“ต้อง 3 หมื่น” แบงก์เฮี๊ยบรายได้ต่ำไม่ปล่อยกู้! ทำยอดอสังหาฯทิ้งโอนพุ่ง - เอกชนหวั่นฟองสบู่รอบใหม่

 

ตามประกาศผลประกอบการไตรมาส 1/2560 ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยพบว่า บริษัทผู้พัฒนาด้านอสังหาฯ มีรายได้และกำไรลดลงร้อยละ 7-8 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ตัวสะท้อนถึงภาพธุรกิจนี้ว่ากำลังเข้าสู่ภาวะฝืดเคืองอย่างมาก แม้ว่าการเปิดโครงการใหม่จะคงมีอย่างต่อเนื่อง จนหลายฝ่ายวิตกกังวลว่าจะก่อให้เกิดปัญหาฟองสบู่ซํ้าเติมภาวะเศรษฐกิจไทยอีกระลอก โดยมีปัจจัยจากการที่สถาบันการเงินปรับเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อที่รัดกุมมากขึ้นเนื่องจากเกรงลูกค้าผิดนัดชำระ

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เปิดเผยว่า ปัญหาใหญ่ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในขณะนี้ คือ การที่ธนาคารพาณิชย์ปล่อยสินเชื่อโครงการให้กับผู้ประกอบการที่สามารถทำยอดขายได้ตามเกณฑ์ที่ตั้งไว้ แต่หลังจากการก่อสร้างเสร็จแล้ว ลูกค้าส่วนมากไม่ได้รับอนุมัติเงินจากธนาคาร ทั้งๆที่ก่อนโครงการจะสร้างเสร็จ ได้เตรียมความพร้อมตรวจคุณสมบัติของลูกค้าก่อนยื่นขอสินเชื่อ แต่เมื่อยื่นไปให้กับธนาคารกลับถูกปฏิเสธ ทำให้ลูกค้าต้องทิ้งการจองและกลายเป็นภาระของบริษัทที่จะต้องยูนิตนำกลับมาขายใหม่ ซึ่งที่ผ่านมามีจำนวนค่อนข้างมาก และถือเป็นฟองสบู่แบบใหม่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในขณะนี้

ผู้สูงอายุ – เอสเอ็มอี เริ่มกู้ยาก

ด้านนางประวีรัตน์ เทวอักษร กรรมการผู้จัดการ บริษัท วิลล่า คุณาลัย จำกัด กล่าวว่า ความเข้มงวดของสถาบันการเงินยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญของผู้ประกอบการ โดยยอดปฏิเสธสินเชื่อ นับตั้งแต่ปี 2559 เป็นต้นมาอยู่ที่ระดับร้อยละ 50 ซึ่งจะเห็นได้ชัดจากยอดขายรวมในปี 2559 ที่มีมูลค่า 480 ล้านบาท แต่มาโอนจริงและมียอดรับรู้รายได้ประมาณ 300 ล้านบาท ทั้งนี้โดยปกติแล้วยอดปฏิเสธสินเชื่อจะตกประมาณเพียงร้อยละ 5-10 เท่านั้น

นอกจากนี้ยังพบว่า บางสถาบันการเงินได้ปรับเปลี่ยนเกณฑ์ในการปล่อยสินเชื่อ เพื่อลดความเสี่ยงในการเป็นหนี้เสีย (NPL) โดยมีผลกระทบกับผู้สูงอายุที่อยู่ในวัยเกษียณที่แม้จะมีรายได้ประจำจากเงินบำนาญ และผู้ประกอบการ เอสเอ็มอี ที่ไม่มีรายได้ประจำ หลังจากปีที่แล้วพบว่าลูกค้าในกลุ่มเอสเอ็มอีไม่มาโอนจำนวนมาก ส่งผลให้บริษัทต้องเปลี่ยนมาเจาะกลุ่มลูกค้าพนักงานบริษัทแทน

