ก้าวต่อไปของตลาดอสังหาริมทรัพย์ : ตลาดบ้านมือสอง และกฎหมายนายหน้า

หลังจากวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้มีการฟื้นตัว และเติบโตมาอย่างต่อเนื่อง แม้ว่าในบางช่วงที่ตลาดอาจจะซบเซาลงบ้างตามภาวะเศรษฐกิจและการเมืองของประเทศ แต่ด้วยการสนับสนุนของรัฐบาลในแต่ละคณะตลอด 2 ทศวรรษที่ผ่านมา เนื่องจากรัฐบาลทุกคณะที่เข้ามาบริหารประเทศได้ตระหนักถึงความสำคัญของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่มีต่อการขับเคลื่อนเศรษฐกิจในภาพรวมของประเทศ 

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยมีขนาดใหญ่พอสมควร มีสัดส่วนประมาณ 6.2% ของ GDP ของประเทศ โดยประเภทที่อยู่อาศัยเป็นประเภทที่ใหญ่ที่สุด ในแต่ละปีจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยถึงประมาณ 320,000 -370,000 หน่วย มูลค่าสูงถึงประมาณ 650,000 - 750,000 ล้าบาท ซึ่งในจำนวนนี้มีสัดส่วนที่เป็นที่อยู่อาศัยมือสองประมาณ 45-50% ดังนั้นจึงอาจประมาณกันได้ว่า ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองที่มีการโอนกรรมสิทธิ์จึงน่าจะมีอยู่ถึงประมาณ 150,000-180,000 หน่วย เป็นมูลค่าสูงถึง 250,000 – 300,000 ล้านบาท 

คาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยมือสองจะมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่องมากขึ้น โดยเฉพาะในเขตพื้นที่ต่างๆ ของกรุงเทพมหานคร และพื้นที่เชื่อมต่อกับกรุงเทพฯ ซึ่งเป็นผลมาจากข้อจำกัดด้านที่ดินที่จะนำมาพัฒนา 

ในปัจจุบันที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบยังมีปริมาณที่อยู่อาศัยบ้านมือสองที่สูงกว่าประเภทคอนโดมิเนียม เนื่องจากมี Supply ที่สร้างขึ้นอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ก่อนปี 2540 จนถึงปัจจุบัน โดยในปี 2560 บ้านแนวราบมีสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ถึงประมาณ 207,000 หน่วย และมีมูลค่าการโอนกรรสิทธิ์สูงถึงประมาณ 416,000 ล้านบาท  ในจำนวนดังกล่าวมีสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์เป็นที่อยู่อาศัยมือสองประมาณ 132,000 หน่วย  คิดเป็นมูลค่าประมาณ 203,000 ล้านบาท ขณะที่คอนโดมิเนียมยังคงมีสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ถึงประมาณ 110,000 หน่วย และมีมูลค่าการโอนกรรสิทธิ์ประมาณ 260,000 ล้านบาท ในจำนวนดังกล่าวมีสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์เป็นที่อยู่อาศัยมือสองประมาณ 26,000  หน่วย  คิดเป็นมูลค่าประมาณ 48,000 ล้านบาท ซึ่งเห็นได้ว่าทั้งสองประเภทมีการเติบโตอย่างต่อเนื่องตาม supply ที่มีการสร้างขึ้นใหม่ทุกปี

ประกอบกับไลฟ์สไตล์ของคนที่นิยมที่จะหาที่อยู่อาศัยในเมืองเพื่อลดภาระและเวลาในการเดินทางจากพื้นที่ชานเมืองเพื่อเข้ามาทำงานในกรุงเทพมหานคร หรือลักษณะไลฟ์สไตล์ของคน GEN-Y หรือ GEN-Z ที่นิยมอยู่ใกล้รถไฟฟ้า หรือ ห้างสรรพสินค้า หรือสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ในเมืองรวมถึงกำลังซื้อจากชาวต่างชาติที่ต้องการซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทยอีกส่วนหนึ่ง เนื่องจากประเทศไทยเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจที่สำคัญของกลุ่มประเทศอาเซียน ปรากฏการณ์เช่นนี้ทำให้เราสามารถอนุมานได้ว่า ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองประเภทคอนโดมิเนียมจะเป็นกลุ่มที่น่าจับตามมองอีกด้วย

การเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสองดังเช่นที่กล่าวมาได้ทำให้นึกถึงกลุ่มคนกลุ่มหนึ่งที่มีอาชีพเป็นคนกลางในการเชื่อมต่อระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย หรือที่เรามักเรียกกันว่า “ตัวแทนนายหน้าอสังหาริมทรัพย์” ซึ่งพบว่า ปัจจุบันประเทศไทยยังไม่มีกฎหมายกำกับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้า เป็นการเฉพาะเช่นเดียวกับต่างประเทศ โดยพบว่า มีคนไทยจำนวนไม่น้อยและชาวต่างชาติที่เข้ามาประกอบอาชีพตัวแทนนายหน้าอิสระโดยเห็นเป็นเพียงโอกาสที่จะสร้างรายได้ โดยขาดความรู้และมีการทำงานที่ไม่มีมาตรฐานและจรรยาบรรณในการประกอบอาชีพนี้ และยังพบว่ามีจำนวนที่มากขึ้นอีกด้วย

ในหลายกรณีตัวแทนนายหน้าที่ไม่มีมาตรฐานและจรรยาบรรณเหล่านี้ได้ก่อให้เกิดผลเสียแก่ผู้ต้องการซื้อและผู้ต้องการขายอสังหาริมทรัพย์ โดยการให้ข้อมูลที่ไม่ครบถ้วนและข้อมูลที่ไม่ถูกต้อง  ซึ่งผู้บริโภคก็จะไม่ได้รับการคุ้มครองในเรื่องนี้ รวมถึงการเข้ามาประกอบอาชีพตัวแทนนายหน้าอิสระเช่นนี้ ก็ยังได้ทำให้ภาครัฐสูญเสียรายได้จากการที่ตัวแทนนายหน้าอิสระไม่แสดงรายได้เพื่อเสียภาษี รวมทั้งเกิดช่องโหว่ที่เกี่ยวข้องกับการฟอกเงิน เนื่องจากพระราชบัญญัติป้องกันและปราบปรามการฟอกเงิน พ.ศ. 2542 กำกับดูแลเฉพาะการประกอบกิจการของนายหน้าฯ นิติบุคคลเท่านั้น

กฎหมายตัวแทนนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่เรื่องใหม่ในประเทศไทย ในความจริงแล้ว สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทยได้เคยผลักดันให้มีกฎหมายในการกำกับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ขึ้นมาตั้งแต่ปี 2535 จนบัดนี้เป็นเวลาถึง 26 ปีแล้ว แต่ประเทศไทยก็ยังไม่มีกฎหมายในการใช้กำกับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้าเลย ซึ่งลองหันกลับไปดูประเทศสหรัฐอเมริกาที่มีการพัฒนาอาชีพตัวแทนนายหน้า และมีการนำกฎหมายกำกับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้าอสังหาริมทรัพย์มาตั้งแต่ปี พ.ศ. 2466 ทำให้มีการพัฒนาอาชีพตัวแทนนายหน้าขึ้นจนเป็นอาชีพที่มีเกียรติและเป็นที่ยอมรับของสังคม จนปัจจุบันได้เป็นแกนหลักในการผลักดันอาชีพนายหน้าให้กับประเทศต่างๆ ทั่วโลก และลองหันกลับมาดูประเทศรอบข้างของเราบ้าง

• ประเทศมาเลเซียมีการออกกฎหมายกำกับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้ามาตั้งแต่ปี 2524 เป็นเวลามากกว่า 37 ปีแล้ว 
• ประเทศฟิลิปปินส์มีการประกาศใช้กฎหมายกำกับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้ามาตั้งแต่ปี 2552 เป็นเวลามากกว่า 9 ปีแล้ว
• ประเทศสิงค์โปร์มีการประกาศใช้กฎหมายกำกับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้ามาตั้งแต่ปี 2553 เป็นเวลามากกว่า 8 ปีแล้ว 

นอกจากนี้ประเทศกัมพูชาก็เพิ่งออกกฎหมายกำกับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้ามาใช้บังคับเมื่อไม่นานมานี้ และประเทศเวียดนามและประเทศเมียนมาก็กำลังดำเนินการจัดทำกฎหมายดังกล่าวขึ้นด้วยเช่นกัน

สำหรับประเทศไทยซึ่งถือว่าเป็นพี่ใหญ่ในกลุ่มประเทศอาเซียน แต่เรายังขาดเครื่องมือในการควบคุมมาตรฐานและการสร้างความเชื่อถือให้กับกลุ่มตัวแทนนายหน้าของไทย และเพื่อป้องกันไม่ให้กลุ่มตัวแทนนายหน้าอิสระทั้งชาวไทยและต่างชาติที่เข้ามาสร้างความเสียหายให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยในยุคสังคมไร้พรมแดน

