7 เคล็ดวิธีซ่อนและอำพราง กรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์

7 เคล็ดวิธีซ่อนและอำพราง กรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์

17 ตุลาคม 2017

ช่วงนี้ในบ้านเรามีคดีความใหญ่ๆ เกิดขึ้นจำนวนมากโดยเฉพาะคดีการเมือง คดีฉ้อโกงทุจริต และคดียาเสพติด ที่มักจบหรือลงเอยด้วยการยึดทรัพย์กันแทบทั้งสิ้น ทั้งนี้ทรัพย์ที่ถูกทางการหรือศาลสั่งยึด ส่วนใหญ่มักเป็นอสังหาริมทรัพย์ ประเภทที่ดิน บ้าน คอนโดฯ หรืออาคารพาณิชย์ประเภทต่างๆ เนื่องจากทรัพย์สินเหล่านี้เคลื่อนย้าย ถ่ายโอนกันได้ลำบากมาก

นอกจากนั้น อนาคตอันใกล้นี้รัฐกำลังจะมีการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยพุ่งเป้าเน้นเก็บกับคนที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากๆ

สิ่งเหล่านี้เอง ทำให้บรรดาคนมีเงินหรือคนที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์อยู่มากๆต่างตื่นตัวและขวนขวายที่จะมองหาวิธีโอนย้าย ซ่อน หรือปิดบังอำพรางอสังหาริมทรัพย์ที่ตัวเองถือครองอยู่ เพื่อเป็นการป้องกันความเสี่ยงหรือกันเหนียวไว้แต่เนิ่นๆ สำหรับเหตุการณ์ที่อาจเกิดขึ้นได้เสมอโดยไม่คาดฝัน

เพื่อเป็นความรู้ และรู้ทันกับเคล็ดวิธีการต่างๆ ของเศรษฐี นักลงทุนและเจ้าของอสังหาฯ รายใหญ่  จึงถือโอกาสรวบรวมแนวทางในการซ่อน อำพราง และปิดบังอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครอง ที่นิยมทำกันทั้งในบ้านเราและในต่างประเทศ มาเสนอให้อ่านกันซึ่งจริงๆ แล้ว วิธีการต่างๆ เหล่านี้ ทางการเงินถือเป็นแค่“กลยุทธ์สีเทา” ซึ่งอาจผิดหรือถูกก็ได้ ขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ของการนำไปใช้เป็นสำคัญ

ยกตัวอย่างกรณีที่ผิดก็เช่นเอาไปใช้เพื่อเลี่ยงการตรวจสอบของภาครัฐ หรือนำมาใช้เป็นเครื่องมือในการหนีภาษี ส่วนกรณีที่มองกันว่าถูกต้อง สามารถทำได้และไม่ผิดกฎหมาย อาทิ กรณีใช้ปิดบังอำพรางไม่ให้คนทั่วไปรู้ว่าตัวเองร่ำรวย เพื่อจะได้อยู่อย่างสงบ ปลอดภัย ไม่มีใครยืมเงิน หรือถูกรบกวน รวมถึงใช้เป็นกลยุทธ์การเงินสำหรับวางแผนภาษี หรือเป็นเทคนิคในการทำกำไร เป็นต้น

สำหรับแนวคิดพื้นฐานในการปิดบัง ซ่อนเร้น อำพราง ทำได้ด้วยการโอนกรรมสิทธิ์หรือให้ผู้อื่นเข้ามาถือครองอสังหาริมทรัพย์แทนตัวเอง ซึ่งผู้ถือครองแทนตัวเจ้าของแท้จริงนี้ นิยมเรียกกันว่า “นอมินี(Nominee)” ซึ่งอาจเป็นบุคคลธรรมดาทั่วไป หรือเป็นนิติบุคคลที่จัดตั้งขึ้นมาก็ได้

ทั้งนี้บ้านเรานอมินีบุคคลธรรมดา เป็นรูปแบบที่นิยมทำกันมากที่สุด เนื่องจากทำแล้วมักแนบเนียน และกฎหมายเอาผิดได้ยากมากซึ่งบุคคลที่เข้ามาเป็นนอมินีส่วนใหญ่จะเป็นคนใกล้ชิดและลูกจ้างเป็นสำคัญหรืออาจเป็นญาติพี่น้อง(ยกเว้นภรรยาจดทะเบียนถูกต้องตามกฎหมาย) ก็ได้

และเพื่อเป็นหลักประกันและป้องกันความเสี่ยง มักกำหนดให้ต้องมีการทำข้อตกลงหรือทำสัญญาผูกมัดคู่ขนานไว้ด้วยอีกฉบับหนึ่งเพื่อเป็นการสร้างความมั่นใจให้กับเจ้าของทรัพย์สินตัวจริงซึ่งโดยทั่วไปแล้วสัญญาต่างๆ ที่นิยมทำกันทั้งในบ้านเราและในต่างประเทศจะมีอยู่ด้วยกัน7รูปแบบดังต่อไปนี้

