10 เคล็ดวิธีรวยกับ “ตึกแถว”

10 เคล็ดวิธีรวยกับ “ตึกแถว”

01 มกราคม 2014

ในตัวเมืองเชียงใหม่จะเห็นมีตึกแถวทั้งเก่าและใหม่อยู่ตามถนนสายสำคัญเป็นจำนวนมาก หลายคนอาจไม่รู้ว่าตึกแถวเหล่านี้เป็นสินทรัพย์ลงทุนชั้นดีที่สามารถเพิ่มค่าได้และยังได้ค่าเช่าสูงกว่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ มาก เหมาะที่การซื้อมาเพื่อปล่อยเช่า หรือถือรอเวลาขายต่อเพื่อทำกำไรอย่างยิ่ง

จุดเด่นสำคัญที่น่าสนใจเฉพาะตัวของตึกแถวคือ เรื่องการใช้ประโยชน์ที่ยืดหยุ่นมากกว่า สามารถใช้ทั้งค้าขายและอยู่อาศัยในเวลาเดียวกัน ทำให้มูลค่าของตึกแถวขึ้นอยู่กับความเป็นไปของกิจการเป็นสำคัญ จึงมีโอกาสเพิ่มค่าได้ดีกว่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นมาก

นอกจากนั้นด้วยความที่ตึกแถวส่วนใหญ่อยู่บนทำเลที่เจริญแล้ว มีสิ่งอำนวยความสะดวกพร้อม ตึกแถวจึงเหมาะนำมาประยุกต์ทำประโยชน์ในลักษณะอื่นๆ ด้วย อาทิทำเป็นสำนักงานขนาดเล็ก, บูติกโฮเต็ล กั้นผนังทำห้องเช่าให้เช่าระยะยาวทั้งคูหาโดยเรียกเงินกินเปล่า หรือแม้ซื้อขายทำกำไรในช่วงสั้นๆ ซึ่งรูปแบบการใช้ประโยชน์เหล่านี้มักประสบความสำเร็จดี

ทั้งนี้ยังมีเทรนด์ใหม่ในปัจจุบันก็คือซื้อตึกแถวมาตกแต่งให้แต่ละชั้นกลายเป็นห้องชุดอยู่อาศัย เพื่อแข่งกับคอนโดฯ ที่หลายคนทำแล้วติดใจ เพราะนอกจากจะน่าอยู่มากกว่า ต้นทุนต่อตารางเมตรยังถูกกว่าการซื้อคอนโดฯ เป็นหลายเท่าตัวเลยทีเดียว ด้วยเหตุที่ตึกแถวมีลักษณะก้ำกึ่งเป็นได้ทั้งอาคารพาณิชย์และที่อยู่อาศัย การกู้ยืมเงินมาซื้อธนาคารอาจจัดให้เป็นสินเชื่อพาณิชย์ทั่วไปหรือสินเชื่อที่อยู่อาศัยก็ได้ กรณีกู้เป็นสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะก่อให้เกิดประโยชน์กับผู้ลงทุนมากกว่า เพราะดอกเบี้ยจะถูกกว่า วงเงินได้มาก แถมระยะเวลาผ่อนยังนานกว่าด้วย

 เกณฑ์ทั่วไปของการกู้ซื้อตึกแถวในลักษณะสินเชื่อที่อยู่อาศัย ต้องมีวัตถุประสงค์ใช้เพื่อการอยู่อาศัยเท่านั้น ซึ่งธนาคารส่วนใหญ่จะพิจารณาจากสภาพตึกแถวในขณะทำเรื่องกู้ยืมเป็นสำคัญ โดยจะต้องไม่ทุบบันไดหรือผนังทิ้ง และไม่กั้นห้องเช่าชั้นบนอย่างเด็ดขาด เงื่อนไขแบบนี้ทำให้เกิดเทคนิคการกู้ซื้อตึกแถว เพื่อให้ได้เป็นสินเชื่อที่อยู่อาศัยนั่นจะต้องไม่ทำอะไรกับตึกแถวก่อนกู้เด็ดขาด จนกว่าจะดำเนินการเสร็จเรียบร้อยจึงค่อยทำการตกแต่งหรือต่อเติมกันในภายหลัง

เป็นที่รับรู้กันดีว่าการลงทุนตึกแถวให้ประสบความสำเร็จไม่ใช่เรื่องง่าย เพราะการลงทุนตึกแถวให้มูลค่างอกเงยได้นั้น ขึ้นอยู่กับการเลือกทำเลที่ตั้งและลักษณะของตัวตึกเป็นสำคัญ ต้องกระทำอย่างถี่ถ้วนรอบคอบก่อนการลงทุนเสมอ โดยมีเคล็ดลับอยู่ 10 เรื่อง ดังนี้

         1.เลือกตึกแถว ในทำเลที่มีคนสัญจรผ่านพลุกพล่านเท่านั้น ยิ่งมีคนสัญจรผ่านมากเท่าไรยิ่งดี เพราะนั่นก็คือกลุ่มคนที่จะมีโอกาสกลายมาเป็นลูกค้าของกิจการในตึกแถวในอนาคต

         2.ตึกแถวต้องเด่น มองเห็นได้ง่ายและสะดุดตา ยิ่งเด่นเท่าไรจะช่วยให้กิจการค้ามีโอกาสเจริญรุ่งเรืองได้มากขึ้น โดยเฉพาะหากเป็นตึกแถวที่สามารถสร้างป้ายโฆษณาบนดาดฟ้าให้เช่าได้ด้วย จะดีเพราะรายได้ที่มีมากกว่าจะช่วยให้ตึกมีโอกาสเพิ่มค่าได้ดีกว่าตึกหลังอื่นๆ