หวั่นยอดอสังหาฯเฟ้อ เหตุลูกค้ากู้ไม่ผ่าน

นายกิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา กรรมการผู้จัดการ บริษัท สัมมากร จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ในช่วงไตรมาส 1 ปี 2560 บริษัทมีผลการดำเนินการลดลง โดยมีรายได้รวมอยู่ที่ 225 ล้านบาท ลดลงจำนวน 256 ล้านบาท เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปี 2559 แม้ยอดขายจะทำได้ 302 ล้านบาท แต่สามารถโอนจริงได้เพียง 156 ล้านบาทเท่านั้น ซึ่งมาจากหลายสาเหตุ เช่น สถาบันการเงินปฏิเสธสินเชื่อ หรืออนุมัติสินเชื่อไม่ครบตามที่ยื่นขอสินเชื่อ และตัวผู้กู้เองก็ไม่อยากจ่ายเงินสด โดยกลุ่มคอนโดมิเนียมมีสัดส่วนที่ไม่สามารถโอนได้สูงถึงร้อยละ 38 และแนวราบอยู่ที่ร้อยละ 26 ที่เหลือเป็นยอดปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินอีกประมาณร้อยละ 36 ทั้งนี้บริษัททำได้พียงติดตามและติดต่อลูกค้าอย่างต่อเนื่อง หวังว่าลูกค้าจะกลับมาซื้ออีกครั้ง

อีกด้านหนึ่ง นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่า นับตั้งแต่ปี 2557 - 2560 คาดว่าจะจำนวนที่อยู่อาศัยเหลือขายพร้อมอยู่ ประเภทคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลมีประมาณกว่า 3 หมื่นหน่วย คิดเป็นมูลค่าราว 6 หมื่นล้านบาท ในจำนวนนี้ไม่นับรวมประเภทที่เกิดจากนักลงทุนซื้อไว้ เพื่อเก็งกำไร 5,000 - 6,000 หน่วย

โดยนายสุรเชษฐเชื่อว่า นี่เป็นสถานการณ์ที่น่าเป็นห่วง เนื่องจากอัตราปฏิเสธสินเชื่อยังอยู่ในระดับสูงถึงร้อยละ 50 ทำให้สินค้าเหล่านี้ต้องเวียนกลับมาขายใหม่ ขณะที่ผู้ประกอบการก็ยังคงพัฒนาสินค้าใหม่เข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง ในแต่ละปีจะมีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่เฉลี่ยปีละ 4 หมื่นหน่วย ขณะที่โครงการแนวราบเปิดขายใหม่อยู่ที่ 1.2-1.3 หมื่นหน่วยต่อปี

หวั่นหนี้เน่า ธนาคารรับจำเป็นต้องปรับเกณฑ์

สำหรับอัตราปฏิเสธสินเชื่อที่เพิ่มขึ้นนั้น ธนาคารส่วนใหญ่ได้ให้เหตุผลว่า ผู้กู้มีความเสี่ยงในเรื่องของการชำระหนี้มากขึ้น โดยตามปกติแล้ว กลุ่มเป้าหมายผู้ซื้อบ้านจะเป็นคนวัยทำงานมาระยะหนึ่ง ซึ่งมีทั้งรายได้และอายุอยู่ในวัยที่พร้อม แต่สำหรับผู้กู้ในวัยเกษียณ ธนาคารต้องพิจารณารายได้ประจำ หรือที่มาของรายได้ พร้อมกำหนดระยะเวลาผ่อนชำระให้แคบลงจากปกติอยู่ที่ประมาณ 20-30 ปี ซึ่งยิ่งทำให้ผู้กู้มีภาระผ่อนต่องวดสูง และมีโอกาสผ่านอนุมัติยาก

ขณะที่กลุ่มลูกค้าในวัยเพิ่มเริ่มต้นทำงานไม่เกิน 4 ปีซึ่งมีรายได้ไม่สูงนัก ส่วนใหญ่จะเลือกซื้อเป็นคอนโดมิเนียมระดับราคา 1-2 ล้านบาทเศษ แต่มีภาระค่าครองชีพอื่นๆ ค่อนข้างสูง ดังนั้นผู้กู้หลังวัยเกษียณ และผู้ทำงานไม่นาน จึงกลายเป็นกลุ่มที่มีความเสี่ยงในเรื่องความสามารถผ่อนชำระ และมีโอกาสทิ้งหลักประกันค่อนข้างสูง ธนาคารเกือบทุกแห่ง จึงกำหนดรายได้ผู้กู้ขั้นตํ่าไม่น้อยกว่าเดือนละ 2.5-3 หมื่นบาท

ด้านนายยุทธชัย เตยะราชกุล รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ ธนาคารยูโอบี (ไทย) กล่าวเพิ่มเติมว่า ธนาคารได้ปรับกลุ่มลูกค้าที่กู้ซื้อบ้านขึ้นมาจากเดิม โดยเน้นกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ประจำ มีเงินเดือนตั้งแต่ 3 หมื่นบาทขึ้นไป จากเดิมที่อยู่ในระดับ 1.5-2 หมื่นบาทต่อเดือน เนื่องจากพบว่า ที่ผ่านมาลูกค้ากลุ่มนี้ เมื่อเกิดภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว จะได้รับผลกระทบและมีโอกาสผิดนัดชำระสูง

