ถอดรหัสโจทย์ยากอสังหาไทยยุคโควิด-19

 ท่ามกลางปัจจัยที่น่ากังวลทางด้านเศรษฐกิจที่มีผลจากการการแพร่ระบาดของเชื้อโควิด-19 ภาคอสังหาริมทรัพย์อีกหนึ่งธุรกิจที่มีผลต่อจีดีพีของประเทศจะต้านทานกับสถานการณ์ที่เป็นอยู่นี้ได้อย่างไร แล้วยังมีประเด็นไหนที่น่ากังวลอีกบ้าง แยกเป็นประเด็นดังนี้

• จำนวนบ้านเหลือขายคอนโดและแนวราบ ทั้งที่สร้างเสร็จแล้วและที่กำลังก่อสร้างจะระบายออกสู่ผู้ซื้อที่ความต้องการมีบ้านมีเป็นตัวเลขที่สูง
• หน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขายทั่วประเทศ สิ้นปี 2562 มีประมาณ 300,000 หน่วย
• หน่วยเหลือขายที่สร้างเสร็จแล้วอีกประมาณ 68,000 หน่วย
• ในสถานการณ์ที่ภาวะกำลังซื้อที่ถดถอยลงจากปัญหาเศรษฐกิจที่มีผลจาก โควิด-19

บทวิเคราะห์จาก ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ สะท้อนให้เห็นถึงสถานการณ์ตลาดที่ต้องเผชิญหน้ากับอะไรบ้างและยังมีอะไรที่พอจะเป็นยาดีสำหรับธุรกิจได้

ขายบ้านได้ลดลง

จากข้อมูลการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยจาก 26 จังหวัดหลักทั่วประเทศ สรุปตัวเลขเบื้องต้น พบว่า “ยอดขายได้” ในช่วงครึ่งหลังของปี 2562 ขายได้ประมาณ 54,000 หน่วย ลดลงกว่าช่วงเดียวกันของปีก่อนประมาณ -30%

นอกจากนี้ ยังพบว่ามีการปรับตัวลดลงของ “อัตราการดูดซับ” เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน โดยลดลงเหลือ 2.54% จาก 4.11% ในปีก่อน

สะท้อนถึงสถานการณ์ด้านการขายอสังหาริมทรัพย์ด้านที่อยู่อาศัยครึ่งหลังของปี 2562 ว่ามีการชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดภายหลังจากที่มีการประกาศใช้มาตรการ Macroprudential ตั้งแต่เดือนเมษายน 2562 ประกอบกับภาวะเศรษฐกิจในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2562 ก็มีภาวะที่ชะลอตัวเช่นกันส่งผลให้สถาบันการเงินมีการเข้มงวดการพิจารณาการให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้น

บ้านเหลือขายยังน่าห่วง

การสำรวจพบว่า “หน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขาย” ทั่วประเทศ ณ สิ้นปี 2562 มีประมาณ 300,000 หน่วย ซึ่งมีจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้นกว่าปีก่อนประมาณ 10% ทั้งที่การเปิดตัวของโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2562 ลดลงกว่าปีก่อนหน้าถึงประมาณ -20%

อีกส่วนมาจาก “หน่วยเหลือขายที่สร้างเสร็จแล้ว” ประมาณ 68,000 หน่วย หรือเพิ่มขึ้นกว่าปีก่อนประมาณ 12% แต่หากมองแยกประเภทที่อยู่อาศัยจะเห็นได้ว่ามี “อาคารชุดเหลือขายที่สร้างเสร็จแล้ว” อยู่ที่ประมาณ 30,000 หน่วย หรือเพิ่มขึ้นกว่าปีก่อนเพียง 2%

“หน่วยเหลือขายที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง” อีกประมาณ 98,000 หน่วย แยกเป็นอาคารชุดประมาณ 47,000 หน่วย ประมาณ 3 ใน 4 เป็นโครงการที่พัฒนาอยู่ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล 

ส่วนบ้านแนวราบ มีประมาณ 51,000 หน่วย ครึ่งหนึ่งอยู่ในกรุงเทพฯและปริมณฑล โดยหน่วยเหลือขายเหล่านี้อยู่กำลังก่อสร้าง และกำลังจะเสร็จในอีก 1 – 2 ปีข้างหน้า