         3.เป็นตึกแถวที่จอดรถได้ จะช่วยให้เกิดความคล่องตัวในการใช้ประโยชน์ ทั้งในแง่อยู่อาศัยและทำธุรกิจ ตึกที่ดีควรอยู่บนถนนกว้าง จอดรถริมถนนได้ หรือเป็นตึกที่สร้างร่นจากถนนเข้ามา ไม่เช่นนั้นอย่างน้อยควรตั้งอยู่ในพื้นที่ที่สามารถหาที่จอดรถบริเวณข้างเคียงได้ไม่ยาก เช่น อยู่ใกล้ปั๊มน้ำมัน ธนาคาร ห้างสรรพสินค้า หรือมีถนนซอย

         4.ตั้งริมถนนที่มีรถผ่านไปมา ช่วยให้ทำธุรกิจแล้วมีโอกาสได้ลูกค้าทั้งขาไปและขากลับ หากกรณีจำเป็นต้องเลือกระหว่างขาไปขากลับก็ควรเลือกตึกในฝั่งกลับบ้านเป็นหลัก เพราะเป็นฝั่งที่ทำการค้าแล้วจะขายดีกว่า เนื่องจากคนนิยมซื้อของตอนกลับบ้าน

         5.เลือกตึกแถวที่ถูกต้องตามหลักฮวงจุ้ย จะช่วยเสริมให้ตึกมีค่าในสายตาผู้ซื้อมากขึ้น และหาผู้เช่าได้ง่าย เช่น ตึกที่ถนนโอบรอบ ตึกแถวในซอยที่อยู่ในฝั่งที่รถยนต์วิ่งเข้า และให้เลี่ยงตึกที่ประวัติไม่ดี, ตึกในทำเลต้องห้ามต่างๆ เช่น บนทางสามแพร่ง (เชื่อกันว่าจะทำให้เจ้าของบ้านเจ็บป่วยได้ง่าย) ตึกที่มีเสาไฟหน้าบ้าน (เชื่อว่าจะทำให้ชีวิตมีอุปสรรคอยู่เสมอ) ตึกที่อยู่ต่ำกว่าตึกแถวฝั่งตรงข้าม (เชื่อว่าจะทำให้มีชีวิตจะตกต่ำและค้าขายไม่เจริญ) และตึกที่มีสะพานลอย ทางด่วน หรือสะพานให้รถยนต์วิ่งผ่าน (เชื่อว่าจะทำให้ชีวิตมีอุปสรรคและโชคร้ายอยู่ตลอดเวลา)

         6.เลือกตึกแถวห้องที่ดีสุดและเด่นสุดเสมอ แม้ต้องแลกกับการจ่ายเงินเพิ่มขึ้นก็ตาม หลักข้อนี้ถือเป็นกฎทองของการลงทุนในตึกแถวเลยทีเดียว เพราะสิ่งนี้จะช่วยให้ตึกมีสภาพคล่องสูงขึ้น เพิ่มค่าได้ดีกว่า และเก็บค่าเช่าได้มากขึ้นด้วย เบ็ดเสร็จแล้วคุ้มค่ากับการลงทุนเป็นอย่างยิ่ง

         7.ตรวจสอบโครงสร้างและสภาพตึกก่อนลงทุนเสมอ มูลค่าของตึกแถวไม่เพียงมาจากทำเลเท่านั้นส่วนหนึ่งมาจากตัวสิ่งปลูกสร้างด้วย ดังนั้นต้องตรวจเช็คและวัดพื้นที่ใช้สอยทั้งหมด รวมถึงตรวจดูสภาพตึกด้วยจะช่วยให้สามารถประมาณราคาที่ควรจะเป็นของตึกแถวหลังนั้นๆ ได้

         8.ตึกแถวห้องหัวมุมน่าลงทุนมากกว่าตึกแถวห้องกลาง ปกติตึกแถวห้องหัวมุมจะมีมูลค่าสูงกว่าตึกแถวห้องกลาง เนื่องจากสามารถเปิดหน้าร้านได้ทั้งด้านหน้าและด้านข้าง จึงทำประโยชน์ได้มากกว่า และหาผู้เช่าได้ง่ายกว่าด้วย

         9.ซื้อตึกแถวเป็นคู่ดีกว่าซื้อตึกแถวห้องเดี่ยวๆ จะช่วยให้มีความยืดหยุ่นในการใช้ประโยชน์ได้มากกว่า เนื่องจากธุรกิจทั่วไปนิยมเปิดธุรกิจในตึกแถวสองห้องมากกว่าห้องเดียว การเป็นเจ้าของตึกแถวคูหาเดียวจะทำให้กลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่จะเข้ามาเช่าและลูกค้าที่จะเข้ามาซื้อตึกแถวแคบลง

         10.กู้ยืมมาลงทุนในตึกแถวโดยใช้สินเชื่อที่อยู่อาศัยเท่านั้น เพื่อจะได้ประโยชน์จากการกู้ได้มาก ผ่อนนาน อัตราดอกเบี้ยต่ำ และสิทธิประโยชน์นำดอกเบี้ยเงินกู้มาใช้ลดหย่อนภาษี ซึ่งสิ่งเหล่านี้เป็นกุญแจสำคัญที่จะช่วยให้ผู้ลงทุนมีโอกาสได้รับกระแสเงินสดสุทธิเป็นบวก (Positive Cash Flow) ได้

ข้อมูลจาก:
นิตยสารโฮมบายเออร์ไกด์ เชียงใหม่ ฉบับเดือนมกราคม 2557
06 กันยายน 2016