6 ทางหนีทีไล่ เมื่อซื้อบ้าน คอนโดฯ แล้วขายทำกำไรไม่ได้

6 ทางหนีทีไล่ เมื่อซื้อบ้าน คอนโดฯ แล้วขายทำกำไรไม่ได้

12 กันยายน 2017

บ่อยครั้งที่การซื้อขายบ้าน คอนโดฯ ทำกำไร มักไม่เป็นไปตามแผนที่วางไว้ คาดหวังว่าจะทำกำไรได้อย่างมหาศาล แต่พอเอาเข้าจริงๆ กลับขายไม่ได้ ซึ่งสิ่งนี้ถือเป็นเรื่องปกติ ตามกฎของเมอร์ฟี (Murphy’s Law)  ที่ว่า “ทุกสิ่งที่สามารถผิดพลาด จะผิดพลาด (Anything that can go wrong, will go wrong.)”

เมื่อต้องตกอยู่ในสถานการณ์ยากลำบากเช่นนี้ หลายคนมักหาทางออกไม่ได้ว่าจะทำอย่างไรกันดี โดยเฉพาะอย่างยิ่งนักลงทุนประเภทจับเสือมือเปล่า หรือนักลงทุนมือใหม่ที่ใช้เงินร้อนมาลงทุน ยิ่งเลวร้ายไปใหญ่ เพราะการขายทำกำไรไม่ได้ อาจหมายถึงจุดจบหรือวาระสุดท้ายสำหรับผู้นั้นเลยก็ว่าได้  

จริงๆ แล้วหลักคิดเรื่องการลงทุนอสังหาฯ ในแบบซื้อมาขายไปหรือฟลิป (Flip) กรณีซื้อบ้านหรือคอนโดฯ มาแล้วเกิดขายไม่ออกขึ้นมาก็ยังคงมี “กลยุทธ์ทางออก (Exit Strategies)” ที่อาจใช้เป็นทางหนีทีไล่ได้ถึง  6 กลยุทธ์ ดังต่อไปนี้
 

1. ลดราคาขายลง (Lower The Price) เป็นกลยุทธ์อันดับแรกที่พึงต้องนำมาใช้ ทั้งนี้ต้องไม่ใช่ลดราคาแบบสุ่มสี่สุ่มห้า แต่เป็นการลดราคาแบบภายใต้รูปกำไรที่ตัวเองมีอยู่

ยกตัวอย่างเช่นตั้งราคาขายบ้านไว้ที่ 3,000,000 บาท หวังกำไรไว้ที่ 600,000 บาท จะเห็นได้ว่าในสถานการณ์เช่นนี้ ยังคงมีความยืดหยุ่นในการที่จะลดราคาลงได้อีก โดยลดกำไรที่คาดหวังลงเหลือ 200,000 บาท แล้วตั้งราคาเพียงแค่ 2,600,000 บาท ก็จะช่วยทำให้การขายง่ายยิ่งขึ้น

ในหลายๆ สถานการณ์ อาจจำเป็นต้องลดราคาขายต่ำลงมากกว่านั้น จนกระทั่งเหลือกำไรเพียงน้อยนิด หลักคิดง่ายๆ ก็คือเพดานต่ำสุดของลดราคา คือลดจนกระทั่งกำไรที่คาดหวังเหลือ 0 บาท หากลดมาถึงจุดนี้แล้ว แต่ยังคงขายไม่ได้อยู่อีกก็ให้หันใช้กลยุทธ์อื่นๆ แทน
 

2. ขายภายใต้สัญญาลีสออปชัน (Lease Options) หรือ “สัญญาให้เช่าเพื่อซื้อในอนาคต”

ซึ่งจะเป็นการขายบ้านแบบให้เช่าช่วงหนึ่งก่อน อาจเป็น 2-3 ปี แล้วให้สิทธิผู้เช่าสามารถซื้อบ้านหลังนั้นได้ตามราคาและเวลาที่กำหนด โดยยอมให้นำเงินมัดจำและค่าเช่าบางส่วนมาคิดเป็นค่าซื้อบ้านได้.  กลยุทธ์แบบนี้ ข้อดีก็คือ จะช่วยดึงดูดใจผู้กู้ซื้อบ้านได้มาก โดยเฉพาะกลุ่มที่สถานะยังไม่พร้อมที่จะซื้อบ้านโดยกู้ยืมเงินแบบปกติได้ และยังสามารถดึงดูดใจลูกค้าที่กำลังตัดสินใจอยู่ว่าจะซื้อหรือจะเช่าได้เป็นอย่างดี

