7 กลยุทธ์ "ฟลิบ" เทรนด์ลงทุนอสังหาฯ รับมือภาษีที่ดินฯ

7 กลยุทธ์ "ฟลิบ" เทรนด์ลงทุนอสังหาฯ รับมือภาษีที่ดินฯ

19 กันยายน 2018

เศรษฐกิจอันผันผวนยิ่งในปัจจุบัน กอปรกับกำลังจะมีการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คือสองเหตุผลสำคัญที่ทำให้รูปลักษณ์การลงทุนอสังหาฯ ในบ้านเรา มีแนวโน้มเปลี่ยนไป ซึ่งกลยุทธ์ที่กำลังได้รับการกล่าวขานถึงกันอย่างกว้างขวาง นั่นก็คือเปลี่ยนจาก “ถือครองยาวเน้นปล่อยเช่า” มาเป็น “ซื้อขายทำกำไรอย่างรวดเร็วโดยไม่เน้นถือครอง” หรือรู้จักกันดีในนาม “ฟลิบ(Flip)” นั่นเอง

เหตุผลเบื้องหลังที่จะทำให้ “ฟลิบ” ได้รับความนิยมในอนาคต ก็เนื่องจากเป็นการลงทุนระยะสั้น ที่ทำได้บ่อยครั้งเท่าที่ต้องการ ใช้เงินลงทุนน้อย ทำกำไรได้มาก ทำแล้วสามารถรับรู้ และเห็นผลกำไรได้ในทันที เป็นกลยุทธ์ลงทุนที่ช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายในการถือครอง (Carrying Cost) อาทิ ค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษาบ้าน, ดอกเบี้ย, และภาษี และยังช่วยลดความยุ่งยากของการให้เช่าบ้านได้เป็นอย่างดี

จะเชื่อหรือไม่ว่า ฟลิบ ที่ทำกันแพร่หลายทั่วโลก มีทำกันอยู่ถึง 7 ลักษณะด้วยกัน แต่ละรูปแบบทำอย่างไร มีข้อดีข้อเสียอย่างไร และกุญแจความสำเร็จอยู่ตรงไหน มาลองดูกัน 

1. ซึ้อบ้านเก่า มาซ่อม และขายทำกำไร (Buy, Fix & Flip) ถือเป็นกลยุทธ์ที่นิยมทำกันแพร่หลายมากสุดวิธีการจะเริ่มต้นจากการซื้อบ้านเก่าที่มีสภาพเสื่อมโทรม แล้วนำมาซ่อมแซมให้กลับมาดีใช้งานได้ดั่งเดิม จากนั้นก็ทำการขายให้กับผู้ซื้อรายย่อยทั่วไปที่เป็นผู้ต้องการบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริงๆ

ข้อผิดพลาดที่พบเจอกันอยู่เสมอ ก็คือมักประเมินค่าซ่อมแซม ระยะเวลาที่ใช้ในการขายบ้านผิดพลาด ไม่ถูกต้องกัน ทำให้มีค่าใช้จ่ายในการถือครองเพิ่มขึ้นส่วนใหญ่มักลืมคิดต้นทุนการตลาดและค่านายหน้าที่จะเกิดขึ้นในตอนขายกัน

2. ซื้อ-รีไฟแนนซ์-ขายแบบลีสออปชั่น (Buy, Refinance & Lease/Option) กลยุทธ์ลักษณะนี้ เมื่อซื้อบ้าน มาซ่อมแซมและปรับปรุงเสร็จแล้ว ก็จะทำการรีไฟแนนซ์ บ้าน ตามราคาประเมินใหม่ เพื่อทำให้การซื้อบ้าน ใช้เงินน้อยลงหรือไม่ต้องใช้เลย โดยเน้นให้ค่าผ่อนในระยะแรกน้อยที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ จากนั้นจะทำการขายบ้าน ในแบบ Lease/Option หรือขายในลักษณะการให้เช่าพร้อมสิทธิในการซื้อ

กุญแจความสำเร็จ ขึ้นกับว่าค่าเช่าจะสามารถผ่อนชำระสินเชื่อบ้าน ได้หรือไม่ ปกติถ้าไม่เพียงพอผ่อนชำระ มักใช้วิธีปรับเปลี่ยนเงื่อนไขการกู้ไปยังสินเชื่อบ้านไปเป็นแบบที่ช่วงแรกผ่อนชำระเฉพาะดอกเบี้ย หรือสินเชื่อที่อัตราดอกเบี้ยปรับเปลี่ยนได้ โดยเลือกอัตราดอกเบี้ยช่วงแรกๆ ให้ต่ำที่สุดและพยายาม Fixed ให้ได้ถึง3 ปี เมื่อผู้เช่าใช้สิทธิในการซื้อเมื่อไหร่ ก็จะถึงเวลาที่จะเก็บเกี่ยวผลกำไรก้อนใหญ่ได้

3. ซื้อและขายทำกำไรตามสภาพเดิม (Buy & Flip “As Is”) กลยุทธ์แบบนี้ เหมาะสำหรับผู้ไม่ชอบงานซ่อมแซมบ้าน โดยจะเน้นขายบ้านตามสภาพเดิมซึ่งปกติมักเป็นบ้านประเภทที่ไม่ต้องการการซ่อมแซมปรับปรุงมากนัก

ช่วงที่เหมาะกับการนำกลยุทธ์นี้มาใช้ก็คือช่วงที่ตลาดบ้านกำลังฮ็อตหรือคึกคักซึ่งเป็นช่วงที่จะสามารถขายบ้านที่มีสภาพหรือในเงื่อนไขไม่ดีในราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาดเล็กน้อยได้

