ธปท.ปรับเกณฑ์คุมสินเชื่อบ้าน ใครได้-ใครเสีย

แม้ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) จะผ่อนคลายความเข้มข้นของแนวนโยบายการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยลง แต่ถึงอย่างไร มาตรการยกระดับคุณภาพสินเชื่อที่อยู่อาศัยครั้งนี้ ก็ยังมีผลกระทบและเป็นโจทย์ที่ผู้ประกอบการต้องแก้และปรับกลยุทธ์สำหรับการลงทุนในปีหน้าอยู่ไม่มากก็น้อย แต่ในระยะสั้นก่อนที่มาตรการจะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 เม.ย. 2562 กับระยะเวลาที่ยังมีเหลืออยู่ 4 เดือนเศษ ก็เป็นโอกาสที่ผู้ประกอบการจะเร่งระบายสต๊อกบ้านที่มีออกไปให้ได้มากที่สุดเช่นกัน  และคาดว่า การแข่งขันในช่วงโค้งสุดท้ายของปีนี้ลากยาวไปถึงไตรมาสแรกของปีหน้าจะคึกคักยื่งกว่าช่วงเวลาปกติอย่างแน่นอน

เกณฑ์ใหม่คุมสินเชื่อบ้าน กระทบใคร?
ย้อนกลับมาที่หลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ฉบับปรับปรุงใหม่หลังจากฟังความเห็นจากทุกฝ่ายแล้ว ธปท.ก็ได้ขยายเวลาการบังคับใช้ใหม่ไปเริ่มบังคับใช้กับสัญญากู้ซื้อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 เป็นต้นไป และจะยกเว้นกรณีการซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมที่มีสัญญาจะซื้อจะขายก่อนวันที่ 15 ตุลาคม 2561 เพื่อลดผลกระทบต่อผู้ที่วางแผนซื้อที่อยู่อาศัยหรือผ่อนดาวน์อยู่ก่อนแล้ว

ด้วยเงื่อนไขใหม่จะทำให้คนที่ซื้อบ้านและคอนโดมิเนียมและทำสัญญาซื้อขายก่อนวันที่ 15 ตุลาคม 2561 นั้นเบาใจได้ว่า จะไม่ต้องควักกระเป๋าเพิ่ม เพื่อนำเงินไปโปะดาวน์ ถ้าบ้านที่ซื้อเข้าหลักเกณฑ์ที่ตามธปท.กำหนดไว้ กลุ่มคนที่ซื้อบ้านกลุ่มนี้จะยังสามารถผ่อนดาวน์ และขอสินเชื่อได้ตามเงื่อนไขเดิม แม้ว่าจะเป็นการขอสินเชื่อหลังวันที่ 1 เมษายน 2562 ก็ตาม   

ส่วนคนที่ซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมหลังจากวันที่ 15 ตุลาคม 2561 ถ้ากู้เงินและทำสัญญากู้ก่อนวันที่ 1 เมษายน 2562 ก็จะยังไม่มีผลบังคับใช้ตามมาตรการใหม่ที่ออกมา แต่ถ้าซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียม หลังวันที่ 15 ตุลาคม 2561 และไปทำสัญญากู้เอาหลังจากวันที่ 1 เมษายน 2562 จะต้องปฏิบัติตามหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยทันที

สำหรับหลักเกณฑ์ที่ ธปท.จะบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 เป็นต้นไปนั้น กำหนดไว้ดังนี้ สำหรับการซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมในราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ถ้าเป็นการซื้อบ้านหลังแรก หรือเป็นสัญญาเงินกู้แรก รวมไปการซื้อบ้านหลังที่ 2  แต่เป็นการซื้อหลังจากที่ผ่อนบ้านหลักแรกหมดแล้ว อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan to Value:LTV) จะยังคงเป็นเงื่อนไขที่ธปท.กำหนดไว้เดิม คือ คอนโดมิเนียม LTV 90% หรือปล่อยกู้ได้ 90% คนซื้อจะต้องวางเงินดาวน์ 10% ส่วนที่อยู่อาศัยแนวราบ   LTV ไม่เกิน 95%  หรือปล่อยกู้ได้ 95% คนซื้อจะต้องวางเงินดาวน์ 5% 

