5 ตัวชี้ทำเลคอนโดฯ เด่น น่าลงทุน

5 ตัวชี้ทำเลคอนโดฯ เด่น น่าลงทุน

01 เมษายน 2013

เชียงใหม่ในเวลานี้ กำลังมีโครงการคอนโดฯ ใหม่ๆ เกิดขึ้นทุกวี่วัน กระจายไปทั่วทุกหัวระแหง ยังผลให้คนที่อยากลงทุนในคอนโดฯ มักมีปัญหาเลือกทำเลกันไม่ถูก ไม่รู้ว่าควรจะเลือกซื้อคอนโดฯ ที่ใดถึงจะดี  จึงจะทำให้ลงทุนแล้ว คอนโดฯ สามารถเพิ่มค่าได้เรื่อยๆ หรือหากไม่อยู่อาศัยเอง คิดจะนำมาให้เช่าก็ให้ค่าผลตอบแทนค่าได้เช่าดี และคนเช่าเต็มตลอด

จริงๆ แล้วในแวดวงการลงทุน มีวิธีง่ายๆ ในการใช้ตรวจเช็คเพื่อดูว่า ทำเลคอนโดฯ จะดีหรือไม่ดีเพียงใด โดยอาศัยการวิเคราะห์ความมีอยู่ของคุณลักษณะเด่น 5 ประการ ว่ามีอยู่หรือไม่ และมีอยู่เพียบพร้อมเพียงไร หลักคิด ก็คือยิ่งมีคุณลักษณะเหล่านี้มากเพียงใด ถือว่ายิ่งดีเท่านั้น ซึ่งคุณลักษณะดังกล่าวมีดังนี้

1: ตั้งอยู่ในพื้นที่ซึ่งที่ดินมีราคาแพงมาก ถือเป็นคุณลักษณะพื้นฐานภาคบังคับเลยก็ว่าได้ ยิ่งที่ดินมีราคาแพงมากเท่าไหร่ ยิ่งน่าสนใจมากเท่านั้น เพราะยิ่งทำให้ที่ดินบริเวณนั้น ไม่คุ้มกับการนำมาพัฒนาทำบ้านหรือที่อยู่อาศัยแบบอื่นออกขายได้ นอกจากจะต้องเป็นคอนโดฯ แต่เพียงสถานเดียว

วิธีคัดกรองพื้นที่ ที่นิยมทำกัน ก็คือจะเช็คจากราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์ ที่สำนักงานที่ดินใช้อ้างอิงเรียกเก็บค่าธรรมเนียมและภาษีอสังหาริมทรัพย์กัน นำมาพิจารณาร่วมกับผังเมืองในพื้นที่  

โดยกฎกำปั้นทุบดิน ก็คือที่ดินสร้างคอนโดฯ ที่ดีควรมีราคาประเมินสูงอย่างน้อย 50,000 บาทต่อตารางวาขึ้นไป ยิ่งแพงกว่านี้ขึ้นไปเท่าไหร่ ยิ่งดีเท่านั้น และต้องเป็นพื้นที่ผังเมืองกำหนดให้เป็นสีแดงหรือพื้นที่กำหนดการใช้ประโยชน์ให้เป็นเชิงพาณิชย์

2: มีแม่เหล็กตัวใหญ่ อยู่ใกล้ๆ โดยแม่เหล็กในที่นี้ ก็คือบริเวณหรือสถานที่ ที่มีกิจกรรมที่เกี่ยวข้องและมีอิทธิพลกับวิถีชีวิตของคนจำนวนมาก ซึ่งสามารถดึงดูด ทำให้ใครๆ ล้วนอยากย้ายเข้าอยู่อาศัยใกล้ๆ บริเวณที่ตั้งเหล่านี้กัน ถ้าเป็นในกรุงเทพฯ แม่เหล็กตัวใหญ่ก็คือสถานีรถไฟฟ้านั่นเอง

สำหรับในเชียงใหม่เรา แม่เหล็กตัวใหญ่ชั้นดี ก็เช่น มหาวิทยาลัยเชียงใหม่ ตลาดวโรรส ย่านถนนนิมมานเหมินทร์หรือทองหล่อเชียงใหม่ หรือย่านไนท์บาซาร์ เป็นต้น