หลายคนอาจจะสงสัยว่า กฎหมายกำกับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้าจะพัฒนามาตรฐานและจริยธรรมได้อย่างไร จากภาพรวมของกฎหมายในทุกประเทศ กฎหมายจะกำหนดคุณสมบัติของบุคคลผู้ที่จะมาทำอาชีพตัวแทนนายหน้า (Agent/Negotiator) ว่า บุคคลเหล่านี้จะต้องมีความรู้เรื่องเกี่ยวกับกฎหมาย กฎระเบียบ การจัดทำสัญญา ความเข้าใจด้านธุรกิจของบุคคลผู้ที่จะมาทำอาชีพตัวแทนนายหน้าจะต้องผ่านการเรียนและการสอบอย่างจริงจัง เพื่อให้สามารถใช้ความรู้เหล่านี้ในการแนะนำลูกค้าของตนในเรื่องการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงการปฏิบัติตามหลักจริยธรรมและจรรยาบรรณของตัวแทนยายหน้าอย่างเคร่งครัด 

กลุ่มบุคคลผู้ที่จะมาทำหน้าที่ตัวแทนนายหน้าจะต้องมีใบอนุญาตประกอบอาชีพอย่างถูกต้องตามกฎหมาย และจะมีบทลงโทษสำหรับผู้ที่ไม่ปฏิบัติตามกฎหมายและกฎระเบียบ และอาจถูกยึดใบอนุญาตในการประกอบอาชีพได้ ทั้งนี้ บุคคลที่จะทำอาชีพตัวแทนนายหน้า (Agent/Negotiator) เหล่านี้จะต้องดำเนินงานภายใต้การดูแลของบริษัทซึ่งมีสถานะเป็น Real Estate Broker เพื่อหน่วยงานตัวแทนที่เป็นทางการดำเนินการในการจัดทำสัญญา และการติดต่อประสานงานจนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวประสบผลสำเร็จ

หลายคนอาจจะมองว่า กฎหมายกำกับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้าจะเป็นการกีดกันและจำกัดกลุ่มที่เป็นนายหน้าท้องถิ่นหรือไม่ แต่ความจริงแล้ว กฎหมายในบางประเทศก็ได้ให้การยอมรับบทบาทผู้ที่เป็นนายหน้าท้องถิ่นเหล่านี้ ในฐานะผู้ที่เป็นผู้แนะนำช่องทาง/โอกาส หรือเป็น “Matcher” ที่จะยังคงได้รับการแบ่งปันค่าตอบแทนจากค่าธรรมเนียมนายหน้าที่ได้รับด้วยเช่นกัน ซึ่งความเป็นจริงในปัจจุบัน ส่วนมากแล้วนายหน้าผู้ที่ทำหน้าที่แนะนำก็จะทำหน้าที่แค่แนะนำ แต่ไม่ได้ดำเนินการในเรื่องกระบวนการในขั้นตอนการซื้อขายและโอกรรมสิทธิ์อยู่แล้ว

โดยสรุปแล้วเราจะเห็นได้ว่า ธุรกิจอสังหริมทรัพย์ของไทยกำลังจะไปสู่ยุคที่มีตลาดที่อยู่อาศัยมือสองจะมีปริมาณการซื้อและขายขนาดที่ใหญ่ขึ้น ซึ่งบทบาทของ “ตัวแทนนายหน้า” จะมีบทบาทมากยิ่งขึ้นในการจัดหาโอกาสให้ผู้ซื้อและผู้ขายได้พบกัน ดังนั้น กฎหมายกำกับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้าเป็นสิ่งที่ไม่ได้น่ากลัว และจะเป็นเครื่องมือในการควบคุมให้ตัวแทนนายหน้าได้ทำหน้าที่ของตนอย่างมีความรู้และมีจริยธรรมตามมาตรฐานที่กำหนดขึ้น ทั้งนี้เพื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยสามารถดำเนินการต่อไปได้อย่างยั่งยืน

บทความพิเศษ  
โดย ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์
ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์
และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์

Baania มี Line แล้วนะ
ติดตามเรื่องราวอสังหาริมทรัพย์แบบอินเทรนด์ ได้ทุกวันผ่าน Line ID @baania