สัมมนาใหญ่ประจำปี 2567 Chiangmai RE - Future 2024

สัมมนาใหญ่ประจำปี 2567 Chiangmai RE - Future 2024

จัดโดยสมาคมอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่ เพื่อเป็นการให้ข้อมูลกับสมาชิกสมาคม ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และ ธุรกิจที่เกี่ยวข้องในจังหวัดเชียงใหม่และจังหวัดใกล้เคียง เพื่อสะท้อนมุมมองความท้าทายและโอกาสท่ามกลางปัญหาทางเศรษฐกิจ โดยมีนายจุลพันธ์ อมรวิวัฒน์ รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงการคลังเป็นประธานในพิธีเปิดและปาฐกถาพิเศษถึงมาตราการและแนวทางในการสนับสนุนให้ผู้มีโภคมีโอกาสเข้าถึงที่อยู่อาศัยว่ารัฐบาลนั้นได้ตระหนักถึงปัญหาและไม่ได้นิ่งนอนใจ จึงได้มีนโยบายที่จะผลักดันและประสานกับทุกหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเพื่อที่จะลดปัญหาต่าง ๆ และเพิ่มความสามารถของผู้บริโภคให้มีโอกาสเข้าถึงการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้มากขึ้น ซึ่งจะช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจให้เดินหน้าได้อย่างรวดเร็ว

มาตราการด้านภาษีสำหรับผู้บริโภค

สำหรับการซื้อขายที่อยู่อาศัย บ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว อาคารพาณิชย์ และห้องชุด (ทั้งบ้านใหม่และบ้านมือสอง) เฉพาะที่มีราคาซื้อขาย และราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 3 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 3 ล้านบาท ต่อสัญญา ในการจดทะเบียนตั้งแต่วันที่ 2 มกราคม 2567 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2567

การลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์จาก 2% เหลือ 1% ของราคาประเมินหรือราคาขาย

การลดค่าธรรมเนียมการจำนองอสังหาริมทรัพย์จากเดิม 1% เหลือ 0.01% จากยอดเงินกู้

ซึ่งมาตราการนี้กำลังมีการพิจารณาเพิ่มเติมในส่วนราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์จากไม่เกิน 3 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 3 ล้านบาท ต่อสัญญา เป็น 7 ล้านบาท ให้เป็นไปตามภาวะการเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน

การลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับเงินได้ที่จ่ายเป็นดอกเบี้ยกู้ยืมเงินเพื่อซื้อ เช่าซื้อหรือสร้างอาคารที่อยู่อาศัยตามจำนวนที่จ่ายจริงแต่ไม่เกิน 100,000 บาท

และรัฐบาลได้ดำเนินการขับเคลื่อนผ่านสถาบันการเงินเฉพาะกิจของรัฐ โดยเฉพาะธนาคารอาคารสงเคราะห์ เพื่อตอบสนองให้ผู้บริโภคได้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง โดยการจัดทำโครงการสำหรับกลุ่มเป้าหมายที่หลากหลาย 

โครงการสินเชื่อที่อยู่อาศัยแห่งรัฐหรือโครงการบ้านล้านหลัง ซึ่งเน้นไปที่ราคาที่อยู่อาศัยราคาต่ำเพื่อผู้มีรายได้น้อย ซึ่งอยู่ในขั้นตอนการพิจารณาเพื่อเพิ่มวงเงินกู้ต่อรายให้สูงขึ้น เพื่อให้สอดคล้องกับราคาที่อยู่อาศัยที่สูง

โครงการ Happy Life เพื่อซื้อที่ดินพร้อมอาคารหรือห้องชุด ปลูกสร้างอาคารหรือซื้อที่ดินพร้อมปลูกสร้างอาคารเพื่อต่อเติม ขยายหรือซ่อมแซมอาคาร ไถ่ถอนจำนองจากสถาบันการเงินอื่น

ซึ่งทั้ง 2 โครงการเป็นอัตราดอกเบี้ยที่เอื้อต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในภาวะอัตราดอกเบี้ยปัจจุบันและทางรัฐบาลจะช่วยผลักดันให้สถาบันการเงินเฉพาะกิจออกมาตราการส่งเสริมการมีที่อยู่อาศัย และบรรเทาภาระในการชำระสินเชื่อ