ปกติเงินที่จ่ายในสัญญาลีสออปชันมักสูงกว่าเงินที่จ่ายเป็นค่าเช่าปกติ ทำให้สามารถช่วยขจัดปัญหากระแสเงินสดติดลบได้เป็นอย่างดี ประโยชน์ข้างเคียงอีกด้านหนึ่ง ก็คือทำให้ผู้เช่ากลายเป็นผู้มีส่วนได้ส่วนเสียในบ้าน จะดูแลรักษาบ้านดีขึ้น ทั้งนี้สัญญาลีสออปชันส่วนใหญ่ จะมีการปัดภาระความรับผิดชอบในการซ่อมแซมบ้านทั้งหมดไปให้ผู้เช่า ดังนั้นสัญญาลีสออปชันจึงมีความน่าสนใจกว่าการปล่อยเช่าปกติมาก
 

3. นำมาปล่อยเช่า (Landlording) 

เป็นกลยุทธ์ดั้งเดิมที่คนทั่วไปนิยมใช้กัน เมื่อไม่ต้องการขายบ้าน คอนโดฯ ในราคาต่ำๆ ทั้งนี้การปล่อยเช่าถือเป็นทางออกที่น่าสนใจทางหนึ่ง เพื่อจะได้มีรายได้ค่าเช่าเข้ามา ช่วยค่าผ่อนบ้าน ซึ่งดีกว่าการปล่อยปิดไว้เฉยๆ เป็นไหนๆ ทำให้ไม่ต้องผิดนัดชำระหนี้และไม่เกิดปัญหาติดแบล็คลิสต์

ด้วยเพราะการให้เช่าเป็นทางหนีทีไล่ที่สำคัญในการฟลิป (Flip) ทำกำไรอสังหาฯ ดังนั้นทุกครั้งที่คิดจะลงทุนบ้านหรือคอนโดฯ ที่ใด จึงจำเป็นต้องทำตรวจเช็คตลาดเช่าในบริเวณนั้นแต่เนิ่นๆ เพื่อให้แน่ใจก่อนว่าเป็นทำเลหรือพื้นที่ที่มีความต้องการเช่าอยู่ด้วยเสมอ

 

4. นำบ้านไปจำนองเพื่อขอสินเชื่อ 


ทางเลือกที่น่าสนใจอีกอย่างหนึ่ง ก็คือการนำบ้าน คอนโดฯ ไปจำนอง เพื่อกู้ยืมเงินมาใช้ก่อน หรือกรณีติดจำนองอยู่แล้ว อาจนำบ้านหลังเดิมไป “รีไฟแนนซ์ (Refinance)” เพื่อเพิ่มวงเงินในการกู้ยืม หรือปรับเปลี่ยนเงื่อนไขในการชำระคืนและเงื่อนไขการจ่ายดอกเบี้ยใหม่

โดยเจรจาปรับเปลี่ยนสินเชื่อจากแบบอัตราดอกเบี้ยลอยตัว (Adjustable Rate Mortgage) ที่อัตราดอกเบี้ยสูง เปลี่ยนมาเป็นแบบอัตราดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Rate Mortgage) ที่อัตราดอกเบี้ยซึ่งต่ำกว่า  เพื่อช่วยลดภาระผ่อนชำระรายเดือนให้น้อยลง เพื่อทำให้ค่าเช่าอยู่ในวิสัยที่จะผ่อนชำระตัวเองได้ (Self-finance)

 

5. ขายส่ง (Wholesaling) 

เป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่น่าสนใจ นั่นคือขายต่อเปลี่ยนมือไปให้กับนักลงทุนรายอื่นต่อไปในราคาถูก เพื่อเคลียร์อสังหาฯ ที่ไม่มีสภาพคล่องออก สำหรับไปทำในเคสอื่นๆ ที่คล่องตัวกว่า  ทั้งนี้ผู้ซื้อที่เป็นนักลงทุนอาจหาได้ไม่ยาก ด้วยการเข้าร่วมกิจกรรมในชมรมลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ที่ปัจจุบันมีอยู่มากมาย
 

6. ระดมเงินด้วยการนำไปขายฝาก  

ในกรณีที่ผู้ลงทุนอยู่ในสถานะช็อตเงินจริงๆ อาจเลือกใช้วิธีนำบ้านและคอนโดฯ มาขายฝากเพื่อกู้ยืมเงินมาใช้ในระยะสั้นๆ  ซึ่งจริงๆ แล้วขายฝากนี้ถือเป็นแหล่งเงินฉุกเฉินชั้นดี ที่สามารถเข้ามาช่วยให้คนกำลังหมดสิ้นหนทางมีทางไป ให้มีเวลาหายใจหายคอได้ เพื่อรอเวลาจนกว่าจะขายบ้านและคอนโดฯ นั้นได้

 


เขียนโดย: อนุชา กุลวิสุทธิ์
กูรูด้านการเงินและการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ที่ปรึกษาอิสระ วิทยากรและอาจารย์พิเศษ
มีพ็อกเก็ตบุ๊คด้านการเงิน การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

13 กันยายน 2017