กุญแจความสำเร็จของกลยุทธ์ลักษณะนี้ ก็คือจะต้องสามารถซื้อบ้านให้ได้ ในราคาถูกเพียงพอที่จะสามารถขายต่อในราคาต่ำกว่าตลาดได้อย่างรวดเร็วและยังคงมีกำไรได้ด้วย

4. ฟลิบในลักษณะค้าส่ง (Wholesale Flipping) กลยุทธ์แบบนี้ มักใช้ได้ดี ในช่วงที่คนนิยมทำฟลิบในแบบซื้อบ้านเก่ามาซ่อมขายทำกำไรกันแนวคิดพื้นฐาน ก็คือการซื้อบ้านทรุดโทรม ราคาถูกมาขายต่อให้กับผู้ลงทุนที่ต้องการทำฟลิบ เน้นทำกำไรไม่มากโดยไม่ต้องทำอะไรเลยกับบ้านที่ขายเหล่านั้นเลย

กลยุทธ์ลักษณะนี้เมื่อทำแล้ว จะทำให้แม้ไม่ใช่เป็นผู้ฟื้นฟูบ้านขายเองก็ตามแต่ก็จะสามารถทำกำไรในบ้านได้อย่างรวดเร็วซึ่งจะเร็วกว่าผู้เข้ามาฟื้นฟูบ้านตัวจริงเสียอีก

5. ฟลิบช่วง ก่อนที่การก่อสร้างจะแล้วเสร็จ (Pre-Construction Flippin) เหมาะที่จะทำในช่วงที่ตลาดอสังหาฯ กำลังคึกคัก หรือฮ็อตมากๆ ซึ่งราคาอสังหาริมทรัพย์ช่วงนี้อาจปรับตัวเพิ่มขึ้นได้มากถึงเดือนละ 2% ซึ่งในช่วงจังหวะโอกาสแบบนี้ จะทำให้สามารถทำสัญญาจะซื้อจะขายเพื่อซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียม ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างแล้วทำการขายต่อให้คนอื่นในช่วงนี้ได้ 

ปกติโครงการบ้านและคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่ การก่อสร้างกว่าจะแล้วเสร็จอาจต้องใช้ระยะเวลานานถึง 12-24 เดือน ซึ่งระหว่างนี้ ห้องชุดที่เปิดขายราคา 1,000,000 บาท และผ่อนดาวน์ในช่วงก่อสร้างเพียงแค่ 10% หรือประมาณ 100,000 บาท อาจทำกำไรได้ถึง 100,000 บาท ภายในช่วงเวลาเพียงไม่ถึง 1 ปีได้ง่ายๆ

6.ฟลิบในฐานะเป็นผู้อาสา ช่วยค้นหา หรือมองหาให้ (Scouting) กลยุทธ์ลักษณะนี้ จะเน้นบทบาทเป็นผู้รวมรวมข้อมูล มากกว่าการจะเป็นผู้ทำฟลิบเสียเอง โดยทำหน้าที่เป็นผู้อาสาในการหาดีลการลงทุนที่มีศักยภาพ และขายข้อมูลเหล่านี้ให้กับนักลงทุนที่สนใจ แลกกับการเรียกเก็บค่าธรรมเนียม (Fee) 

ค่าธรรมเนียมที่เรียกเก็บ ปกติจะมากน้อยเพียงใด ขึ้นอยู่กับราคาและศักยภาพในการทำกำไรของบ้านหรืออสังหาฯ นั้นๆ เป็นสำคัญ ในสหรัฐฯ ค่าธรรมเนียมจะคิดกัน 500-1,000 ดอลล่าร์ในแต่ละดีล

7. ฟลิบแบบผิดกฎหมาย (Illegal Flipping) รูปแบบนี้ ทำกันมากในสหรัฐฯ ช่วงเกิดวิกฤตการณ์ซับไพร์ม (Sub-prime Crisis) เป็นธุรกรรมที่ถือว่าผิดกฎหมายอย่างร้ายแรงโดยกลไกจะเริ่มต้นจากนักลงทุนที่ไม่สุจริต เข้าซื้อบ้านหรืออสังหาฯ ราคาถูกซึ่งส่วนใหญ่มักเป็นบ้านที่ไม่มีศักยภาพในการลงทุนในละแวกของคนมีรายได้ต่ำ จากนั้นนำมาฟื้นฟูและปรับปรุงอย่างด้อยคุณภาพเพื่อขายต่อให้กับผู้ซื้อบ้านที่ไม่มีความรู้และความเข้าใจ โดยเน้นขายบ้านในราคาที่สูงเกินกว่าความเป็นจริง

กลไกเหล่านี้ที่เกิดขึ้นได้ ก็เนื่องจากเป็นการสมรู้ร่วมคิดกัน ระหว่างผู้ลงทุนผู้ประเมิน และนายหน้า โดยร่วมมือกันจัดทำเอกสารประเมินราคาบ้าน รวมถึงเอกสารประกอบการขอกู้ยืมที่ไม่ถูกต้อง ยื่นให้กับสถาบันการเงินทำให้เกิดการซื้อบ้านเกินกว่ากำลังซื้อขึ้น 


เขียนโดย: อนุชา กุลวิสุทธิ์

กูรูด้านการเงินและการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ที่ปรึกษาอิสระ วิทยากรและอาจารย์พิเศษ

มีพ็อกเก็ตบุ๊คด้านการเงิน การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

19 กันยายน 2018