            1) สัญญากู้ยืมจะเป็นสัญญาที่ทำขึ้นหลอกๆ โดยไม่ได้มีการกู้ยืมเงินกันจริงๆ ซึ่งสัญญากู้ยืมเงินแบบนี้ มักจะมีวงเงินกู้ยืมสูงกว่ามูลค่าทรัพย์สินมากๆ หรือสูงกว่าราคาที่ดินมากๆ กรณีเป็นอสังหาริมทรัพย์ ยังอาจกำหนดให้ต้องมีการจดทะเบียนสิทธิเก็บกิน หรือสิทธิเหนือพื้นดินให้กับเจ้าของแท้จริงด้วยเพื่อป้องกันไม่ให้ผู้มีชื่อในทะเบียนมีสิทธิการใช้ประโยชน์ในที่ดินได้

            2) สัญญาจำนอง โดยให้ผู้มีชื่อเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินหรือที่ดินต้องทำสัญญาจำนำหรือจดทะเบียนจำนองกับเจ้าของตัวจริงในลักษณะเสมือนหนึ่งว่ามีการกู้ยืมระหว่างกันขึ้น ซึ่งวิธีนี้จะช่วยป้องกันปัญหา หากเกิดกรณีโกงกันขึ้นมาในภายหลังเพราะเจ้าของทรัพย์แท้จริงยังสามารถฟ้องบังคับจำนองเพื่อให้ศาลมีคำสั่งขายที่ดินนั้นทอดตลาดได้

            3) สัญญาเช่าระยะยาวรูปแบบนี้นิยมใช้กับนอมินีที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์แทนชาวต่างชาติ โดยทำสัญญาเช่าระหว่างคนไทยกับคนต่างด้าวสัญญาละ3 ปี 10 ฉบับ และให้คนไทยลงลายมือชื่อไว้ ซึ่งจะทำให้คนต่างด้าวสามารถใช้ประโยชน์ในที่ดินนั้นได้ถึง 30 ปี บางรายก็อาจใช้วิธีทำสัญญาเช่าระยะยาว 30 ปีโดยจดทะเบียนกันที่สำนักงานที่ดินเลย เพื่อสร้างภาระผูกพัน จะได้มีข้อจำกัด ทำให้นอมินีไม่สามารถจำหน่ายหรือโอนที่ดินได้

            4) โอนให้แล้วจดทะเบียนทรัพยสิทธิกลับคืนทั้งนี้ทรัพยสิทธิที่นิยมทำกันมากที่สุด ก็คือ“สิทธิเก็บกิน”ซึ่งเท่ากับโอนสิทธิการใช้ประโยชน์ทุกอย่างให้กับผู้ทรงสิทธิเก็บกิน ยกเว้นเพียงแค่กรรมสิทธิ์เท่านั้นที่ยังคงอยู่ หรือบางครั้งก็อาจจดทะเบียนทรัพย์สิทธิอย่างอื่นมาใช้ร่วมด้วย เช่น สิทธิอยู่อาศัย สิทธิเหนือพื้นที่ ภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ หรือภาระจำยอมก็ได้ ซึ่งทรัพยสิทธิที่สร้างขึ้นเหล่านี้ ล้วนเป็นตัวช่วยลิดรอนสิทธิของนอมินีให้ลดน้อยลงได้เป็นอย่างดี

            5) ขายฝากเนื่องจากกฎหมายบ้านเรา ถือว่าการขายฝากเป็นการขายรูปแบบหนึ่ง เมื่อจดทะเบียนขายฝากกับใครไปแล้ว เท่ากับว่าทรัพย์สินนั้นโอนกรรมสิทธิ์ไปเป็นของผู้ซื้อฝากในทันที เพียงแต่มีเงื่อนไขว่ามีสิทธิที่จะสามารถไถ่คืนได้ในภายหลัง โดยกฎหมายอนุญาตให้ซื้อคืนได้ภายในระยะเวลา 10 ปี

            6) ขายแล้วเช่ากลับคืนและทำสัญญาจะซื้อกลับในอนาคตกลยุทธ์นี้นอกจากช่วยปิดบังและซ่อนเร้นผู้ถือกรรมสิทธิ์แท้จริงได้ดีแล้ว ยังเป็นวิธีระดมเงินทุนจากอสังหาฯ ที่ถือครองอยู่ได้ด้วย


 

            7) โอนอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองในรูปบุคคลธรรมดา ไปถือครองในรูปบริษัทแทนวิธีนี้นอกจากใช้ซ่อนหรืออำพรางตัวผู้ถือครองแท้จริงได้แล้ว ยังเป็นการวางแผนภาษีอย่างชาญฉลาดลักษณะหนึ่งด้วย กลยุทธ์นี้หากใครทำช่วงนี้จนถึง 31 ธันวาคม 2560 ยังได้สิทธิได้รับยกเว้นภาษี สามารถนำค่าจดทะเบียน บริษัทใหม่และค่าทำบัญชีไปหักเป็นค่าใช้จ่ายได้สองเท่า และได้ลดค่าธรรมเนียมการโอนเป็นของแถมอีกด้วย

 

 

 


เขียนโดย: อนุชา กุลวิสุทธิ์

กูรูด้านการเงินและการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ที่ปรึกษาอิสระ วิทยากรและอาจารย์พิเศษ

มีพ็อกเก็ตบุ๊คด้านการเงิน การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

 

 

 

19 ตุลาคม 2017