เปิดร่างผังเมืองฉบับใหม่ พลิกโฉม กทม.

สำนักผังเมือง กรุงเทพมหานคร(กทม.) กำลังอยู่ระหว่างการจัดทำผังเมืองรวมกทม. ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4  โดยวางเป้าหมายไว้ว่าจะนำมาใช้แทนผังเมืองรวมกทม.ฉบับปัจจุบันภายในปี 2562 โดยขณะนี้ อยู่ระหว่างกระบวนลงพื้นที่ตรวจสอบข้อมูล และการยกร่างกฎกระทรวง ก่อนเสนอคณะกรรมการกำกับการศึกษาโครงการวางและจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร 

หลังจากนั้นจะเข้าที่ประชุมคณะที่ปรึกษาผังเมืองรวมกทม. เมื่อผ่านขั้นตอนทั้งหมดถึงจะประชุมรับฟังความเห็นของทุกภาคส่วนที่เกี่ยวข้อง เพื่อสร้างความเข้าใจในแต่ละกลุ่ม ไม่ว่าจะเป็น ภาครัฐ ภาคเอกชน และประชาชน ที่มีส่วนได้ส่วนเสียจากข้อกำหนดของผังเมือง ซึ่งคาดว่าจะประมาณช่วงเดือนตุลาคม หรือพฤศจิกายน

ก่อนจะไปถึงจุดนั้น มาอัพเดตเนื้อหาสาระของร่างผังเมืองกทม.กันอีกสักครั้ง เพราะร่างผังเมืองฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 นี้ มีการปรับเปลี่ยนในหลายประเด็น เนื่องจากเมืองเกิดการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่จากการพัฒนาระบบรถไฟฟ้าเพิ่มอีกหลายเส้นทาง 

ขยายพื้นที่รอบสถานี/เพิ่ม FAR ฺBonus 
รายงานข่าวจากสำนักผังเมือง กรุงเทพมหานคร ระบุว่า ผังเมืองรวมกทม. ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 จะมีการเพิ่มการใช้ประโยชน์ที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการ และสายที่คาดว่าจะเปิดให้บริการก่อนที่ผังเมืองจะบังคับใช้ โดยยังคง FAR หรืออัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นดิน (Floor Area Ratio) สูงสุดที่ 10 เท่า  ได้แก่ สายสีเขียว  และส่วนต่อขยาย สายสีม่วง สายสีน้ำเงิน สายสีแดง 

แต่ทั้งนี้จะต้องคุมให้เกิดความพอดี โดยะเอาจำนวนประชากรทั้งกลางวัน และกลางคืนมากำกับในการเพิ่มพื้นที่อาคาร โดยบวกเผื่อไว้ 5% ในการโยกย้ายประชากร นอกจากนี้ จะขยายพื้นที่การให้ FAR ฺBonus รอบสถานีรถไฟฟ้าที่เป็นสถานีร่วมจากเดิมที่ให้อยู่ในระยะ 500 เมตรโดยรอบสถานีเป็น 800 เมตร รวมทั้งการปรับปรุงโครงข่ายถนนที่จะเชื่อมโยงเข้ากับรถไฟฟ้า

นอกจากนี้ จะเพิ่ม FAR ฺBonus อีก 3 กรณี ได้แก่ 1.การจัดพื้นที่สาธารณะริมแม่น้ำ และริมคลอง 2. การจัดพื้นที่ เพื่ออำนวยความสำดวกในการเปลี่ยถ่ายการสัญจร ระบบราง 3. การจัดสร้าง day care สำหรับเด็ก และผู้สูงอายุ จากเดิมที่มีอยู่แล้ว 5 กรณี ได้แก่ 1.การจัดให้มีที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย หรือผู้อยู่อาศัยเดิมในพื้นที่โครงการ 2.การจัดให้มีพื้นที่ว่างเพื่อการใช้ประโยชน์สาธารณะ 3. การจัดให้มีที่จอดรถยนต์ในพื้นที่ภายในรัศมี 500 เมตรรอบสถานีรถไฟฟ้า 4.การจัดให้มีพื้นที่สำหรับการกักเก็บน้ำฝนในอาคารหรือแปลงที่ดิน 5.การก่อสร้างอาคารประหยัดพลังงาน