ทั้ง 2 กรณี ธนาคารสามารถปล่อยกู้ได้ 100% แต่ธนาคารก็ต้องยอมรับความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้นตามหลักเกณฑ์ที่ธปท.กำหนดไว้ด้วยเช่นกัน

มึนยกเว้น Top-up สินเชื่อบ้านให้ธุรกิจ SMEs
นอกจากนี้ หลักเกณฑ์ดังกล่าวจะไม่บังคับใช้กับการกู้เพื่อสร้างที่อยู่อาศัยบนที่ดินของตนเอง รวมทั้งจะไม่กระทบการรีไฟแนนซ์สำหรับผู้กู้ที่มีภาระผ่อนเพียงหนึ่งหลัง แต่การรีไฟแนนซ์ที่อยู่อาศัยในทุกกรณีให้ใช้ราคาประเมินใหม่เพื่อสะท้อนมูลค่าปัจจุบัน
 

สำหรับการผ่อนที่อยู่อาศัยพร้อมกัน 2 หลังขึ้นไป กรณีที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท และผ่อนชำระหลังแรกตั้งแต่ 3 ปีขึ้นไป  LTV จะเท่ากับ 90% โดยจะต้องวางดาวน์ 10% แต่ถ้าผ่อนชำระหลังแรกยังไม่ถึง 3 ปี หรือกรณีกู้ซื้อที่อยู่อาศัยราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป LTV จะเท่ากับ 80% โดยจะต้องวางดาวน์ 20%  สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 3 ขึ้นไปจะต้องวางดาวน์ 30% ในทุกระดับราคา

มาถึงหลักเกณฑ์การนับรวมสินเชื่อ Top-up ในวงเงินที่ขอกู้ ให้นับรวมสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (สินเชื่อ Top-up) ทุกประเภทที่อ้างอิงหลักประกันเดียวกันในวงเงินที่ขอกู้ โดยให้ยกเว้น (1) สินเชื่อที่ใช้ชำระเบี้ยประกันชีวิตผู้กู้และประกันวินาศภัย ซึ่งช่วยป้องกันความเสี่ยงของทั้งผู้กู้และสถาบันการเงิน และ (2) สินเชื่อที่ให้กับธุรกิจ SMEs เพื่อสนับสนุนการเข้าถึงแหล่งเงินทุนของผู้ประกอบการรายย่อย

ในกรณี Top-up ให้กับธุรกิจ SMEs กลับถูกผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์มองว่า ธปท.มี 2 มาตรฐาน เพราะเป็นที่รู้กันดีว่าการ Top-up ให้กับธุรกิจ SMEs ที่ผ่านมาเป็นสาเหตุหนึ่งที่ทำให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเป็นหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้เพิ่มขึ้น  แต่ธปท.กลับผ่อนปรนให้โดยไม่มีความกังวลถึงความเสี่ยงที่จะเกิดขึ้นได้ในอนาคต

เมื่อหลักเกณฑ์ใหม่เป็นเช่นนี้ มาดูกันว่า อะไรจะเกิดขึ้นก่อนเดตไลน์ในวันที่ 1 เมษายน 2562 และหลังจากนั้นจะเกิดอะไรขึ้นตามมา 