อย่างไรก็ตามเงื่อนไขสำคัญของการจะเกิดคุณลักษณะแบบนี้ ขึ้นอยู่กับว่า ต้องอยู่ใกล้กับแม่เหล็กเหล่านี้ด้วย จึงจะมีแรงดึงดูด หรือทำให้เกิดความสะดวกในการใช้ประโยชน์ขึ้นได้  ปกติเกณฑ์สากลคร่าวๆ ที่ใช้วัด หรือใช้ตัดสินกัน ก็คือต้องอยู่ในรัศมีห่างไม่เกิน ¼ ไมล์ หรือไม่เกิน 400 เมตร

3: เป็นพื้นที่ที่มีอัตราการเติบโตสูง โดยต้องเป็นพื้นที่ที่ราคาที่ดินมีแนวโน้มปรับสูงขึ้นได้อย่างมีนัยสำคัญ และมีแนวโน้มปรับสูงขึ้นเรื่อยๆ ด้วย ดัชนีชี้วัดใกล้ตัว ที่อาจนำมาประยุกต์ใช้ได้ ก็คือดูจากสถิติราคาประเมินของกรมธนารักษ์ในแต่ละพื้นที่ ที่มีการประกาศใหม่ทุกๆ 4 ปี ว่ามีทิศทางการเปลี่ยนแปลงอย่างไร

ทั้งนี้หากลองวิเคราะห์ข้อมูลราคาประเมินในอำเภอเมืองเชียงใหม่ปัจจุบัน และย้อนหลังดู จะพบว่า ราคาประเมินในเชียงใหม่ในทุกพื้นที่ ช่วงปี 2547-กลางปี 2555 ทรงตัวมาโดยตลอด ซึ่งแสดงว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่ช่วง 10 ปีที่ผ่านมา อยู่ในสภาพทรงตัวมาโดยตลอด เพิ่งจะมีการเปลี่ยนแปลงอย่างเด่นชัดในช่วงปีสองปีที่ผ่านมาแล้วเท่านั้น ซึ่งสะท้อนออกมาจากราคาประเมินล่าสุดที่เพิ่งประกาศใช้ช่วงกลางปี 2555 ที่จะเห็นมีการเปลี่ยนแปลงในบางพื้นที่ อย่างมีนัยสำคัญ

โดยพื้นที่ที่ราคาประเมินที่ดินปรับสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ก็คือบริเวณถนนนิมมานเหมินทร์ ถนนสุเทพ ถนนห้วยแก้ว ถนนมหิดล และสายซุปเปอร์เชียงใหม่-ลำปาง

4: เป็นย่านที่สะดวกในการใช้ชีวิต และคนมีรายได้สูงนิยมอยู่อาศัยกัน ความสะดวกในที่นี้ หมายถึงสะดวกเพราะมีที่กิน ที่ใช้ชีวิตและแหล่งช็อปปิ้งอย่างพร้อมสรรพ ไม่ต้องเดินทางไปไหนไกล หากยิ่งเป็นแหล่งที่คนไทยและชาวต่างประเทศนิยมอยู่อาศัยด้วยแล้ว จะยิ่งดีขึ้นไปใหญ่ เพราะช่วยเสริมให้คอนโดฯ ซื้อง่ายขายคล่องยิ่งขึ้น เนื่องจากมีผู้ซื้อและผู้เช่าที่มีกำลังซื้ออยู่เป็นจำนวนมาก
5: เป็นพื้นที่ไม่มีปัญหาการแข่งขัน ทั้งจากคอนโดฯ ด้วยกันเองและที่อยู่อาศัยประเภทอื่น ทั้งนี้วิธีสังเกตง่ายๆ ก็คือให้ลองสำรวจดูพื้นที่ในบริเวณนั้นๆ โดยทำเลคอนโดฯที่ดี ควรต้องเป็นทำเลที่มีแต่คอนโดฯ เท่านั้น ไม่มีบ้านชนิดอื่นให้เลือก ขณะเดียวกันคอนโดฯ ใหม่ๆ ต้องเกิดได้ยาก หรือหากมีโอกาสเกิดใหม่ได้ ทำเลก็ต้องด้อยกว่าคอนโดฯ ที่ซื้อไว้แล้ว

อีกวิธีหนึ่งที่อาจนำมาใช้ควบคู่กันได้ ก็คือสำรวจตลาดการเช่าในพื้นที่ เช่นคอนโดฯ ที่มีอยู่ อพาร์ตเมนต์ และโรงแรม จะต้องพบว่ามีคนพักเต็มตลอด และได้ค่าเช่าสูงด้วย

ข้อมูลจาก:
นิตยสารโฮมบายเออร์ไกด์ เชียงใหม่ ฉบับเดือนเมษายน 2556
07 เมษายน 2016