สัญญาณดียังพอมีให้เห็น

ในภาวะที่ดูเหมือนว่าการขายในตลาดที่อยู่อาศัยในปัจจุบันยังดูซบเซาลงอย่างมาก แต่ยังมีสัญญาณที่ดีในเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ จะเห็นได้ว่าในปี 2562 ตัวเลขหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศยังคงขยายตัวอยู่ประมาณ 2.7% และมีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์กลับสูงถึง 4.3% โดยเป็นการขยายตัวของหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์จากบ้านแนวราบถึง 4.4% ส่วนอาคารชุดแทบจะไม่ลดลงเลย คือลดลงเพียง -0.6% เท่านั้น

ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในเดือนมกราคม 2563 ใกล้เคียงกับช่วงเดียวกันของปี 2562 ซึ่งมียอดลดลงเพียง -0.5% เท่านั้น แต่มีมูลค่าสูงขึ้น 3.9%

โดยหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ของบ้านแนวราบขยายตัว2.8% แต่หน่วยการโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดมีการเคลื่อนไหวลดลง -6.9% ส่วนใหญ่ลดลงจากการโอนกรรมสิทธิ์ของคนต่างชาติเนื่องจากภาวะโรคระบาดไวรัส COVID-19 สะท้อนให้เห็นได้ว่า การโอนกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อคนไทยยังแข็งแรง และจะเป็นแรงขับเคลื่อนภาคอสังหาริมทรัพย์ของไทยต่อไปได้

ยอดโอนกรรมสิทธิ์ปี 63

สถานการณ์โอนกรรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในภาพรวมทั้งปี 2563 ได้รับผลกระทบที่รุนแรงจากไวรัส COVID-19 อาจส่งผลให้ภาพรวมหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ฯ ลดลงในช่วงประมาณ 333,000 – 312,000 หน่วย หรือลดลง -11.1% ถึง -16.7% และ มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ฯ ลดลงในช่วงประมาณ 755,000 – 726,000 ล้านบาท หรือลดลง -13.8% ถึง -17.1% นับเป็นหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ฯ ที่ต่ำที่สุดเมื่อเทียบกับ 5 ปีก่อนหน้า แม้ว่ายังคงมีนโยบายกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ในการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองให้เหลือประเภทละ 0.01% อยู่ถึงปลายปี

เร่งสร้างดีมานด์ใหม่

จากแนวทางเชิงนโยบายของรัฐบาลที่จะใช้ภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นเครื่องจักรสำคัญในการกระตุ้นเศรษฐกิจให้ฟื้นขึ้นมาโดยเร็ว เนื่องจากสามารถสร้างการจ้างงานได้จำนวนมากแล้ว ทำให้เชื่อว่า รัฐบาลจะออกนโยบายและมาตรการใหม่ๆ ในการกระตุ้นเศรษฐกิจออกมาหลังการแพร่ระบาดในภาวะวิกฤตในช่วงเดือนมีนาคม – เมษายน 2563  

การที่ภาคอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นกลับมาแข็งแรงได้ อาจต้องเร่งสร้าง Demand ใหม่ๆ เข้ามาหนุนเสริมตลาดเป็นเรื่องที่สำคัญ โดยส่งเสริมให้กลุ่มที่มีกำลังซื้อและมีเงินเก็บนำเงินออกมาลงทุนในการซื้อที่อยู่อาศัยในภาวะที่ดอกเบี้ยต่ำมากในปัจจุบัน

อีกแนวทาง เน้นการเสริมสร้างแรงจูงใจและความมั่นใจกลุ่ม Real Demands ให้เข้ามาซื้อที่อยู่อีกครั้งซึ่งเป็นหนึ่งเป็นเรื่องสำคัญเพื่อการระบาย Supply ส่วนเกินออกไปจากตลาดให้ได้เร็วขึ้น

สำหรับกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติอาจพิจารณาเร่งการโอนกรรมสิทธิ์โดยใช้มาตรการจูงใจในด้านวีซ่าเพื่อการอยู่อาศัย และการลดค่าธรรมเนียมบางประการในช่วงสั้นๆ ประกอบกัน

ท้ายที่สุดแล้ว การย่างเท้าเพื่อก้าวเดินหน้าแต่ละก้าวของภาคอสังหาริมทรัพย์ในวันนี้นับเป็นเรื่องที่ยาก แต่เมื่อย่างก้าวแรกไปให้ได้แล้ว ก้าวต่อไปจะง่ายขึ้น