นอกจากนี้ต้องพิจารณาระดับราคาที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับรายได้โดยเฉลี่ย ถ้าเป็นโครงการในกรุงเทพฯหรือในส่วนกลาง จะมีราคาจะตกประมาณ 3 ล้านบาทซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดมิเนียม ขณะที่ในต่างจังหวัดจะมีราคา 2 ล้านบาทขึ้นไป

ศุภชัยชี้ฟองสบู่ยังไกล แต่ห่วงการปั่นราคา

ดร.ศุภชัย พานิชภักดิ์ อดีตเลขาธิการการประชุมสหประชาชาติว่าด้วยการค้าและการพัฒนา (อังค์ถัด) มองว่า ขณะนี้ บริษัทพัฒนาที่ดินหลายแห่งจะดำเนินธุรกิจด้วยความระมัดระวังมากขึ้น เช่นเดียวกับสถาบันการเงินที่คุมเข้มการปล่อยสินเชื่อพัฒนาโครงการ และสินเชื่อบ้านแก่ลูกค้า แต่ด้วยความจำเป็น ทำให้บริษัทพัฒนาที่ดินในตลาดหลักทรัพย์ฯ ต้องกัดฟันเปิดตัวโครงการใหม่ ทั้งที่บางครั้งสถานการณ์ไม่เอื้ออำนวย ทำให้จำนวนที่อยู่อาศัยเหลือขายพร้อมอยู่เกิดขึ้นมาก

อย่างไรก็ตาม ดร.ศุภชัยเชื่อว่า วงการอสังหาฯของไทยยังพอมีความหวัง เพราะทุกฝ่ายมองตรงกันว่า ทิศทางตลาดบ้านและคอนโดฯช่วงจากนี้ไปน่าจะมีแนวโน้มเป็นบวก เพราะฉะนั้นความกังวลในเรื่องของวิกฤตฟองสบู่ยังเป็นเรื่องไกลตัว แต่ทั้งนี้ทุกภาคส่วนไม่ควรประมาทวางใจเกินเหตุ

ทั้งนี้ สิ่งที่น่าเป็นห่วงคือราคาที่ดินกับราคาบ้านพุ่งสูงขึ้นจนน่าตกใจ ทำให้คนระดับกลางและล่างไม่มีรายได้เพียงพอจะมีบ้านเป็นของตนเอง หรือจำต้องเลือกซื้อในทำเลที่ห่างไกลออกไป หรือไม่ก็เช่าอยู่อาศัย เพราะสภาพความเป็นจริงในตลาดอสังหาฯปัจจุบัน บ้านและคอนโดฯราคาต่ำกว่าล้านบาทต้น ๆ แทบไม่มีให้เห็น ส่วนหนึ่งมาจากมีการปั่นราคา เก็งกำไรที่ดิน โดยอาศัยกระแสข่าวการผลักดันโครงการสาธารณูปโภคขนาดใหญ่ สวนทางกับนโยบายรัฐบาลที่ต้องการสนับสนุนให้คนชั้นกลางและล่างมีบ้านเป็นของตนเองอย่างเห็นได้ชัด

อดีตเลขาฯอังค์ถัด จึงอยากให้ทุกภาคส่วนจึงอาจต้องช่วยกันขบคิดวิธีรับมือและแก้ปัญหา วิกฤตความไม่เป็นธรรม และความเหลื่อมล้ำในสังคม เพราะเมื่อราคาที่อยู่อาศัยยิ่งแพง ทำให้คนจับต้องไม่ได้หรือเข้าไม่ถึง จะยิ่งเกิดความแปลกแยกแตกต่าง ช่องว่างระหว่างชนชั้นยิ่งห่าง กลายเป็นปัญหายากจะแก้ในอนาคต

 

ที่มา

ฐานเศรษฐกิจ

ประชาชาติธุรกิจออนไลน์

 

บทความแนะนำ

• วัยเกษียณมีเฮ! กู้ใช้จ่าย โดยไม่ต้องผ่อนคืน
• “รู้เขา รู้เรา” ยื่นกู้บ้านผ่านสบาย
• กู้เงินซื้อบ้านเมื่อไหร่ดี
• แต่งตัวไปกู้ : มาตรการช่วยผู้กู้สินเชื่อบ้าน