ในส่วนนโยบายของรัฐบาลต่อจังหวัดเชียงใหม่นั้น รัฐบาลจะเร่งเดินหน้าขับเคลื่อนการท่องเที่ยว เช่น การจัดงานมหาสงกรานต์ ที่ทางจังหวัดเชียงใหม่ถูกคัดเลือกเป็น 1 ใน 5 จังหวัดเมืองหลัก การชุบชีวิตแหล่งท่องเที่ยว 7 แห่ง น้ำตกห้วยแก้ว สวนสัตว์เชียงใหม่ ศูนย์ประชุมและแสดงสินค้านานาชาติ เชียงใหม่ไนท์ซาฟารี อุทยานหลวงราชพฤกษ์ โบราณสถานเวียงกุมกาม วัดพระธาตุดอยคำ การพัฒนาเส้นทางคมนาคม ปรับปรุงทางหลวงหมายเลข 121 (วงแหวนรอบ 3 ) ทางหลวงหมายเลข 1004 (ถนนไปดอยสุเทพ) ท่าอากาศยานเชียงใหม่แห่งที่ 2 เพื่อเป็นการกระตุ้นทางเศรษฐกิจ เพื่อสร้างรายได้และกำลังซื้อให้กับประชาชน

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวในการบรรยายพิเศษ ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567

ปัญหาหลักของธุรกิจอสังหาฯในตอนนี้ คือ ตลาดหดตัวต่อเนืองเป็นปีที่ 2 ยอดขายในไตรมาส 1/2567 ลดลง 29% สินค้ารอการขายมีสูงสุดในรอบ 29 ปี สถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในระดับราคาที่ต่ำกว่า 3 ล้านบาท 

ทาง 7 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ได้มีรวบรวมข้อเสนอ 8 ข้อให้กับทางรัฐบาลพิจารณาเพื่อช่วยเหลือธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

1. ปรับค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองมูลค่าไม่เกิน 5 - 7 ล้านบาท หรือให้สิทธิลดหย่อน 3 ล้านบาทแรก                                                                                 

2.ลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับผู้ที่ต้องการปลูกสร้างบ้าน ล้านละ 10,000 บาท สูงสุดไม่เกิน 100,000 บาท

3. สนับสนุนบ้านหลังแรก Soft Loan 3% เป็นเวลา 5 ปีแรก และสนับสนุนเงินดาวน์ 100,000 บาท

4. ขอให้ลดขนาดโครงการที่ดินจัดสรร

5. ลดหย่อนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 50% เป็นระยะเวลา 1 ปี

6. ทบทวนการถือครองที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติยาวขึ้นจาก 30 ปี เป็น 60 ปี

7. ประสานธนาคารแห่งประเทศไทยยกเลิกมาตราการ LTV

8. ขอให้ทบทวนกระบวนการขออนุมัติรายงานผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อม (EIA)

นายอรรคเดช อุดมศิริธำรง รองประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัท อรสิริน โฮลดิ้งจำกัด (มหาชน) และอุปนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่ บรรยายในหัวข้อ แนวโน้มและความท้าทายของผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กล่าวถึงความท้าทายในปี 2566 ว่า

กำล้งซื้อของผู้บริโภคลดลงจาก ภาวะหนี้ครัวเรือนที่สูงถึง 90% ของ GDP ทิศทางดอกเบี้ยขาขึ้น ราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้น และมาตราการ LTV ที่ยังเข้มงวด

ข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ ปี2566 สะท้อนถึงกำลังที่ลดลง โดยแนวราบลดลง -8% อาคารชุดลดลง ร้อยละ -13.5% โดยกลุ่มหลักที่ลดลงอยู่ในระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้าน ลดลง ถึง -33.2%

แต่มีจุดที่น่าสนใจคือยอดโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติ ไตรมาส 4/2566 มีหน่วยโอนกรรมสิทธิ ลดลง -0.9% แต่มูลค่าเพิ่มสูงขึ้น 6.9% มีมูลค่าถึง 20,901 ล้านบาท

แนวทางการการปรับตัวของผู้ประกอบการท้องถิ่น ในปี 2567 ควรเน้นการทำการตลาดเพื่อการเติบโต ให้ตรงกับพฤติกรรมของผู้บริโภคแต่ละกลุ่มที่ยังมีแนวโน้มเติบโต เช่น

กลุ่มลูกค้าต่างชาติ ที่ยังสนใจที่อยู่อาศัยในจังหวัดเชียงใหม่

กลุ่มผู้บริโภคที่สนใจสินค้าระดับกลาง-บน ไม่มีปัญหาในการขอสินเชื่อ

กลุ่มผู้บริโภคที่ให้ความสนใจสภาพแวดล้อม  

กลุ่มผู้บริโภคที่ต้องการที่อยู่อาศัยสำหรับการเลี้ยงสัตว์ ( Pet Friendly)