ขายฝากอสังหาฯ หนึ่งในธุรกิจทำเงินที่น่าสนใจ

“รับขายฝากอสังหาริมทรัพย์” เป็นธุรกิจทำเงินรูปแบบหนึ่งที่นิยมทำกันมานานแล้วในบ้านเรา โดยในกรุงเทพฯ อสังหาริมทรัพย์ที่นิยมรับขายฝากกันจะเป็นบ้าน คอนโดฯ และอาคารพาณิชย์ แต่หากเป็นในเชียงใหม่หรือในต่างจังหวัด อสังหาริมทรัพย์ที่นิยมรับขายฝากกันจะได้แก่ที่ดิน สวนและไร่นา เป็นสำคัญ 

หลายท่านอาจไม่คุ้นกับธุรกรรมขายฝากกัน จริงๆ แล้วขายฝากเป็นเพียงการขายทรัพย์สินรูปแบบหนึ่งเท่านั้น จะต่างจากการขายทั่วไปก็ตรงที่มีเงื่อนไขผูกมัดไว้ว่า ภายในระยะเวลาที่กำหนด เจ้าของซึ่งเป็นผู้ขายจะมีสิทธิซื้อคืนได้ โดยถ้าเป็นทรัพย์สินทั่วไป สามารถทำสัญญาไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้ภายในเวลาไม่เกิน 3 ปี หากเป็นอสังหาริมทรัพย์ต้องทำภายในเวลาไม่เกิน 10 ปี

ทรัพย์สินทุกประเภทล้วนนำมาขายฝากได้ทั้งนั้น แต่ที่นิยมทำกันแพร่หลายที่สุดก็คืออสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดิน บ้านและสิ่งปลูกสร้างต่างๆ ฯลฯ ที่เป็นเช่นนี้ก็เพราะถือกันว่าอสังหาริมทรัพย์มีค่ามั่นคงกว่าสินทรัพย์ประเภทอื่น แถมถือครองไว้นานๆ ยังเพิ่มค่าได้ด้วย

ทั้งนี้กฎหมายบ้านเรามีข้อกำหนดว่า ขายฝากทรัพย์สินทั่วไปสามารถทำสัญญากันเองได้เลย แต่หากเป็นการขายฝากอสังหาริมทรัพย์มาขายฝากเมื่อไหร่ จะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานที่ดินและผู้ขายฝากจะต้องส่งมอบโฉนดที่ดินแก่ผู้ซื้อฝากด้วยเสมอ จึงจะมีผลในทางกฎหมาย

แม้ในแง่กฎหมาย ขายฝากจะถือเป็นการขายลักษณะหนึ่ง แต่ในทางปฏิบัติแล้ว ธุรกรรมทั้งหมด มักถูกประยุกต์ใช้ในวัตถุประสงค์ในการปล่อยกู้นอกระบบแทนการจำนองกันเป็นหลัก ซึ่งปกติธุรกิจแบบนี้จะคึกคักเป็นพิเศษ ในช่วงที่เศรษฐกิจฝืดเคืองหรือตกสะเก็ด ที่ประชาชนมีรายได้ลดลงและธนาคารเข้มงวดในการปล่อยกู้ ซึ่งเป็นช่วงที่ยากจะเข้าถึงสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ได้

การเปลี่ยนจากการจำนองมาเป็นขายฝากจะเป็นผลให้เจ้าหนี้อยู่ในฐานะได้เปรียบลูกหนี้เป็นอย่างมาก เนื่องจากหากลูกหนี้ผิดนัดการชำระหนี้ในกำหนดสัญญาเมื่อไหร่ กรรมสิทธิ์ในอสังหาฯ ก็จะตกกลายเป็นของเจ้าหนี้โดยอัตโนมัติ สามารถนำไปขายต่อได้ในทันที ไม่ต้องไปฟ้องร้องให้ยุ่งยากและเสียเวลาเหมือนเช่นการจำนอง

ดังนั้นเมื่อใกล้จะครบกำหนดไถ่ในสัญญาเมื่อไหร่ แทนที่ฝ่ายเจ้าหนี้จะต้องรีบเร่งในการทวงหนี้ ก็จะกลายเป็นว่าลูกหนี้กลับต้องเป็นฝ่ายต้องวิ่งเต้นหาเงินมาชำระหนี้แทน เพื่อจะได้ไม่ต้องสูญเสียกรรมสิทธิ์ในอสังหาฯ ที่นำมาขายฝากไว้ ทั้งนี้ยิ่งอสังหาฯ ที่ขายฝากมีมูลค่าแท้จริงสูงกว่าหนี้มากเพียงใด ก็จะยิ่งทำให้ลูกหนี้ต้องร้อนอกร้อนใจมากขึ้นเพียงนั้น

ผลตอบแทนที่น่าสนใจอีกด้านหนึ่งของการรับขายฝาก นอกเหนือไปจากดอกเบี้ย ค่าปากถุงและค่าธรรมเนียมก็คือ โอกาสในการได้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ที่นำมาขายฝากในราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาดมากๆ หากมีการผิดนัดชำระหนี้เกิดขึ้น

ผู้เขียน  : อนุชา กุลวิสุทธิ์

กูรูด้านการเงินและการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

ที่ปรึกษาอิสระ วิทยากรและอาจารย์พิเศษ

มีพ็อกเก็ตบุ๊คด้านการเงิน การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์