เร่งระบายสต๊อกบ้าน-คอนโดพร้อมอยู่
เมื่อธปท. เลื่อนระยะเวลาการบังคับใช้ไปเริ่มต้นที่วันที่ 1 เมษายน 2562 ในช่วงเวลานับจากนี้ จะทำให้เกิดการเร่งชาย เร่งโอน สต๊อกบ้านพร้อมอยู่ หรือบ้านที่กำลังใกล้เสร็จกันมากขึ้น เรื่องนี้ ได้รับการยืนยันจาก สุพัตรา เป้าเปี่ยมทรัพย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่ม บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) ว่า ในช่วงโค้งสุดท้ายของปีนี้ ไปจนถึงไตรมาสแรกของปีหน้า จะเกิดการเร่งขาย เร่งโอนกันมากขึ้น เพื่อให้ได้ประโยชน์ก่อนจะใช้มาตรการกำกับการดูแลสินเชื่อ 

โดยล่าสุด บริษัทจัดแคมเปญใหญ่ เพื่อเฉลิมฉลองในโอกาสครบรอบ 25 ปีของบริษัทและเพื่อเร่งยอดขายในช่วงโค้งสุดท้ายของปีนี้ ด้วยแคมเปญ “Pruksa 25th Year Big Sale Ever ลดใหญ่ แถมใหญ่ แจกใหญ่” โดยคัดเลือกโครงการพร้อมอยู่ทั้งทาวน์โฮม บ้านเดี่ยว และคอนโดมิเนียม 161 โครงการทั่วประเทศมูลค่ารวม 13,265 ล้านบาท เข้าร่วมแคมเปญ เริ่มตั้งแต่วันที่ 6 ตุลาคม โดยลูกค้าที่ทำสัญญาและโอนกรรมสิทธิ์ภายใน 28 ธันวาคม 2561 จะได้รับส่วนลด ของแถม และสิทธิ์ลุ้นรับรางวัลใหญ่ พลัมคอนโด พหลโยธิน 89 สร้อยคอทองคำหนัก 5 บาท และ Samsung Galaxy Note9 รวมมูลค่ารางวัลกว่า 200 ล้านบาท โดยตั้งเป้ายอดขายจากแคมเปญดังกล่าว 4,000 ล้านบาท และจะช่วยทำให้บริษัทบรรลุเป้าหมายได้ตามที่ตั้งไว้

ทีมผู้บริหารของพฤกษาเปิดตัวแคมเปญใหญ่หวังใช้ประโยชน์จากมาตรการคุมสินเชื่อเร่งยอดขายโค้งสุดท้าย 4,000 ล้านบาท

ขณะที่บริษัทอื่นๆ ก็จัดแคมเปญเร่งระบายสต๊อกในช่วงนี้เช่นเดียวกัน เช่น บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ฉลองก้าวสู่ปีที่ 30 จัดโปรเด็ด “ลุมพินี บิ๊กช็อค ผ่อนหนักเป็นเบา” ช่วยผ่อนแบงก์ 4,000 บาท สูงสุด 30 งวด กับโครงการทั้งบ้านและคอนโด 16 ทำเล เพื่อเจาะลูกค้า Real Use และผู้ต้องการบ้านหลังแรกในราคาที่เอื้อมถึง เพียงวางเงินจอง 5,000 บาทและยื่นขอสินเชื่อจากธนาคาร ตั้งแต่วันนี้ถึงสิ้นปี 2561 ณ สำนักงานขายทั้ง 16 โครงการ ขณะที่ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน)  ส่งแคมเปญพิเศษ "000 DEALS" โปรฯเสียศูนย์ สัญญา 0 บ. / ผ่อน 0 บ. / จ่าย 0 บ.* กับ 10 คอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ ใกล้รถไฟฟ้า พร้อมข้อเสนอเกินห้ามใจ ฟรีสัญญ / อยู่ฟรี 2 ปี / ฟรีค่าโอนฯ* ในวันที่ 24 - 25 พ.ย. นี้ที่ Sales Gallery ทุกโครงการที่เข้าร่วมแคมเปญ เป็นต้น