นำร่อง 2 มาตรการ TDR-PUD
ขณะเดียวกัน ในร่างผังเมืองฉบับนี้ จะนำมาตรการส่งเสริมการพัฒนา และมาตรการสร้างความเป็นธรรม มาใช้ ซึ่งทั้ง 2 มาตรการ จะเปิดรับฟังความเห็นของประชาชนและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องถึงความเหมาะสมที่จะนำมาใช้ในผังเมืองรวมกทม. ประกอบด้วย การโอนสิทธิการพัฒนา (Transfer of development rights หรือ TDR) ซึ่งเป็นมาตรการใหม่เพื่อสร้างความเป็นธรรมให้กับเจ้าของที่ดินที่ถูกจำกัดสิทธิ เช่น ที่ดินที่อยู่ในพื้นที่อนุรักษ์ ซึ่งถูกควบคุมความสูงในการพัฒนาอาคาร สามารถนำสิทธิในการพัฒนา (FAR) ไปขายให้กับพื้นที่อื่นได้

ทั้งนี้ บริษัทที่ปรึกษา ได้ทำการศึกษารูปแบบของ TDR เอาไว้  โดยมีการกำหนดพื้นที่เบื้องต้น ได้แก่ พื้นที่อนุรักษ์เพื่อส่งเสริมศิลปวัฒนธรรมไทย (ศ.1 และ ศ.2) และพื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม (ก.1) เป็นพื้นที่ที่สามารถขายสิทธิได้ ส่วนพื้นที่ ที่สามารถรับซื้อสิทธิได้ กำาหนดให้เป็น พื้นที่พาณิชยกรรม (พ.4 และ พ.5) และพื้นที่ที่เป็นจุดตัดรถไฟฟ้าในพื้นที่พาณิชยกรรม (พ.3) 

ส่วนอีกมาตรการ คือ มาตรการส่งเสริมการพัฒนาเมือง โดยเปิดทางให้เจ้าของที่ดินหรือนักพัฒนาอสังหาฯ สามารถพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ได้ (Planned Unit Development : PUD) ซึ่งจะเป็นเครื่องมือในการร่วมมือกันพัฒนาพื้นที่เมืองที่สร้างผลประโยชน์สูงสุด โดยผู้พัฒนาโครงการสามารถยื่นขอปรับปรุงข้อกำหนดทางผังเมืองให้มีความยืดหยุ่นสอดคล้องกับแผนการพัฒนาที่ดิน แต่ต้องไม่ขัดกับการใช้ประโยชน์ที่ดินที่กำหนดไว้ ในผังเมืองรวมและข้อกำหนดในกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

ลดเขียวลาย/ขยายโซนศก.สร้างสรรค์
อีกหนึ่งประเด็นสำคัญ ที่จะเกิดขึ้นกับร่างผังเมืองรวม กทม. ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 คือ การลดพื้นที่เขียวลาย หรือ พื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม ซึ่งเป็นพื้นที่รับน้ำทั้งฝั่งตะวันออก และตะวันตกของกทม. โดยทางฝั่งตะวันออก พื้นที่เขียวลายจะถูกปรับเป็นสีเขียวประมาณ 50% ขณะที่ฝั่งตะวันตก บริเวณคลิ่งชันจะถูกปรับเป็นสีเขียว และสีเหลือง ตามแนวถนนกาญจนาภิเษก เป็นพื้นที่สำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยคุณภาพดีเชื่อมต่อจากจังหวัดนนทบุรี 

ขณะเดียวกัน ผังเมืองรวมกทม.ฉบับใหม่จะส่งเสริมการจัดสร้างสาธารณูปการที่ยังขาดอยู่ในพื้นที่ เพื่อส่งเสริมให้การคลัสเตอร์ของชุมชน ซึ่งประกอบด้วย บ้าน โรงเรียน และวัด หรือศาสนสถานในศาสนาอื่น รวมถึงการส่งเสริมเศรษฐกิจสร้างสรรค์ โดยกำหนดเป็นพื้นที่พาณิชยกรรมพิเศษ เป็นโซนเฉพาะในพื้นที่ พาณิชยกรรม 3 ซึ่งจะสอดรับกับย่านนวัตกรรม ของ สำนักงานนวัตกรรมแห่งชาติ และย่านเศรษฐกิจสร้างสรรค์ ของศูนย์สร้างสรรค์งานออกแบบ (TCDC)

นี่คือบางส่วนที่จะเกิดขึ้นในร่างผังเมืองรวมกทม. ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ที่อยู่ระหว่างการพิจารณาของกทม. และรอที่จะเปิดให้ประชาชน และหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง แสดงความเห็น เสนอแนะ ปรับปรุง ก่อนที่จะเสนอให้กรมโยธาธิการพิจารณา ออกเป็นกฎกระทรวงประกาศใช้ต่อไป แม้จะยังไม่นิ่ง แต่ก็มีโอกาสสูงที่แนวคิดต่างๆ เหล่านี้จะถูกนำมาใช้ในผังเมืองฉบับใหม่ของกทม. 

Baania มี Line แล้วนะ
ติดตามเรื่องราวอสังหาริมทรัพย์แบบอินเทรนด์ ได้ทุกวันผ่าน Line ID @baania