25 ทำเลทั่วกรุงกำลังจะเปลี่ยนไป

25 ทำเลทั่วกรุงกำลังจะเปลี่ยนไป

11 มิถุนายน 2019

ในร่างผังเมืองรวมกรุงเทพฯฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 จะมี 25 พื้นที่ทั่วกรุงเทพฯ ที่ได้ถูกปรับสีการใช้ประโยชน์ที่ดินอัพเลเวลให้เข้มข้นขึ้น เพื่อรองรับกับระบบขนส่งมวลชนทางรางเส้นทางปัจจุบันและในอนาคต โดยเฉพาะการขยายตัวของพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางกว่า 60,000 ไร่ กระจายอยู่ในพื้นที่ฝั่งตะวันออกและฝั่งเหนือของกทม.

สำหรับร่างผังเมืองกทม.ได้มีการปรับเพิ่ม-ลด พื้นที่การใช้ประโยชน์ที่ดินตามประเภทดังนี้

ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย เนื้อที่ตามผังเมืองกทม.ฉบับปัจจุบันมีจำนวน 273,957.82 ไร่ หรือคิดเป็น 27.97% ในร่างผังเมืองกทม.ฉบับใหม่ ปรับลดลงเหลือ 246,116.80 ไร่ คิดเป็น 25.13% หรือลดลง 27,841.02 ไร่ โดยไปเพิ่มการใช้ประโยชน์ที่ดินในพื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาปานกลางแทน 

ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ในผังเมืองกทม.ฉบับปัจจุบัน มีเนื้อที่ 155,050.51 ไร่ คิดเป็น 15.83% ร่างผังเมืองกทม.ฉบับใหม่ จะปรับเพิ่มเป็น 216,033.61 ไร่ คิดเป็น 22.06% หรือเพิ่มขึ้น 60,983.10 ไร่ เพื่อรองรับการอยู่อาศัยในพื้นที่เขตเมืองชั้นกลาง 

ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก ในผังเมืองกทม.ฉบับปัจจุบัน มีเนื้อที่ 66,734.68 ไร่ คิดเป็น 6.81% ร่างผังเมืองกทม.ฉบับใหม่ เพิ่มเป็น 67,115.86 ไร่ คิดเป็น 6.85% หรือเพิ่มขึ้น 381.17 ไร่ แม้ที่ดินสำหรับการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมากจะเพิ่มขึ้นไม่มาก แต่พื้นที่การก่อสร้างอาคารจะเพิ่มขึ้นจากการปรับค่า FAR หรือ อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (Floor Area Ratio) 
พื้นที่พาณิชยกรรม ในผังเมืองกทม.ฉบับปัจจุบันมีเนื้อที่ 42,802.44 ไร่ คิดเป็น 4.37% ปรับเพิ่มเป็น 49,074.20 ไร่ หรือคิดเป็น 5.01% เพิ่มขึ้น 6,271.75 ไร่ 
พื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม ในผังเมืองกทม.ฉบับปัจจุบันมีเนื้อที่ 150,203.63 ไร่ คิดเป็น 15.34% ลดลงเหลือ 53,779.61 ไร่ คิดเป็น 5.49% เนื้อที่ลดลง 96,424.02 ไร่ 
พื้นที่ชนบทและเกษตรกรรม ในผังเมืองกทม.ฉบับปัจจุบันมีเนื้อที่ 234,899.86 ไร่ คิดเป็น 39.32% เพิ่มเป็น 293,702.67 ไร่ คิดเป็น 29.99% หรือเนื้อที่เพิ่มขึ้น 58,802.82 ไร่ 

สำหรับ 25 พื้นที่ที่มีการปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินเพิ่มขึ้น ประกอบด้วย 

บริเวณที่ 1 ปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.3) เป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.7) บริเวณถนนวิภาวดีรังสิตและถนนแจ้งวัฒนะ เพื่อรองรับการให้บริการรถไฟฟ้าสายสีแดง (บางซื่อ-รังสิต) และรถไฟฟ้าสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี)

บริเวณที่ 2 ปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.6) เป็นพาณิชยกรรม (พ.5) บริเวณถนนพหลโยธิน ถนนแจ้งวัฒนะ และถนนรามอินทรา เพื่อรองรับการให้บริการรถไฟฟ้าสายสีเขียว (หมอชิต-คูคต) และรถไฟฟ้าสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี)

บริเวณที่ 3 ปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.4) เป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.8) และที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.5 และ ย.7) เป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก (ย.11-และ ย.13) บริเวณถนนวิภาวดีรังสิต ถนนพหลโยธิน ถนนลาดพร้าว และถนนรัชดาภิเษก เพื่อรองรับการให้บริการรถไฟฟ้าสายสีแดง (บางซื่อ-รังสิต) รถไฟฟ้าสายสีเขียว (หมอชิต-คูคต) และรถไฟฟ้าสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง)

 

บริเวณที่ 4 ปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.3-และ ย.4) เป็นที่อยู่อ าศัยหนาแน่นปานกล าง (ย.6-แล ะ ย.7) บ ริเวณถนนรามอินทรา ถนนประดิษฐ์มนูธรรม ถนนนวมินทร์ถนนเสรีไทย ถนนรามคำแหง และถนนลาดพร้าว เพื่อรองรับการให้บริการรถไฟฟ้าสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) สายสีน้ำตาล (แคราย-บึงกุ่ม) สายสีเทา (วัชรพล-ท่าพระ) สายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย-มีนบุรี) และสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง)

บริเวณที่ 5 ปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.1) เป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.2) บริเวณถนนหทัยราษฎร์ เพื่อรองรับการเพิ่มความหนาแน่นของย่านที่อยู่อาศัยชานเมือง

บริเวณที่ 6 ปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.3) เป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.6) และที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.6) เป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.10) และพาณิชยกรรม (พ.3) บริเวณศูนย์ชุมชนชานเมืองมีนบุรี เพื่อรองรับการให้บริการรถไฟฟ้าสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) และสายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย-มีนบุรี)

บริเวณที่ 7 ปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทอนุรักษ์เพื่อส่งเสริมเอกลักษณ์ ศิลปวัฒนธรรมไทย (ศ.1 และ ศ.2) เป็นสถาบันราชการ การสาธารณูปโภค และสาธารณูปการ (ส.) ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก (ย.11) และพาณิชยกรรม (พ.1 และ พ.2) เพื่อส่งเสริมการท่องเที่ยวเชิงอนุรักษ์ในบริเวณกรุงรัตนโกสินทร์

บริเวณที่ 8 ปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.8) บริเวณถนนเจริญนคร และพาณิชยกรรม (พ.3) บริเวณถนนบรรทัดทอง เป็นที่ดินประเภทพาณิชยกรรม (พ.6) เพื่อส่งเสริมการประกอบกิจกรรมเศรษฐกิจสร้างสรรค์

บริเวณที่ 9 ปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก (ย.9-และ ย.10) เป็นพาณิชยกรรม (พ.7) บริเวณถนนรัชดาภิเษก เพื่อรองรับการขยายพื้นที่ย่านพาณิชยกรรมศูนย์กลางรอง

บริเวณที่ 10 ปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก (ย.8) และสถาบันราชการ การสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ (ส.) เป็นพาณิชยกรรม (พ.5) บริเวณท่าเรือกรุงเทพ เพื่อรองรับการให้บริการรถไฟฟ้าสายสีเทา (วัชรพล-ท่าพระ)

 

วราพงษ์ ป่านแก้ว

https://thaipropertymentor.blogspot.com/

11 มิถุนายน 2019