หันผุดตึกสูง เจาะกลุ่มเรียลดีมานด์
นอกจากการ อัดแคมเปญ เพื่อเร่งยอดขายก่อนก่อนที่มาตรการจะมีผลบังคับใช้แล้ว แต่ละบริษัทยังต้องปรับกลยุทธ์การลงทุนให้สอดคล้องกับมาตรการที่จะบังคับใช้ในปีหน้า นางสุพัตรา กลา่าวว่า สำหรับพฤกษา เรากำลังระดมสมองกันในเรื่องนี้ เพื่อวางแผนสำหรับปีหน้า โดยประเมินว่า มาตรการของธปท. จะมีผลกระทบอยู่บ้าง แต่ก็ไม่มากนัก เพราะโครงการของบริษัทส่วนใหญ่เป็นตลาดบ้านหลังแรก ซึ่งเป็น เรียลดีมานด์ จะมีกระทบก็เป็นบ้านราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งมีอยู่ประมาณ 6% และกลุ่มที่ซื้อเพื่อลงทุน ซึ่งกำลังดูอยู่ว่ามีผลกระทบตรงไหน และทำการบ้าน เพื่อหาทางออก

สำหรับแนวทางในการปรับตัวเบื้องต้นของบริษัท พฤกษา อาจจะต้องพัฒนาโครงการซึ่งมีช่วงเวลาผ่อนดาวน์ที่นานขึ้น โดยอาจจะเป็นการเพิ่มพอร์ตที่เป็นอาคารสูงให้มากขึ้น และการเจรจากับพันธมิตรสถาบันการเงิน ที่จะหาแพ็คเกจทางการเงินที่เข้ามาช่วยสนับสนุน นอกจากนี้ ในปีหน้า ยังมีปัจจัยที่ทำให้ผู้ประกอบการจะต้องระมัดระวังในการพัฒนาโครงการ ซึ่งทั้งหมดคือปัจจัยภายนอกที่เข้ามากระทบต่อธุรกิจ ขณะที่ ภาวะตลาดโดยรวมจะเห็นว่า จำนวนซัพพลายเพิ่มขึ้นไม่มาก อาจจะต้องระมัดระวังในบางทำเลที่ยังมีปัญหาโอเวอร์ซัพพลาย แต่โดยรวมตลาดยังคงเติบโตต่อเนื่องจากปีนี้ ที่คาดว่า ตลาดจะโตได้ 11% มูลค่า 4.8 แสนล้านบาท 

ขณะที่นายภูมิศักดิ์ จุลมณีโชติ รองกรรมการผู้จัดการ ฝ่ายพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม บริษัท แสนสิริ จำกัด(มหาชน) ประเมินแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2562 ว่า จะเป็นโอกาสของคนที่ต้องการซื้ออยู่อาศัยจริง  หรือเรียลดีมานด์ โดยตลาดเก็งกำไรจะลดลงอย่างเห็นได้ชัด โดยซึ่งเป็นผลจากมาตรการคุมสินเชื่อของธปท. และจากสถานการณ์ดังกล่าว ทำให้บริษัทปรับกลยุทธ์ในการขายที่อยู่อาศัยเน้นการทำตลาดแบบค่อยเป็นค่อยไป ไม่โหมตลาดอย่างหนักเหมือนที่ผ่านมา

ทั้งหมดคือ ผลกระทบทั้งด้านลบ และด้านบวกที่จะเกิดขึ้น จากมาตราการกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งต่อไปการจะซื้อบ้าน ผู้ซื้อคงต้องทำการบ้านให้มากขึ้น โดยเฉพาะการจะต้องมีเงินออม และสุขภาพการเงินที่แข็งแรง ขณะที่ผู้ประกอบการ คงต้องวางแผนให้รัดกุม และมุ่งเฉพาะการขายในกลุ่มเรียลดีมานด์ เพื่อสร้างเสถียรภาพให้ธุรกิจมีความมั่นคงแข็งแรงยิ่งขึ้น

Baania มี Line แล้วนะ
ติดตามเรื่องราวอสังหาริมทรัพย์แบบอินเทรนด์ ได้ทุกวันผ่าน Line ID @baania